業(yè)界人士認(rèn)為，這一變化釋放出了一個信號：換房需求抬頭。事實(shí)上，對改善型住房需求率先做出判斷的是深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司董事長陳勁松，他的觀點(diǎn)是：“2014年，改善型住房需求爆發(fā)。”面對成都244萬80后陸續(xù)開始結(jié)婚生子以及迫切需要換房的現(xiàn)實(shí)，不少開發(fā)商已經(jīng)注意到了這個市場，成都多家地產(chǎn)巨頭將在產(chǎn)品和營銷上向80后傾斜。同時，近期入市的多個新盤，除了調(diào)整產(chǎn)品面積外，著力提高品質(zhì)也成為他們搶占80后市場的賣點(diǎn)和籌碼。

現(xiàn)實(shí)問題1

需求升溫

房企紛紛瞄準(zhǔn)80后換房潮

2013年，成都樓市在剛需為王中落下帷幕，據(jù)透明房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，單盤備案銷售面積排名前10強(qiáng)中，7個都是純剛需盤。進(jìn)入2014年，市場似乎正在發(fā)展變化。

保利地產(chǎn)成都公司相關(guān)人士表示，他們已經(jīng)注意到了80后開始成為樓市主力消費(fèi)群體這一市場變化，包括一些剛剛步入社會的90后，也開始成為樓市消費(fèi)的新增人群。在產(chǎn)品構(gòu)成上，除了剛需產(chǎn)品，保利今年在旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市休閑地產(chǎn)等領(lǐng)域都有新產(chǎn)品推出，豐富的產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)能夠最大程度地滿足80后群體不同需求。作為去年成都樓市的“單盤七冠王”，和黃·南城都匯在2014年將持續(xù)重推其90平米兩梯兩戶純板式三房“和黃·i-都會”，以迎合80后換房需求。而萬科地產(chǎn)成都公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，對80后群體，萬科始終堅守“產(chǎn)品底線”，保證各個房間的使用功能，譬如，萬科總結(jié)出了一道尺寸準(zhǔn)則：主臥不能少于12平米，次臥不能少于9平米，廚房不能少于6平米，衛(wèi)生間至少4平米。“這是因?yàn)椋?0后買首套房的時候只關(guān)注面積、房間數(shù)量和總價。但其實(shí)，產(chǎn)品尺寸很重要，會影響到他們的居住品質(zhì)和換房時間。”

據(jù)成都商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了老牌房企開始向80后拋橄欖枝，新入市的樓盤也瞄準(zhǔn)了改善型人群而不再是純剛需。

據(jù)去年末進(jìn)入成都的海量地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理曹先鋒透露，海量成都一號作品“越金沙”主打的是精英型首置和成長型首改人群，該項目的戶型設(shè)計主打三房產(chǎn)品，其中，小三房主要針對首次置業(yè)的80后，舒適三房主打改善型置業(yè)的80后。在華府大道和大源組團(tuán)，新入市的樓盤同樣看到了80后的需求。今年1月初亮相的“德商·華府天驕”，主打的客群是精英型首置，項目定位是剛需偏改善，該項目規(guī)劃了雙游泳池、雙中庭、四大會所、全社區(qū)WIFI等，試圖滿足80后對居住品質(zhì)的需求。益州大道的“朗基天香”，也是去年年底亮相的新盤，據(jù)該項目經(jīng)理戴文斌透露，公司在做項目規(guī)劃和戶型設(shè)計時，就充分考慮到了80后群體，譬如，戶型面積段主要在80～100平米之間，整個社區(qū)打造成大圍合的院落，最大樓間距超過200米，該項目除了清水，還規(guī)劃了兩棟精裝戶型，以滿足對生活品質(zhì)追求更高的住戶。

現(xiàn)實(shí)問題2

房企困惑

“非主流”成趨勢如何走量

早在2008年5月，深圳世聯(lián)顧問股份有限公司董事長陳勁松在《60后的空巢期和80后的主導(dǎo)期》一文中就寫道：“80后對房子的需求，決定了未來中國房地產(chǎn)的戶型走向。”去年年底，陳勁松再次強(qiáng)調(diào)，2014年，35歲以下是中國房地產(chǎn)市場的剛需主力，占比會持續(xù)提升。144平米以上的大戶型滯銷依然不會改變。這一觀點(diǎn)，在業(yè)界得到認(rèn)可。在成都樓市，不少業(yè)界人士認(rèn)為，80后如果要換144平米以上的大戶型，目前還不是主流。但是，80～85后會成為今年改善型物業(yè)的一股重要購買群體。

事實(shí)上，萬科、保利、藍(lán)光、國嘉、綠地等開發(fā)商的負(fù)責(zé)人在接受成都商報記者采訪時也表示，今年的市場主流肯定還是純剛需。同時，80后換房需求逐漸增多，這是趨勢。但是，現(xiàn)階段如果要快速走量的話還不能依靠他們。

實(shí)效機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳昊認(rèn)為，現(xiàn)在換房的主力人群是1975～1980年出生的人群，這部分人具有一定的支付能力，能夠承受百萬級的首付。而80～85后，距離首次買房的時間還不是太久，目前支付能力不是特別強(qiáng)，同時，他們還面臨首付6成的經(jīng)濟(jì)壓力或限購、限貸的政策門檻，而他們的父母在首套房上已經(jīng)掏空了積蓄，難以在二套房上再次提供資金支持�；�于上述原因，在他看來，如果政策不放開的話，80～85后集體換房的話，還需要等待2～3年，但是，今年他們會成為房地產(chǎn)市場的一支小分流。至于換房的方向，主要是面積升級，其次是地段和品質(zhì)的升級。