演講嘉賓中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)

4月2日下午，在華西都市報(bào)主辦的“地產(chǎn)領(lǐng)袖成都峰會(huì)”上，重量級(jí)嘉賓、中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)上臺(tái)演講，從“市場(chǎng)壞消息”和“政策好聲音”說(shuō)起，為臺(tái)下百名開發(fā)商高層深度剖析樓市現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì)。

提及近來(lái)眾說(shuō)紛紜的部分城市房?jī)r(jià)突降風(fēng)波，陳國(guó)強(qiáng)更是旗幟鮮明的拋出了自己的觀點(diǎn)：“這是房地產(chǎn)健康發(fā)展的正常波動(dòng)，在部分城市，市場(chǎng)出現(xiàn)了一點(diǎn)小風(fēng)雨，很正常，沒(méi)有必要上升到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)評(píng)價(jià)。”

關(guān)于“房?jī)r(jià)風(fēng)波”

降價(jià)只是個(gè)別現(xiàn)象大多數(shù)城市房?jī)r(jià)并沒(méi)波動(dòng)近來(lái)，杭州、無(wú)錫等部分城市的樓盤相繼出現(xiàn)了降價(jià)促銷風(fēng)，一時(shí)間成為購(gòu)房者關(guān)注的熱點(diǎn)。對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)也首度給出了專業(yè)的看法。

“我認(rèn)為這只是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一點(diǎn)小風(fēng)雨，很正常。”陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，現(xiàn)在外界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一種誤讀，首先從數(shù)字上看，杭州、無(wú)錫等地只有少數(shù)樓盤出現(xiàn)了降價(jià)情況，全國(guó)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)并沒(méi)有波動(dòng)。

他指出，仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些樓盤降價(jià)促銷的根本原因，在于區(qū)域樓盤庫(kù)存量太大，已超過(guò)了市場(chǎng)需求，采取降價(jià)促銷只是一個(gè)商家的正常營(yíng)銷手段，沒(méi)有必要上升到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)評(píng)價(jià)。

現(xiàn)場(chǎng)演講結(jié)束后，陳國(guó)強(qiáng)在接受華西都市報(bào)記者專訪時(shí)，更是專門針對(duì)成都樓市近期出現(xiàn)的部分樓盤降價(jià)現(xiàn)象，給出了自己的判斷。

關(guān)于成都樓市

個(gè)別樓盤降價(jià)是產(chǎn)品營(yíng)銷策略調(diào)整過(guò)去的一個(gè)月，成都樓市接連出現(xiàn)了兩起“促銷事件”，包括九龍倉(cāng)御園、鉑雅苑等高端樓盤紛紛宣布降價(jià)，甚至降幅突破5000元/平米。加之此前杭州等地出現(xiàn)的部分樓盤降價(jià)風(fēng)潮，令部分購(gòu)房者出現(xiàn)了“坐等降價(jià)”的預(yù)期。

“個(gè)別樓盤的降價(jià)，更大的原因是某些產(chǎn)品的營(yíng)銷策略出現(xiàn)調(diào)整，或者開發(fā)商短期回收資金的需求所致。不能盲目與樓市整體供需市場(chǎng)和價(jià)格市場(chǎng)掛鉤、過(guò)度解讀。”陳國(guó)強(qiáng)指出，跟大多數(shù)一二線城市相比，成都的房?jī)r(jià)多年來(lái)處于“緩慢增長(zhǎng)”水平，縱向比較各城房?jī)r(jià)，成都樓市價(jià)格處于中等水平以下。

“成都樓市多年來(lái)一直處在健康發(fā)展的軌道上，從供需關(guān)系上看是平衡的，大幅降價(jià)不太可能。”陳國(guó)強(qiáng)分析稱，成都樓市利潤(rùn)空間并無(wú)多少“水分”，因此大幅降價(jià)不太現(xiàn)實(shí)。

另一方面，成都樓市的購(gòu)買力處于旺盛狀態(tài)，剛需購(gòu)房群體的購(gòu)房需求有待釋放。

市場(chǎng)需求是一直存在的，目前的部分城市小規(guī)模降價(jià)現(xiàn)象，可能會(huì)在短時(shí)內(nèi)抑制這些自住群體的購(gòu)買欲望，令購(gòu)房者調(diào)整到“觀望態(tài)勢(shì)”，但需求本身并不會(huì)消失，因此，觀望過(guò)后，購(gòu)買力有望集中爆發(fā)。

“成都樓市是一個(gè)健康、活躍的市場(chǎng)，目前正處于良性發(fā)展階段，本質(zhì)上不會(huì)受‘降價(jià)風(fēng)波’的影響。”他表示。

關(guān)于“好聲音壞消息”

短期成交量下滑屬健康發(fā)展下的正常波動(dòng)

“今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一些對(duì)市場(chǎng)利好的政策，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)卻比去年“冷”了。”峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，陳國(guó)強(qiáng)指出，從一些專業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)看，各地的房屋成交量比去年同期出現(xiàn)了下滑，一線城市一季度成交量大概整體下滑了40%以上。

同時(shí)，各地不斷地傳來(lái)降價(jià)促銷、價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)的消息，這讓外界出現(xiàn)了很多猜測(cè)，是不是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走下坡路？

陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量比去年是下滑了，但是跟2010、2011、2012年相比，今年成交量數(shù)據(jù)明顯高于過(guò)去3年，所以沒(méi)有必要把目前看到的成交量下滑問(wèn)題過(guò)于放大，這是房地產(chǎn)健康發(fā)展的正常波動(dòng)。

那么，各界應(yīng)該如何看待市場(chǎng)壞消息？

他認(rèn)為，從市場(chǎng)因素、政策因素兩個(gè)層面分析，當(dāng)前的政策中性偏好，在一個(gè)時(shí)間段內(nèi)，市場(chǎng)力量將起主導(dǎo)作用。因此，市場(chǎng)供求因素和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境顯得更為重要。

“分化的市場(chǎng)才是真實(shí)的市場(chǎng)，價(jià)格波動(dòng)是市場(chǎng)邏輯的表現(xiàn)。”陳國(guó)強(qiáng)坦言，從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，未來(lái)，開發(fā)商將通過(guò)調(diào)整開盤節(jié)奏、轉(zhuǎn)移投資等手段，化解市場(chǎng)危機(jī)。另一方面，從數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)商品房銷售額同比仍然上漲，這決定了開發(fā)商整體資金鏈仍處于可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的地步。