最近幾個月二三線城市房價下行的趨勢已經(jīng)確立，那只閑不住的手又開始蠢蠢欲動。重災(zāi)區(qū)小城市開始減免稅收，如營口直接減免契稅；大一點(diǎn)的城市開始放風(fēng)試探輿論和中央政府的尺度，如福州藏在云里霧里的“口頭通知”。

所有的市場中，樓市因其巨大的財富效應(yīng)，無疑是政府最關(guān)心的市場，無論漲跌，政府總會主動或被動參與進(jìn)來。但樓市十余年調(diào)控的結(jié)果人人不滿意：居民不滿意房價，開發(fā)商不滿意束縛太多，政府不滿意背著諸多罵名。

為什么會出現(xiàn)這樣的情況？樓市到底怎樣才能健康發(fā)展？

樓市在一定程度上的確是個政策市，這是無法否認(rèn)的。中國房地產(chǎn)市場真正的繁榮，開始于1997~1999年福利分房政策的取消。雖然此后一些權(quán)力部門和機(jī)構(gòu)仍然或明或暗操作“半福利分房”，如定向的經(jīng)濟(jì)適用房，但中國房地產(chǎn)市場整體上已經(jīng)成為一個真正意義上的“市場”。

此后長達(dá)十余年的房價上漲周期，主要與整體經(jīng)濟(jì)成長有關(guān)，但政府長期實(shí)施的房貸優(yōu)惠利率政策在其中也起到了巨大的推動作用。

除了諸多支持政策，政府在高房價帶來政治壓力之后，也出臺了很多抑制政策�？陀^來看，這些政策對抑制房價上漲速度也起到了一定作用，歷史上殺傷力比較大的主要是稅收政策：如5.5%的營業(yè)稅政策，以及個稅、契稅分類征收等政策。

從全球來看，多數(shù)國家的房地產(chǎn)市場也是被政府嚴(yán)格控制的，只不過各國程度不一。極端的如新加坡，多數(shù)人的住房問題由政府提供“組屋”來解決；德國甚至連租金價格都要嚴(yán)格監(jiān)管。

以上說了這么多，并非要為政府調(diào)控政策百分百辯護(hù)，而是想提出一個根本性問題：房地產(chǎn)市場本質(zhì)上還是一個商品市場，政府調(diào)控必須有邊界，如果政府成為主角，后果是悲劇性的。

政府調(diào)控越界最典型的案例，就是2008年金融危機(jī)之后層層加碼的救市系列政策，徹底扭曲了市場的正常運(yùn)行規(guī)律和市場參與各方的行為模式。

當(dāng)年在100天內(nèi)連續(xù)5次降息的基礎(chǔ)上，2008年10月27日起，個人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%，最低首付款比例調(diào)整為20%。購買二套“改善房”照樣享受利率7折。

從當(dāng)年11月1日起，首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調(diào)至1%，免征個人購銷住房印花稅。

當(dāng)年12月20日又發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的若干意見》：將原來個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將按轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。

地方政府救市政策更加瘋狂：各地除了在中央政策基礎(chǔ)上繼續(xù)降稅，杭州、廈門買房送戶口；南京、西安直接現(xiàn)金補(bǔ)貼房價的1%；最激進(jìn)的是江蘇宿遷，補(bǔ)貼房價的5%！

救市效果是非常明顯的，2009年創(chuàng)下了房價漲幅的最高紀(jì)錄——24%；全國商品房銷量漲幅也創(chuàng)造了最高紀(jì)錄——42%。此時其他國家樓市大多還處于水深火熱之中，美國房價創(chuàng)下40年最大跌幅，一季度就跌了19%。

但后果也是非常嚴(yán)重的。中國樓市在持續(xù)增長10年之后，失去了一次正常調(diào)整的機(jī)會。“有政府支持，房價永遠(yuǎn)不會跌！”樓市參與各方從此確立了不正常的預(yù)期心理：

消費(fèi)者傾家蕩產(chǎn)集三代人之力也要買房，有了余錢一定要全部投向房地產(chǎn)；

房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂炒地，面包貴過面粉無所謂，反正未來房價高漲會賺回來；

實(shí)業(yè)企業(yè)家難賺錢，房地產(chǎn)賺錢快，實(shí)業(yè)變成為開發(fā)房地產(chǎn)融資的殼；

地方政府拼命拆遷，恨不得一屆賣掉所有能賣的地，可以建設(shè)無數(shù)政績工程，一個武漢市城建預(yù)算可以超越整個英國；

金融業(yè)影子銀行成主流，高息借給地方政府和開發(fā)商，反正有土地抵押沒風(fēng)險。

中央政府此后出臺嚴(yán)厲的行政干預(yù)政策，如限購等等，仍然擋不住房價的高漲。2008年救市的后果，6年后各行各業(yè)都還在消化之中。如今樓市又一次到了調(diào)整的時候，而且程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如2008年，房價的下降僅僅開始出現(xiàn)在少數(shù)嚴(yán)重供過于求的小城市。但最關(guān)鍵的利益相關(guān)者——地方政府又準(zhǔn)備救市了，利益相關(guān)各方又開始呼吁中央政策的調(diào)整。

請給房地產(chǎn)市場一個自我調(diào)整的機(jī)會！政府需要擺正自己的位置，只需要為市場提供健康的外在環(huán)境，不調(diào)控才是最好的調(diào)控，市場供求關(guān)系自會調(diào)整房價高低。