央行近日要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求。分析人士表示，商業(yè)銀行對(duì)住房信貸的調(diào)整可能是大概率事件，但調(diào)整很可能僅限于首套房貸利率，一線城市的限購(gòu)和房貸首付比例這兩條“紅線”將不會(huì)突破。

調(diào)整料僅限于首套房貸利率

針對(duì)央行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求”的表述，上楊紅旭認(rèn)為，在實(shí)際操作中，部分商業(yè)銀行對(duì)首套商品住宅按揭貸款的要求過于苛刻，與支持首套自住普通商品住房的精神相違背。因此，央行對(duì)其予以適當(dāng)引導(dǎo)的做法，符合分類調(diào)控、差別調(diào)控的思路。

目前，盡管部分區(qū)域房?jī)r(jià)有所下降，但自去年以來，個(gè)人住房按揭貸款利率普遍上調(diào)，部分銀行甚至提高至基準(zhǔn)利率以上，相當(dāng)多購(gòu)房者的實(shí)際成本不但沒有降低，反而有所提高。因此，如果商業(yè)銀行響應(yīng)央行的要求，下調(diào)個(gè)人住房按揭貸款利率，既支持了個(gè)人首套住房需求，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)庫存的消化。

楊紅旭表示，去年下半年以來，商業(yè)銀行資金成本上升，即便個(gè)人住房按揭貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率，仍屬微利。要想讓銀行更多地支持首套自住普通商品住房的，央行和銀監(jiān)會(huì)需給予銀行額外的“好處”。所以，盡管下半年個(gè)人住房按揭貸款可能不再像此前那樣收緊，但也不可奢望有多寬松。

分析人士表示，盡管外界對(duì)銀行適當(dāng)放松個(gè)人房貸的期待頗高，但在實(shí)際操作中，很可能僅限于調(diào)整首套房貸利率，二套房和多套房的信貸限制不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。此外，中金公司的研究報(bào)告認(rèn)為，開發(fā)貸不會(huì)是監(jiān)管鼓勵(lì)對(duì)象。因此，央行的表態(tài)不能簡(jiǎn)單地理解為支持房地產(chǎn)信貸。

微調(diào)城市或增多

分析人士表示，盡管銀行信貸的調(diào)整力度不會(huì)很大，但央行的此番表態(tài)將給地方的房地產(chǎn)調(diào)控的微調(diào)行動(dòng)帶來信心。

就在央行公布上述表態(tài)之前，廣西南寧、安徽銅陵、天津?yàn)I海新區(qū)等多地傳出放松住房限購(gòu)的消息。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著政策信號(hào)的變化，跟風(fēng)效仿的城市可能增多。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控可能松綁的領(lǐng)域主要有6個(gè)，包括非戶籍資格審查放松、限購(gòu)范圍放松、調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)、限價(jià)政策放松、提供購(gòu)房落戶及優(yōu)惠等刺激性手段、公積金政策松動(dòng)。

值得注意的是，在未來房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)整中，兩條“紅線”將暫時(shí)不會(huì)突破，一是一線城市的限購(gòu)不會(huì)松動(dòng)，二是個(gè)人住房按揭貸款的首付比例不允許擅自下調(diào)。

對(duì)于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，分析人士表示，如果個(gè)人住房按揭貸款利率有實(shí)質(zhì)性下調(diào)，樓市成交量將有一定程度的回升，但升幅不會(huì)太大。由于整體市場(chǎng)的供需關(guān)系正在趨于平衡，全年的成交量不會(huì)超過去年。