“進入2014年后，有關中國房地產業(yè)發(fā)展趨勢的論調頻現，眾說紛紜。”一家上市房企的年報寫道。

確實如此。今年以來，房地產市場的走勢愈加撲朔迷離——多個城市的樓盤頻頻傳出降價的消息，開發(fā)商資金鏈斷裂也變得屢見不鮮。鑒于此，有專家預測“房價面臨全面崩盤”。與此同時，不乏唱多的聲音。

上市房地產企業(yè)的年報，集中于今年的三四月份發(fā)布。這些行業(yè)巨頭們，將觀察年初市場表現后得出的判斷，寫進了年報。

樂觀者與悲觀者并行。有地產商自信“年內市場一片繁榮”，而也有地產商哀嘆，樓市黃金期已經過去。

梳理過去的預測和結果，即便是業(yè)界最頂尖的開發(fā)商，也無法完全讀懂中國樓市這門“玄學”。

樂觀與悲觀并行

4月1日，恒大地產旗下的一座樓盤，在微信公眾平臺上，向業(yè)主們推送了許家印對2014年的房價預測。

“我認為，一線城市到年底將達到10%以上的上漲，二三線城市將達到5%以上的上漲。”這位恒大地產的董事局主席，是在業(yè)績說明會現場作上述判斷的。

許家印的觀點與恒大地產年報所述“如出一轍”。對于今年的市場前景，恒大地產的分析是，2014年，國內房地產市場“大者恒大、強者恒強”的趨勢將日益明顯，“市場前景合理且一片繁榮”。

新京報記者梳理國內近40家上市房企的年報發(fā)現，恒大地產屬于“最為樂觀的”。泰禾集團也是為數不多抱有樂觀心態(tài)的，“房地產的重要性，未來10—20年都不會發(fā)生改變”。

雖然另有多家房企贊同“房價上漲的大趨勢”，但同時亦流露出“時不如昔”的擔憂。

冠城大通寫道，房地產市場需求將保持平穩(wěn)發(fā)展勢頭，但價格漲幅或有所放緩；深振業(yè)A則告訴投資者，量價齊升的市場走勢短期內難以再現，“謹慎樂觀是我們新一年應有的基本態(tài)度”。

另有幾家上市房企的表述，彌漫著些許的悲觀。

比如，億城股份認為，“房地產行業(yè)和公司高度發(fā)展的黃金期已經過去”；蘇寧環(huán)球的表述與此類似，“房地產快速增長的時代已經過去”；此外，上海的城投控股直言，2014年開發(fā)商實力將接受更大考驗。

還有些開發(fā)商，“看低當下，卻愿相信未來”。“行業(yè)短期走勢充滿不確定性。”中糧地產稱，中長期來看，房地產行業(yè)存在不少利好；銀億股份一面說要“對面臨的困難有充分估計”，一面為自己打氣“堅定做強房地產主業(yè)的樂觀信心”。

此外，部分上市開發(fā)商還不約而同地提到了“分化論”。它們認為，未來一、二線城市的房價，會因需求強勁而繼續(xù)上漲；而“需求有限、庫存積累”可能給三、四線城市帶來市場風險。

區(qū)域分化的同時，房企預計行業(yè)內也會出現分化。中南建設的觀點是，“強者恒強、弱者淘汰”的局勢日益明顯，大型和超大型房企表現搶眼，而中小型房企則面臨巨大的生存挑戰(zhàn)。

押寶“城鎮(zhèn)化”，擔憂資金鏈

“機遇與挑戰(zhàn)并存，困難與希望共生。”陽光城的年報里如此寫道。

開發(fā)商眼中的“機遇”和“希望”，多是來自兩個方面：其一是城鎮(zhèn)化和棚戶區(qū)的改造，帶來的機遇；其二則是宏觀調控將引入更多市場機制。

眾多上市房企的描述中，城鎮(zhèn)化被視作支撐未來房地產市場長期向好發(fā)展的最大紅利。今年《政府工作報告》里的“推進以人為核心的城鎮(zhèn)化”，被數家房企的年報濃墨引用。

《政府工作報告》提出，今后一個時期，“促進約1億農村轉移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”。

“房地產市場的中長期發(fā)展，與改革進程及城鎮(zhèn)化規(guī)劃實施密切相關。”華遠地產分析稱，未來房地產市場的區(qū)域機會，將受城鎮(zhèn)化規(guī)劃的指引。金地集團則歡呼道，“城鎮(zhèn)化政策會給行業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間”。

對城鎮(zhèn)化政策紅利釋放的時間，房企之間有分歧產生。宋都股份的管理層認為，城鎮(zhèn)化“不會對房地產市場產生快速而劇烈的影響”，“而是以一種緩慢而深遠的方式進行”。

大名城顯得有些“迫不及待”。這家福建的開發(fā)商的看法是，2014年，城鎮(zhèn)化就能起到“引領中國地產新格局”的作用。

“以限購為主的行政手段逐漸退出，以市場為主的經濟手段取而代之”，這是另一項政策紅利。金科股份從中解讀出，“宏觀調控長效機制的建立和完善，有助于行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展”。

另一方面，前方仍然有“重重困難”。金地集團逐一列舉稱，眼下經濟下行壓力較大，土地價格再創(chuàng)新高，保障房和安居房分流市場需求，“房地產市場面臨多方面的困難和壓力”。

上市房企還擔心“錢的問題”。2013年的年報里，多家企業(yè)均列出了其可能面臨的資金風險。深振業(yè)A預計，今年房地產間接融資環(huán)境難有實質性改善，融資成本仍然較高。另有房企直言，如果信貸政策持續(xù)收縮，將會對其自有資金和外部資金的籌措帶來壓力。

與此同時，上市房企還對房貸政策保持著高度關注。臥龍地產稱，貸款利率的上浮等政策，將降低潛在客戶的購買能力，“對公司銷售產生不利影響”。

■ 延伸

房企預測樓市也“失準”

房地產市場向來波譎云詭。過去十年間，無數專家、機構和業(yè)內人士紛紛折戟“房價預測”。比如，多年來，社科院預測結果的準確性，被指“還不如扔硬幣”。

“春江水暖鴨先知”。但作為房地產市場的核心從業(yè)者，上市房企的預測，也有“失準”的時候。

以2007年年報為例。在當時房價暴漲的背景下，“進行深入分析和思考”后，中糧地產管理層“對行業(yè)的長期向好充滿信心”；華潤置地認為，房地產市場“將步入穩(wěn)定發(fā)展階段，市場發(fā)展前景良好”；中天城投預計，房地產業(yè)“繼續(xù)呈現穩(wěn)定的發(fā)展勢頭”。

但接下來的2008年，無異于房地產行業(yè)的一場噩夢。受經濟危機影響，當年房價出現10年來首次下跌。多數上市房企業(yè)績大幅滑坡，股價幾近腰斬。

而預計2009年的行業(yè)形勢時，上市房企明顯底氣不足。中糧地產稱，2009年房地產市場將繼續(xù)調整。盡管2009年初市場回暖初現，萬科仍謹慎地表示，考慮到宏觀經濟形勢的不確定和住宅市場的復雜，“這一態(tài)勢能否持續(xù)需要進一步觀察”。

根據工商聯房地產商會發(fā)布的數據，2009年全國房價上漲24%。而幾乎所有的上市房企，都從這波大牛行情中賺得盆滿缽滿。

由此可見，正如萬科的毛大慶承認“看不懂北京樓市”，一眾“靠房地產吃飯”的上市房企，也不能完全參透市場的走向。

而房企對今年或悲觀或樂觀的預計，已經可以從一季報進行部分驗證�！蹲C券日報》的報道顯示，截至4月下旬，50家上市房企發(fā)布了一季報，結果近60%的企業(yè)出現業(yè)績下滑。

其中，華遠地產曾在年報中說，2014年房地產行業(yè)發(fā)展增速會有所降低，“我們要有所降低”，結果一季度其凈利潤下滑56%；泛海建設曾在年報預計，樓市將回歸健康發(fā)展軌道，但其一季度業(yè)績卻有6%的下滑。

“我們對市場形勢，既不盲目樂觀，也不過于悲觀。”信達地產的年報里，有這么一句話。