下半年是“買房季”

成都思源經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理王銳

進(jìn)入2014年以來，全國樓市進(jìn)入調(diào)整期。

從目前成都房地產(chǎn)市場的總體運(yùn)行來看，雖然月均供應(yīng)量和成交量同比有一定的下滑，土地市場熱度也明顯降溫，但主城區(qū)整體均價水平還是處于全國的中等水平，是健康狀態(tài)。另外最近部分品牌開發(fā)商項(xiàng)目在大幅促銷下銷售火爆，由此可見市場需求仍是強(qiáng)勁的，我認(rèn)為，如果在市場價格去泡沫的情況下，成都市場需求中長遠(yuǎn)存在再次釋放可能。

成都房地產(chǎn)市場本身具備多種利好，長線向好是時間的問題。第一，成都巨大的城市發(fā)展?jié)摿�，成都作為西部城市群的核心，是整個西部和云貴川地區(qū)的經(jīng)濟(jì)服務(wù)、金融服務(wù)中心、以及航空物流的重要基地，城市發(fā)展?jié)摿�無限，對各地的人口具有極強(qiáng)的吸附力，而人口的聚集將是房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展的有效支撐；第二，政策環(huán)境的轉(zhuǎn)向，目前市場下行趨勢的顯現(xiàn)已經(jīng)引起政府的高度關(guān)注，整個政策環(huán)境的風(fēng)向標(biāo)已經(jīng)由之前的控房價轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，目前已經(jīng)有20多個城市變相取消限購政策來刺激市場，這無疑是給房地產(chǎn)行業(yè)的一劑強(qiáng)心針，成都取消限購或許也只是時間問題；第三是市場更趨理性，從目前市場的運(yùn)行狀況來看，一些降價的項(xiàng)目或多或少都是因?yàn)樵谥�前市場上行時盲目的產(chǎn)物，如有的是盲目搶得的高價地項(xiàng)目，有的是在定位和規(guī)劃上失誤的偽高端，還有的是對市場盲目樂觀開發(fā)的項(xiàng)目，此次市場調(diào)整便是對這些項(xiàng)目的盤整清算。而當(dāng)下的調(diào)整也是市場回歸理性的調(diào)整，相信在這個調(diào)整之后，土地市場將回歸理性、產(chǎn)品市場將步入正軌、價格也或趨于合理，這或會成為市場未來的一種狀態(tài)。

進(jìn)入2014年3季度，成都市場確實(shí)已進(jìn)入深度調(diào)整期，但結(jié)合2008年、2011年發(fā)展規(guī)律，對購房者來說當(dāng)前存在著購房機(jī)會，其實(shí)也是買房的最好時機(jī)。

“調(diào)整期”或成最佳“購房時機(jī)”

成都正合地產(chǎn)董事長毛勇

從今年來看，樓市確實(shí)發(fā)生了很大變化。根據(jù)住建部相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前全國存量住房與存量家庭戶比例已達(dá)1：1，同時每年12億平米的供應(yīng)量，能夠覆蓋城市更新、新增常住人口及家庭小型化帶來的住房需求，因此，市場從絕對的供應(yīng)短缺時代進(jìn)入供求均衡時代。這意味著，全國樓市的開發(fā)量、銷量已相對飽和，難再突破。但價格仍將保持增長，只不過增幅趨緩，與經(jīng)濟(jì)和人均收入的增長速度相匹配。

在全國總量基本均衡的背景下，受樓市供求關(guān)系差異、及政策調(diào)控從以往的全國“一 刀切”變?yōu)椴煌�城市區(qū)別對待，城市間房地產(chǎn)市場分化格局開始顯現(xiàn)，各大城市不再會同漲同跌。

對于開發(fā)商而言，過去簡單粗放的開發(fā)方式受到挑戰(zhàn)。高地價以及高昂的資金成本，也在不斷壓縮開發(fā)商的利潤率。純住宅的開發(fā)利潤越來越小，開發(fā)商或修煉自己的商業(yè)開發(fā)能力，轉(zhuǎn)去拿商業(yè)比例更大的地塊，獲得相對便宜的地價，住宅銷售保本回現(xiàn)，商業(yè)運(yùn)作或銷售實(shí)現(xiàn)盈利。開發(fā)商或依靠優(yōu)秀的配套服務(wù)能力，全面提升全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，如萬科城市配套服務(wù)商、保利新成都生活引領(lǐng)者的定位。

就今年來看，雖然在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行壓力下，相對寬松政策或?qū)⒊雠_支持經(jīng)濟(jì)維持7.5%的增速，但房地產(chǎn)資金面并未松動。開發(fā)商在較大現(xiàn)金流壓力下，一方面積極去庫存，一方面慢開工。因此，市場成交雖然萎縮，但開工量也在下滑、供應(yīng)減少，供求正在重新尋找平衡點(diǎn)。對于購房者來說，成交量價漲了跌，跌了漲，是一個正常規(guī)律。正確看待樓市漲跌，下半年是個買房季。

成都樓市“貶值”幾率不高

中成房業(yè)總經(jīng)理羅鳴

未來成都房價下降空間不大，樓市“貶值”幾率不高。以前開發(fā)商單純靠“拿地、建房、賣房子”的模式已經(jīng)難以通行。隨著一些區(qū)域樓市開發(fā)過剩，樓市進(jìn)入一個深度調(diào)整周期。盡管進(jìn)入了白銀時代，由于成都住宅價格泡沫較小，樓市較為健康，大幅降價幾率不高。

首先成都房價收入比不高，2013年成都房價收入比為7，可以說基本屬于正常區(qū)間；第二成都房價在全國排名比較靠后，大概排名20；第三成都房產(chǎn)市場庫存不太嚴(yán)重。成都目前主城區(qū)住宅存量有753萬㎡左右，去庫存周期為9個月，屬于正常水平。第四，去年成都地價漲幅較大，主城區(qū)地價漲幅達(dá)到了45%。在地價、建安成本上漲等多方面因素作用下，成都房價幾乎沒有降價的空間；預(yù)計未來市場價格會有小幅調(diào)整，但是調(diào)整空間有限。

未來，成都樓市購買市場更理性，市場發(fā)展更健康、穩(wěn)健。2013年十八屆三中全會召開后，政府致力于建立房地產(chǎn)行業(yè)“長效調(diào)控”機(jī)制，通過市場化調(diào)節(jié)來促進(jìn)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展，減少對樓市的行政干預(yù)。整體來看，2014年樓市發(fā)展的宏觀政策環(huán)境仍然是穩(wěn)健的。尤其成都作為樓市發(fā)展相對健康，房價漲幅比較平穩(wěn)的城市，行政調(diào)控干預(yù)的可能性不大。因此在寬松的政策環(huán)境下，成都樓市將保持較為良好的發(fā)展態(tài)勢。

2014下半年，如果宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走低，央行、地方政府會進(jìn)一步放寬信貸、樓市調(diào)控政策，積極引導(dǎo)樓市預(yù)期，刺激消費(fèi)需求。隨著全面結(jié)構(gòu)改革力促經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長，貨幣政策保持穩(wěn)健并適時預(yù)調(diào)微調(diào)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程有序推進(jìn)，預(yù)計未來成都房地產(chǎn)市場基本面不會發(fā)生太大變化，市場發(fā)展將更為健康、穩(wěn)健。