每天一睜眼，上千元的房貸壓力就落在了小羅的肩膀上。但他依然覺得很值。剛剛購買了東大街的輕改善天譽·南庭的他，首批次以1萬/㎡成交，而僅隔半月二批次開盤則迅速回升到1.3萬/㎡左右。

“現(xiàn)在到底該不該買房”，上半年，成都樓市在降價、促銷甚至跳水的聲音中踉蹌走過，更加劇了購房者觀望情緒。而實際上，2014上半年，成都樓市在龍頭房企的掌托下，整體成交在高位，消化了大量需求，部分開發(fā)商依然延續(xù)了過去的火熱狀態(tài)，同時，購房者低價入手，“撿漏”的幾率反而增大，專業(yè)人士則認(rèn)為，行情會繼續(xù)保持在溫吞水狀態(tài)，而這樣的狀態(tài)，或許也正是買房的好時機(jī)。

促銷季一場開發(fā)商的“積極自救”

“當(dāng)前，開發(fā)商降價促銷，為了加快完成全年業(yè)績?nèi)蝿?wù)，也是為了在高償債壓力下加快資金回籠，”合富輝煌市場分析師黎文江認(rèn)為：開發(fā)商采取主動而非被動的降價行為，是一種理性的“積極自救”。

繼雅居樂鉑雅苑和九龍倉御園直降5000元/平方米后，成都樓市又在醞釀新一輪的降價，進(jìn)入5月，市場依然搖擺不定，包括首創(chuàng)、中海、龍湖、世茂、恒大、萬科、雅頌居等在內(nèi)的開發(fā)商紛紛舉起價格武器。而新開盤的部分中小項目更是優(yōu)惠不停，一些區(qū)域樓盤打出了瞬間拉低區(qū)域的房價預(yù)期。

降價潮蔓延到二級城市。5月中旬，樂山雁和·浪琴灣打出廣告，“一口價3588元/平方米！”“3字頭”一出，全城驚嘆。同樣的情況也在南充發(fā)生，開發(fā)商打著“誰先降價誰有利”的如意算盤以價換量。“

“如果市場面在接下來沒有較大變化，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將面臨史無前例的壓力，”朗潤地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)總經(jīng)理白林說，成都市場甚至出現(xiàn)了需要集團(tuán)公司支撐地方子公司的局面，大多數(shù)房企都在加速促銷，努力給購房者制造性價比較高的市場印象”。

在這場“積極自救”的賽程中，銀行信貸政策無疑起到最為核心的反作用，目前銀行對于房地產(chǎn)的貸款仍然在緊縮。不過，面對市場現(xiàn)狀，萬科集團(tuán)董事長王石近日對媒體說，現(xiàn)在一線城市的房價已經(jīng)控制住了，其他城市穩(wěn)中有降，如果這個趨勢能保持住，那么整個房地產(chǎn)就會進(jìn)入一個良性的健康軌道。

價格比拼殘酷的小組賽

嘉聯(lián)地產(chǎn)策略資源中心總監(jiān)認(rèn)為，“成都豪宅和別墅滯銷嚴(yán)重，剛需產(chǎn)品仍在持續(xù)走量，甚至熱銷樓盤不時出現(xiàn)，未來可能出現(xiàn)一邊漲價一邊降價的情況，整個市場是這樣，一個公司也有可能出現(xiàn)這種情況。”

而整個上半年，市場呈現(xiàn)的局部特點也尤為顯著，一些樓盤蓄客乏力，開盤節(jié)點無限延期，自然到訪的客戶基本“絕跡”，而一些樓盤則逆市爆發(fā)，包括保利、綠地一些預(yù)售項目，熱銷態(tài)勢依然不減。

實效機(jī)構(gòu)吳昊視成都樓市上半年表現(xiàn)為“殘酷的小組賽”，當(dāng)樓市減收，社會各行業(yè)的訂單也會減少。在“需求減半”的環(huán)境下，房企的比拼十分殘酷，吳昊認(rèn)為，除開降價、促銷，現(xiàn)市走量較好的開發(fā)商，功課更在平時。

“端午三天，保利地產(chǎn)十大項目在成都銷售達(dá)5億，包括獅子湖、林語系、康橋系等今年新推的產(chǎn)品都突破了預(yù)期成績。”保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人談道。而綠地468迄今為止，月銷量也是同類競品2-3個盤的總和。吳昊認(rèn)為，一是在營銷上不僅光“娛樂營銷”，還要有足夠的營銷費，兇猛的渲染市場，保利幾乎每天一場的公眾文化活動、不減配的廣告費用則保證了銷量；二是如果企業(yè)產(chǎn)品非常稀缺，“日子就會好過些”，麓湖供貨跟不上銷售、保利超小別墅，100多平的聯(lián)排產(chǎn)品熱銷，則歸功于后者。

擠掉水分樓市進(jìn)入最佳買房時期

“如果錯過現(xiàn)在的購房時機(jī)，等市場穩(wěn)定之后，新一輪的漲價熱潮會讓很多購房者后悔采取觀望的態(tài)度，”白林說，“從長期持有來看，房產(chǎn)依然是貨幣保值、增值的手段，如果樓盤降到購房者的出價能力范圍，可以大膽購買。”而吳昊說：“前幾次的市場波動，只需要增加信心，并通過公眾號向購房者喊話，沒啥觀望頭，懂得購房自然下手。”

現(xiàn)在，眾多降價、促銷樓盤，是考驗購房者“撿漏”的大好時機(jī)，稍微能讀懂區(qū)域、配套、樓盤品質(zhì)的購房者，這個時候通常能占“先手”，一位購房者告訴記者，他5月購買了東大街的輕改善天譽·南庭，首批次以1萬成交，而僅隔半月二批次開盤則迅速回升到1萬3左右。而大源板塊的品質(zhì)樓盤港企雅頌居也降到8000多元，“這幾乎是大源的土地價格了，此時不買更待何時？”一位資深行業(yè)媒體人士談道。

吳昊從數(shù)據(jù)上舉例，成都郊縣的起售價為5000元/㎡，按照政府土地指導(dǎo)價1500元/㎡計算，建安綜合成本3000元/㎡，以及500元/㎡的各種其它成本，再低于這個價就屬于偷工減料了，而繞城內(nèi)的房價是7000元/㎡-8000元/㎡，土地平均成本也是2000元/㎡-3000元/㎡，算起來無價可降，三環(huán)內(nèi)的房價土地成本是4000元/㎡-9000元/㎡，低的是“偷面積”，高的是增加裝修。以此參照，買房無顧慮。

樓市經(jīng)過這一年來的調(diào)整，原本存在的水分已經(jīng)逐漸被擠了出去，越來越接近房地產(chǎn)原先的本質(zhì)了，白林認(rèn)為，其實房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展才是健康的，沒有只漲不跌的市場，擠一擠“水分”是為了走得更遠(yuǎn)。