昨天，中國社會科學院發(fā)布了《中國住房發(fā)展2014年中期報告》。報告中稱，大中城市房價普遍微跌，全國樓市進入結(jié)構(gòu)性過剩階段，但人們改善住房條件的動力仍未衰竭，房價不會出現(xiàn)整體崩盤，將進入2-3年的調(diào)整期，住房需求拐點最早6年后出現(xiàn)。

針對房地產(chǎn)市場低迷現(xiàn)狀，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛建議，一、二線城市目前不適合放松限購，應該讓房地產(chǎn)市場充分發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用，政府不應急于救市，盲目采取行政干預措施。

□市場變化

大中城市房價普遍微跌

報告中稱，今年上半年，大中城市房價呈現(xiàn)主動調(diào)整態(tài)勢，全國樓市進入結(jié)構(gòu)性過剩階段�！緲鞘羞M入結(jié)構(gòu)性過剩階段 房價調(diào)整需兩三年】

報告分析，2012年下半年及2013年大中城市房價暴漲，剌激了住房開發(fā)投資的迅猛增長。這些新增供給今年開始集中入市，從而形成大中城市階段性供給過剩的格局。經(jīng)歷了去年大中城市房價全線上漲，今年大中城市樓市出現(xiàn)主動調(diào)整，房價下跌面快速擴大，但跌幅還很有限。截至今年6月，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的由今年1月的62個降至8個，持平的由2個增至7個，環(huán)比下降的由6個增至55個。

與此同時，2011年以來，中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的總體態(tài)勢，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。今年1-6月，中國商品住房銷售面積與銷售額均出現(xiàn)較大負增長。

此外，中國住房產(chǎn)業(yè)由高速增長期進入低速增長期。隨著全國銷售不暢和大中城市房價微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開發(fā)投資增速不斷下滑。

□預測展望

房價不會出現(xiàn)整體崩盤

報告對中國住房發(fā)展的短期走勢作了預測，認為中國住房市場長期拐點尚未出現(xiàn)，但短期下跌不可避免。居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，人們改善住房條件的動力仍未衰竭，房價不會出現(xiàn)整體崩盤。但供求形勢由供不應求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，為消化結(jié)構(gòu)過剩與階段性高供給，房價將進入2-3年的調(diào)整期。

報告還根據(jù)城市人口長期變動和生育政策變化展望了中國城市住房長期需求，發(fā)現(xiàn)：2015-2030年中國城市住房需求的總體走勢呈現(xiàn)出“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征，拐點大致出現(xiàn)在2020-2025年間，屆時中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。生育政策的調(diào)整有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健均衡發(fā)展。但就目前而言，單獨兩孩政策的力度和強度還無法達到立竿見影的效果。

一線城市購房者仍觀望

報告指出，下半年在中央“微刺激”保障宏觀經(jīng)濟緩中趨穩(wěn)的大背景下，一線城市和熱點二線城市松綁限購的可能性不大，信貸支持增加會促進主要指標回升但幅度不大。下半年一線城市和熱點二線城市住房需求在信貸逐漸寬松的背景下會有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房對商品住房市場沖擊影響，購房者觀望態(tài)度不會有太大轉(zhuǎn)變，加之受2013年下半年的高基數(shù)影響住房需求恐難大幅度增加。

其它二線城市和熱點三線城市松綁限購的范圍會逐步擴大，住房市場調(diào)整趨勢將延續(xù)至下半年。作為區(qū)域中心市場的二線城市和熱點三線城市住房市場在限購松綁的帶動下會有所回升。但是多年來隨著供給的不斷增加，住房需求逐漸得以滿足，供求均衡逐漸成為這些城市住房市場的主要特征。下半年在限購松綁的作用下，剛性需求和投資投機性需求會有所回升，但是在住房市場供求趨于均衡，投資投機回報下行背景下，住房需求增加也有限。因此，下半年二線城市和熱點三線城市住房市場調(diào)整趨勢仍將繼續(xù)，但是主要指標下行或增速回落幅度會有所收窄。

□對策建議

市場機制為主分類指導

報告建議，下半年主要城市住房市場調(diào)控要繼續(xù)充分發(fā)揮市場機制的作用，促進住房市場深化調(diào)整，逐漸解決長期以來住房市場存在的供求量及供求結(jié)構(gòu)的不合理問題。但是也要尊重區(qū)域性特征，正確研判各類城市住房市場波動的根本原因，嚴格按照“分類指導”和“雙向調(diào)控”要求確保住房市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

一線城市和熱點二線城市應通過長效機制建設正確引導市場預期。在正確研究保障房供給量及供給方式基礎上通過保障房政策的逐步完善，促進保障房和商品房的互動協(xié)調(diào)發(fā)展，防止保障房供給對商品住房市場的誤傷。

在限購政策的作用下，目前，二線城市和熱點三線城市投資投機性需求基本被擠出住房市場，市場供求結(jié)構(gòu)趨于平衡，進入自我調(diào)整階段。建議逐步放松這些城市限購，通過市場機制的主導作用促進住房市場的深化調(diào)整。

對于供給過多、住房需求嚴重不足的大量三、四線城市，應主要通過市場作用消化庫存，促進住房供求再平衡。地方政府也應通過控制土地供應及商品住房審批等手段，促進市場消化現(xiàn)有庫存，并根據(jù)部分城市市場發(fā)展特征及變化狀況，做好相應的風險預警與防范措施。

運作反向住宅抵押貸款

未來中國住房市場的調(diào)控目標，一方面要著眼于消化當前人口結(jié)構(gòu)所引致的剛性需求和改善型需求，進一步抑制住房市場的投資和投機性需求。另一方面，要對2025年后可能出現(xiàn)的人口結(jié)構(gòu)“蘑菇云”風險有所預警。

可適度調(diào)整現(xiàn)行生育政策維持生育率相對穩(wěn)定，有效提高人口撫養(yǎng)比從而平抑當前住房需求，并增加未來住房市場的潛在需求主體。針對老齡人口比例逐漸升高的趨勢，可以參照歐美發(fā)達國家反向住宅抵押貸款的運作模式，適度增加銀色住宅和老年公寓的供應量，滿足不同年齡段和健康狀況老年人的住房服務消費需求。

□提問專家

1什么情況下樓市會崩盤？

中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究所鄒林華指出，房價是否會出現(xiàn)崩盤這主要取決于兩個因素。一是人們改善住房條件的動力是否衰竭。二是中國的人口大規(guī)模遷移是否出現(xiàn)拐點或逆轉(zhuǎn)。“由于人們改善居住條件的動力仍然強勁，人口流向也沒有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點，因而中國還不會進入住房普遍過剩時代，但已經(jīng)進入結(jié)構(gòu)性過剩時代。短期內(nèi)的市場主動調(diào)整不可避免，但還不會進入持續(xù)的衰退與蕭條。”

2政府是否會低價甩賣土地？

中國社科院城市與競爭力研究中心研究員張慧芳表示，土地市場目前正處于理性回歸趨于平穩(wěn)發(fā)展階段，但地方政府推高地價的欲望依然強烈，這勢必會擾亂土地市場的自我調(diào)整節(jié)奏。

上半年全國300個城市土地市場總體供大于求，在成交面積大幅減少21%的情況下，樓面地價反而上漲了21%，特別是一線城市地價增長至102%。這固然與土地的稀缺性、不可再生、不可替代等自然屬性，以及市場依然看好未來房價有關，但更主要的是由地方政府完全壟斷土地一級市場并采取招拍掛出讓方式造成的。

與此同時，2014年，大規(guī)模地方債償還在即，加上上半年政府推地較少，下半年政府或低價大量推地�？紤]季節(jié)性因素，下半年房企銷售將進入高峰期，資金會相對充裕，拿地意愿也會有所抬頭，帶動市場逐漸活躍。

3是否該放開限購救市？

針對房地產(chǎn)市場低迷，各地爭相放開限購的情況，倪鵬飛表示，市場自發(fā)的調(diào)整有利于消化2010年以來過度的庫存，目前一、二線城市還不適合放松“限購”，應該支持房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)整過程，政府不應急于“救市”。其它二線城市和熱點三線城市應該根據(jù)當?shù)丶皡^(qū)域住房市場發(fā)展特征，逐步放松限購，通過市場機制促進住房市場的深化調(diào)整。