資本管理高級法背景下，房貸更加節(jié)約資本，也為利率折扣提供了條件

“目前整體來說，市場上的資金成本有往下走的趨勢，到期資金出來后有再投資的需求，供給端沒有問題，需求端又比較旺盛，所以未來房貸利率這塊確實松動”，華泰證券分析師林博程對《證券日報》記者表示。

“農(nóng)行房貸利率優(yōu)惠應該是在房貸增速放緩背景下，監(jiān)管層進一步窗口指導的結(jié)果；而資本管理高級法背景下，房貸更加節(jié)約資本，也為利率折扣提供了條件。未來其他銀行可能也會跟進。不過，由于銀行面對的整體資金成本高于2012年，八五折優(yōu)惠時代不太可能大規(guī)模重返”，瑞銀證券報告指出。

央行剛剛公布的《中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至6月末，個人住房貸款比年初增加8704億元，同比少增92億元。

報告稱，2014年以來，房地產(chǎn)市場有所分化和調(diào)整，一些商業(yè)銀行在盈利壓力增大、信貸政策投向引導力度較大的情況下，傾向于將有限的信貸資源更多地配置到收益更高的小微企業(yè)、個人經(jīng)營貸款等領域，房地產(chǎn)信貸投放意愿有所下降。但個人住房貸款增量占比仍處于較高水平，上半年增量在全部新增貸款中占比為15.2%，高于2010年-2013年的平均水平。

高折扣時代難返

央行剛剛公布的《中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至6月末，個人住房貸款比年初增加8704億元，同比少增92億元。

而央行此前發(fā)布的《2014年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》中指出，截至上半年末，個人購房貸款余額10.74萬億元，同比增長18.4%，增速比一季度末低1.7個百分點；上半年增加9389億元，同比少增239億元。

“但個人住房貸款增量占比仍處于較高水平，上半年增量在全部新增貸款中占比為15.2%，高于2010年-2013年的平均水平。”

業(yè)內(nèi)人士認為，在監(jiān)管層窗口指導和政策微調(diào)疊加效應下，再加上目前銀行的流動性確實較前期寬松，各家銀行有望開始啟動新一輪的房貸優(yōu)惠政策。

招商證券指出，“農(nóng)行下調(diào)上海的按揭貸款利率，具有很強的政策信號，從歷史上不同時期的房貸政策來看，國有銀行一般都會統(tǒng)一行動，收緊或者放松房貸按揭利率。銀行下調(diào)按揭貸款利率的動力來自于政策導向及資金面相對寬松導致的無風險利率的下行。傳導路徑上可能由農(nóng)行傳導至其他銀行，由上海地區(qū)逐步擴散到其他地區(qū)，如其他的一線城市等”。

但瑞銀證券指出，由于銀行面對的資金成本整體高于2012年，銀行房貸利率優(yōu)惠不太可能大規(guī)模重返八五折優(yōu)惠時代。

“這輪房貸利率下調(diào)是政策驅(qū)動下由大行帶動的，當然也要在流動性的配合下進行。但是，個人房貸業(yè)務投入產(chǎn)出比相對較低是事實，各家銀行也不會為了配合政策而完全犧牲利潤，所以略微回調(diào)可期，但要回到此前的八五折大幅優(yōu)惠可能性不大”，另一位銀行業(yè)分析師也坦言。

個貸與開發(fā)貸隱性連接

“我們現(xiàn)在很少向期房發(fā)放貸款，一般我們做二手房貸款比較多”，匯豐銀行一位客戶經(jīng)理告訴記者，“即便是向新房發(fā)放貸款，其利率通常也比二手房要高。”

但是形成鮮明對比的是，據(jù)記者調(diào)查，多家中資銀行的二手房貸款利率都比新房貸款利率要高。

“針對目前房地產(chǎn)市場的情況，對于期房我們主要有一個樓盤完工風險的考慮。如果是小型的開發(fā)商，資金鏈有可能會斷掉，也許還沒封頂就沒辦法再進行開發(fā)了，所以新房這塊的房貸我們做的不多”，上述匯豐客戶經(jīng)理解釋稱。

該客戶經(jīng)理透露，很多大的中資銀行之所以青睞于做新樓盤貸款，主要是很多房地產(chǎn)項目已經(jīng)是銀行開發(fā)貸的客戶，所以連帶個人房貸也都一起做了，其中蘊含的風險比較低。

有媒體報道稱，今年以來，銷售業(yè)績下滑導致資金回籠較慢、融資難度的加大、開發(fā)貸和按揭貸的收緊，都令開發(fā)商的資金鏈進一步承壓。從高通智庫重點監(jiān)測的品牌房企1月至6月的銷售目標達成率來看，多數(shù)落后于合理目標，完成進度約為全年的三分之一。

另據(jù)統(tǒng)計，主要銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款和其他以房地產(chǎn)為抵押的貸款總額占銀行各項貸款的四成左右，房地產(chǎn)市場波動將使銀行近四成的資產(chǎn)質(zhì)量承受風險。