樓市庫存幾近翻倍 供求格局徹底逆轉(zhuǎn)

剛需拉動成交作用恐被夸大

悄然“翻倍”的庫存

9月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2014年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù)。其中，截至8月末，商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個月左右。

這一數(shù)據(jù)看似平淡無奇，但對比歷史數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，自2012年4月以來，上述指標已經(jīng)連續(xù)29個月保持上漲。其中，與低點時(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米)相比，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。

根據(jù)統(tǒng)計局的口徑，“待售面積”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積。該指標通常被理解為房屋庫存。按照上述理解，過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近四年來，全國商品房庫存增加了約190%。

分析人士指出，庫存數(shù)據(jù)的增加，主要原因在于過去多年來，全國房地產(chǎn)投資、土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長，使得市場的新增供應大幅增加。相比之下，市場消化庫存的速度慢于供應增加的速度。

今年以來，隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，投資熱情有所減退。但在多年來的投資慣性作用下，庫存持續(xù)增長。統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，最近5個月，全國商品房竣工面積仍在不斷增加。這也意味著，如果市場銷售沒有出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)，房屋庫存指標有繼續(xù)攀高的可能。

按照正常的邏輯，在一個城市中，庫存規(guī)模維持在8-12個月的去化周期，屬于正常水平。但在銷售低迷的當下，很多熱點城市的去化周期遠高于上述警戒線。

根據(jù)上海某房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測，截至8月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環(huán)比增長1.3%，同比增長22.6%。庫存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個城市新房去化周期為17.5個月。

其中，溫州新房去化周期達到47個月。貴陽、天津、西安、煙臺等城市，同樣面臨庫存難以消化的窘境。

數(shù)據(jù)背后的真相

庫存數(shù)據(jù)的增加，昭示市場供需關(guān)系反轉(zhuǎn)的態(tài)勢。但在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的背后，真實情況可能更為嚴峻。

據(jù)悉，在對庫存的統(tǒng)計中，并未將保障房納入其中。一位接近住建部的專家指出，不少城市的保障房建設規(guī)模較大，但由于未能較好對接需求，導致難以消化。該專家表示，若將一些地區(qū)兩限房、經(jīng)適房等帶有商品房性質(zhì)的房屋計算在內(nèi)，樓市的庫存數(shù)據(jù)還會增加。

與此同時，游離在政策法規(guī)之外的“小產(chǎn)權(quán)房”，規(guī)模龐大難以估算，而且并不在官方的統(tǒng)計口徑中。若將這部分房屋計算在內(nèi)，則市場的真實庫存更為龐大。

中國證券報記者在山東南部某市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在該市的東郊，有一些新建住房樓盤規(guī)模不小，且呈空置狀態(tài)。該市財政系統(tǒng)某工作人員向記者介紹，這些都是去年新建成的商品房，但大部分未能售出。

該人士表示，這些小區(qū)由當?shù)匾患覈�企開發(fā)商開發(fā)，去年曾連續(xù)兩期開盤，釋放近千套房源，但銷售情況十分慘淡。不僅如此，為規(guī)避監(jiān)管層對地方融資平臺的清查，這些房屋從立項開始，就被劃歸到保障房的序列中。因此，在統(tǒng)計部門的統(tǒng)計中，這部分房屋不在“商品房”之列，其銷售和待售情況均難以以數(shù)據(jù)的形式，作為市場的參考。

“實際上，這些小區(qū)里面，只有部分回遷房屬于保障房性質(zhì)，其余大約80%的房屋都是要出售的。”該人士表示，當?shù)氐亩鄠�商品房項目，均以這種情況來操作。

在江蘇、浙江等省份公布的2013年度建筑業(yè)數(shù)據(jù)中，住宅竣工面積龐大(2013年江蘇建筑企業(yè)住宅竣工面積4.8億平方米)，幾乎相當于同期全國住宅竣工量的一半。這也說明，房地產(chǎn)市場的真實庫存，或許遠超于外界預期。

由于統(tǒng)計口徑和數(shù)據(jù)采集不夠透明，使得房地產(chǎn)市場中的真實庫存難以為外界所知。多數(shù)受訪者指出，房地產(chǎn)市場的真實庫存，至少要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上上浮30%。

今年6月，西南財經(jīng)大學發(fā)布報告稱，2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率達22.4%，比2011年上升1.8個百分點。高于國際慣例中5%到10%的合理區(qū)間，存在嚴重供給過剩。從另一個角度佐證了“產(chǎn)能過剩”的現(xiàn)實。