九、十月份為傳統(tǒng)的樓市旺季，按照往年慣例，在此期間，房企推盤(pán)量會(huì)有所增加，多數(shù)房企也會(huì)采取以?xún)r(jià)換量的策略，市場(chǎng)進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升階段。但今年五月份以來(lái)，市場(chǎng)持續(xù)下行，上半年大多數(shù)房企業(yè)績(jī)不佳。9月1日～9月7日為金九銀十開(kāi)局首周，北京樓市成交量較上周回落44.78%，成交均價(jià)較上周也有所下跌。傳統(tǒng)的樓市旺季“金九銀十”并沒(méi)有如期來(lái)臨。

多位專(zhuān)家表示，在此情況下，房企為沖刺年度目標(biāo)，價(jià)格戰(zhàn)在所難免。相比去年，今年金九銀十成色將明顯暗淡。

金九首周開(kāi)局不利 成交量下跌

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，包括19個(gè)純新盤(pán)及20個(gè)老項(xiàng)目后期。比8月份入市的29個(gè)項(xiàng)目增加了34%，有望創(chuàng)下今年以來(lái)的月度最高。

從上周北京市場(chǎng)的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，成交量回落，成交均價(jià)也出現(xiàn)下跌。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，上周住宅網(wǎng)簽量為3043套，環(huán)比回落44.78%，同比回落30.64%。其中，新房網(wǎng)簽量為1268套，環(huán)比回落58.47%，同比回落39.56%;二手房網(wǎng)簽量為1775套，環(huán)比回落27.79%，同比回落22.46%。

成交均價(jià)方面，第36周，新房(不含保障房)成交均價(jià)為23015元/平，周度環(huán)比回落2.03%，同比回落3.6%。二手房成交均價(jià)為28049元/平，比8月二手房均價(jià)回落0.47%。

對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，盡管北京樓市整體依舊處于低迷狀態(tài)，但相比于上半年年初濃重的觀望情緒來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)需求已有部分結(jié)束觀望入市購(gòu)房，樓市成交量正在劃出從谷底緩慢復(fù)蘇的上升曲線。

值得注意的是，部分樓盤(pán)主動(dòng)放低姿態(tài)，采取降價(jià)入市的方式?jīng)_量。據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)站提供的信息，中國(guó)鐵建•青秀尚城本月入市，而且報(bào)價(jià)比周邊新盤(pán)低4000元/平方米，另外，北京城建•世華龍樾， 報(bào)價(jià)低于周邊1萬(wàn)，參加某網(wǎng)站的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)還可享受其他優(yōu)惠。

雖然金九銀十首周開(kāi)局失利，但對(duì)比發(fā)現(xiàn)，上月樓市的成交量就出現(xiàn)了反彈跡象。根據(jù)某研究院的數(shù)據(jù)，8月份，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為243萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)20.0%，同比減少18.4%。具體城市看，北上廣深4個(gè)城市分別出現(xiàn)了58.5%、-4.6%、5.9%和22.4%的環(huán)比增幅。

取消限購(gòu)對(duì)樓市影響不大 專(zhuān)家：限貸不放松樓市難回暖

今年五月以來(lái)，房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌之后，市場(chǎng)下行趨勢(shì)日趨明顯。為促進(jìn)樓市回暖，地方政府在中央“分類(lèi)調(diào)控”政策的指導(dǎo)下，根據(jù)各地情況，采取了取消限購(gòu)或限購(gòu)松綁的政策。

截止目前，在46個(gè)限購(gòu)城市中，已有38個(gè)城市做出松綁限購(gòu)的政策，除北上廣深外，僅剩長(zhǎng)春、南京、三亞、珠海四個(gè)城市未放松限購(gòu)政策。

但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，除個(gè)別城市出現(xiàn)暫時(shí)性的成交量反彈以外，放松限購(gòu)對(duì)多數(shù)城市的樓市回暖作用有限。

多位專(zhuān)家分析認(rèn)為，限購(gòu)松綁對(duì)樓市影響有限，信貸是否會(huì)放松，將成為判斷未來(lái)一年內(nèi)樓市走勢(shì)的最關(guān)鍵因素。

但從目前情況來(lái)看，大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸仍然偏緊，房貸利率鮮有打折，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，房貸利率短期內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)。

上半年房企業(yè)績(jī)不佳“ 去庫(kù)存”壓力山大

上半年房企業(yè)績(jī)普遍下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)公布半年報(bào)的98家滬深A(yù)股上市房企中，約有近40家房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑，雖營(yíng)收總體仍同比上升，但凈利潤(rùn)總額卻減少了約6.4億元，環(huán)比降幅約2.4%。

與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑相對(duì)應(yīng)，多數(shù)房企正面臨囤貨積壓的困境。有數(shù)據(jù)顯示，已公布半年報(bào)的98家滬深A(yù)股上市房企，總庫(kù)存同比新增2246.64億元，目前已達(dá)3.56萬(wàn)億元，增幅為6.7%。

與此同時(shí)，“加速去庫(kù)存”被不少房企在半年報(bào)中提及。在萬(wàn)科2014半年報(bào)中，明確提出，“在部分庫(kù)存量高、去化周期長(zhǎng)的城市，未來(lái)仍將延續(xù)去庫(kù)存的過(guò)程。”

張宏偉認(rèn)為，下半年企業(yè)“去庫(kù)存”的壓力會(huì)比較大，同時(shí)，企業(yè)的資金面的問(wèn)題會(huì)更加突顯，可能會(huì)有更多的房企，尤其是中小房企面臨債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

樓市或?qū)⒂瓉?lái)兇猛價(jià)格戰(zhàn) 專(zhuān)家表示已到最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)

在此背景下，除了加大供應(yīng)和推盤(pán)力度，房企不約而同地選擇了讓利促銷(xiāo)，來(lái)爭(zhēng)取市場(chǎng)有限的份額，不少項(xiàng)目除了降低首付、補(bǔ)貼利息、加大贈(zèng)送外，直接降低房?jī)r(jià)入市。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，從前期降價(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)量表現(xiàn)來(lái)看，降價(jià)確實(shí)能夠提振銷(xiāo)量。開(kāi)發(fā)商受制于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及資金壓力，為拉動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)量，預(yù)計(jì)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠折扣力度將進(jìn)一步加大，促使樓盤(pán)集中供應(yīng)的區(qū)域迎來(lái)兇猛的“價(jià)格戰(zhàn)”。

對(duì)此，上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭提示大家關(guān)注新一輪購(gòu)房時(shí)機(jī)，“一線城市和部分二線城市，從現(xiàn)在開(kāi)始，到房?jī)r(jià)上漲拐點(diǎn)到來(lái)前，只要遇到房?jī)r(jià)下跌二三成的優(yōu)質(zhì)品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，就可出手。”

但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，持續(xù)半年多的市場(chǎng)蕭條后，“金九銀十”成交在房企以?xún)r(jià)換量的策略下會(huì)有所復(fù)蘇。但對(duì)比2013年，今年的成色將明顯暗淡。