樓市低迷對房企業(yè)績的影響已然顯現(xiàn)。截至本周，滬深兩市已有84家房企發(fā)布半年報或中期業(yè)績預(yù)告，從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間正在收窄，房地產(chǎn)上半年的業(yè)績普遍不太理想。據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日，58家上市房企公布2014年半年報，其中25家營業(yè)收入增長率為負(fù)，17家公司營業(yè)收入和利潤同比雙降。

據(jù)華中分院市場總監(jiān)李國政分析，土地、人工等成本持續(xù)升高，而房價維持平穩(wěn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的利潤逐步壓縮。盡管有越來越多的城市加入放松限購的大軍中，并帶動7月成交量環(huán)比增長，但從同比來看，樓市成交仍然處于較低的水平。“大部分企業(yè)完成年度銷售目標(biāo)的可能性越來越低。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，在目前政策環(huán)境趨好但信貸環(huán)境尚未明顯好轉(zhuǎn)的前提下，以價換量、加快周轉(zhuǎn)，消化庫存仍將是主要的策略。

整體平淡

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，目前披露中報的84家A股房企上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1872.77億元，同比增長11.2%;實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤201.21億元，同比下降3.7%。相比之下，去年上半年房企的業(yè)績增速曾達(dá)到30.8%。

數(shù)據(jù)顯示，在上述84家房企中，有40家房企上半年實現(xiàn)業(yè)績增長或扭虧，占比不足半數(shù)，仍有16家房企上半年業(yè)績虧損。首開股份、順發(fā)恒業(yè)、萬業(yè)企業(yè)等6家房企上半年業(yè)績實現(xiàn)翻番。

從盈利規(guī)模看，萬科仍是已披露中報的房企中凈利潤最多的一家。公司上半年實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤48.09億元，同比增長5.55%。華夏幸福則超越招商地產(chǎn)位居次席，公司上半年實現(xiàn)凈利潤23.01億元，同比增長30.06%。招商地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤17.85億元，同比下降30%。

除中報外，目前還有14家房企披露了三季度業(yè)績預(yù)告，其中僅有6家公司預(yù)計前三季度業(yè)績增長或扭虧。繼中報取得91%的業(yè)績增速后，中天城投預(yù)計前三季度實現(xiàn)凈利潤11.58億元-14.47億元，同比增長幅度為60%-100%。天�；�建也預(yù)計前三季度業(yè)績增長85.06%-117.72%。而濱江集團、金融街、南國置業(yè)則預(yù)計業(yè)績出現(xiàn)下滑。

信貸影響大

房企因資金問題多與銀行聯(lián)系緊密，而銀行信貸的變化，也會對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)影響巨大。

央行數(shù)據(jù)顯示，7月份人民幣貸款增加3852億元，同比少增3145億元，創(chuàng)下2010年以來的新低。當(dāng)月的社會融資總量也僅2731億元，創(chuàng)下近年以來的最低值。這個令人瞠目結(jié)舌的數(shù)據(jù)引發(fā)各界解讀。今年上半年，社會融資規(guī)模為10.57萬億元，比去年同期多4146億元，為歷史同期最高水平。截止到6月末，廣義貨幣(M2)余額120.96萬億元，同比增長14.7%，增速分別比上月末和去年末高1.3%和1.1%，創(chuàng)一年內(nèi)新高。其中，6月份貸款增量達(dá)到1.08萬億，明顯超過各界預(yù)期，也直接推高信貸余額增速回升到14%的水平。

在信貸擴張的周期中，房地產(chǎn)業(yè)投資需求受到刺激，開發(fā)商負(fù)債增加，同時過剩的流動性推高了土地、庫存、在售樓盤等資產(chǎn)的價格，行業(yè)繁榮正向強化，溫和通脹刺激了信貸進一步擴張，放貸主體意愿增強，投資需求大幅增加，開發(fā)商大舉負(fù)債，各種資產(chǎn)價格大幅上漲;正反饋日益強化，但受限于人才與自然資源有限，導(dǎo)致了所有要素資源的全面飚升，在房地產(chǎn)市場上表現(xiàn)為資金蜂涌，地王頻出，各項成本增加，并最終導(dǎo)致通貨膨脹惡化;當(dāng)央行為控制通脹，收縮流動性時，信貸擴張終止并進入緊縮周期時，投資需求、消費需求下降，資產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌，對信貸市場形成負(fù)反饋，放貸主體意愿下降，房地產(chǎn)市場開始去杠桿化，企業(yè)進行債務(wù)清算，并在隨后進入庫存拋售階段，各種要素價格全面下跌，行業(yè)步入蕭條，同時等待另一個信貸擴張周期的到來。

可以預(yù)見，三季度的市場表現(xiàn)仍取決于信貸市場，而四季度，隨著“年關(guān)”來臨，二三線產(chǎn)能過剩的房地產(chǎn)，庫存拋售將見分曉。

四季度房企仍需“快跑”

國家統(tǒng)計局近日所公布的2014年上半年GDP初步核算情況顯示，房地產(chǎn)業(yè)在整個GDP核算中的增速處于第三產(chǎn)業(yè)中最低的一個行業(yè)，增長2.5%，并且也十分罕見地低于第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)林牧漁業(yè)3.9%的增速。而在2013年的GDP核算中，房地產(chǎn)業(yè)以6.6%的增速處于第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的住宿和餐飲業(yè)之上。

安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文對此表示：“就全國范圍而言，房地產(chǎn)市場去泡沫、去庫存的過程已經(jīng)開始，并將在未來3-5年內(nèi)加快進行，在這種背景下，局部地區(qū)的市場崩塌和債務(wù)違約應(yīng)該是難以避免的。這種變化還將迫使房地產(chǎn)新開工和投資活動長期處于非常低的水平，其中新開工面積也許接近零增長。這將給地方財政收入、相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條上企業(yè)的需求和投資活動帶來嚴(yán)重影響。”

在如此環(huán)境之下，房企在四季度或?qū)⑷�面開啟跑量模式。

上海綠地集團公司董事長張玉良表示：“四季度市場或?qū)⒅鸩节叿�(wěn)。中長期看來，房地產(chǎn)行業(yè)仍有空間，下一個10年對中國房地產(chǎn)企業(yè)來講仍然會是一個比較有利的發(fā)展時期，應(yīng)當(dāng)珍惜機遇。”

住建部政策研究中心主任泰虹也表示，房地產(chǎn)的成交面積、成交額，兩個指標(biāo)雙雙出現(xiàn)了負(fù)增長，盡管如此今年的房地產(chǎn)市場仍然是調(diào)整，而不是崩盤或者是暴跌。