房貸新政頒布近一個月，銀行的執(zhí)行效果如何?對樓市的刺激作用如何?房地產(chǎn)市場走勢又將何去何從?自9月末央行、銀監(jiān)會推出《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》后，不同聲音對樓市走勢的爭論從未停歇。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，10月首周，在房貸新政刺激和秋交會的大力促銷下，成都樓市掀起一波成交小高潮。今年的秋季成都房交會成交套數(shù)創(chuàng)下近12屆房交會的第二高位，成交面積也遠高于其他幾屆。同時成交金額近30億元，為歷屆最高。與此同時，品牌房企的優(yōu)惠力度也格外搶眼。10月第二周，成都主城區(qū)新房、二手房的成交面積、成交套數(shù)，均環(huán)比上漲40%以上。最后兩周，成都商品房、住宅銷量仍穩(wěn)中有升。

不過，對于房貸新政的刺激效果，不少開發(fā)商持保留意見，認(rèn)為“只是影響了客戶的購房心理”，去庫存最有效的方法還是主動降價。嘉聯(lián)地產(chǎn)報告就指出，雖然金融和政策環(huán)境已略有改善，但不斷疊加的庫存壓力，迫使品牌房企仍需堅持目前的低價策略。

由成交“升溫”的現(xiàn)象能否得出樓市“回暖”的判斷?成都某股份制銀行內(nèi)部人士對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，各家銀行對房貸的實際優(yōu)惠力度很有限，政策效果也非常有限，10月樓市的 “升溫”只是伴隨股票市場下跌過程的一次小小反彈，真正的回暖并沒有到來。

“7折房貸利率”暫未執(zhí)行/

國慶大假結(jié)束頭一天 (10月8日)，各大開發(fā)商就紛紛“曬出”了房交會期間的成績單。藍光地產(chǎn)十盤成交金額10.7億元，保利十七盤成交10.3億元，綠地五盤成交7.2億元，萬科六盤成交5.1億元，華僑城成交1億元。

事實上，房交會上最受青睞的仍是攜多盤展銷的品牌房企，剛需盤則占了這批房源中的絕對主力，而價格直降則成為帶動銷售的最明顯因素。本屆秋交會的最大贏家藍光地產(chǎn)公開表示，秋交會成交房屋以低總價的三房為主。另外，記者了解到，成都萬科則推出了8.5折的強力優(yōu)惠。“營銷不玩虛的，優(yōu)惠到家，成交自然到位”的觀念，已成房企共識。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，國慶期間成都共有142個重點在售樓盤(含秋交會參展樓盤40個)，總計成交3727套，整體環(huán)比上漲103%，成交總金額近30億元，創(chuàng)歷屆最高。在10月之后的三周里，銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)向好。

那么，對于這樣的成績，房貸新政立了多大功勞?事實上，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各家銀行最具吸引力的 “7折房貸利率”暫未執(zhí)行，大家均在觀望等待進一步的細則出臺。剛需樓盤的勁銷，還是靠房企降價帶動的。

第一太平戴維斯華西區(qū)項目及開發(fā)顧問部高級助理董事羅元均表示，銀行不會對房貸放出大量資金，面對樓市未來龐大的資金需求，“銀行會考慮房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險，不會給出很大額度的優(yōu)惠貸款。”

不過，“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策也在一定程度上激發(fā)了改善型需求客戶的購買欲望。比如，與其他品牌房企的多盤聯(lián)動不同，中海地產(chǎn)便僅攜一個170~245平方米的大戶型高端盤參加房交會，并且憑借九號公館單盤攬金2.8億元。

“中央并非是在保房地產(chǎn)行業(yè)，無論是限購解除，還是限貸政策放松的表述，都是有條件、加以限制的。”北京師范大學(xué)金融研究中心主任、平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘偉在接受《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》采訪時指出，早前的政策是在房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的背景下出臺的，而現(xiàn)在，則是調(diào)整其中不合適的成分。例如，既認(rèn)貸又認(rèn)房的政策，對市場殺傷力過大，應(yīng)予調(diào)整。