房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過前幾年火熱的開發(fā)之后，如今已呈現(xiàn)供應(yīng)寬松的局面。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前介紹，2011年以后，中國(guó)樓市的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生改變，從此前的“總體偏緊，局部過緊”，已演變?yōu)?ldquo;總體偏松，局部過剩”。業(yè)內(nèi)人士指出，目前樓市正出現(xiàn)兩大趨勢(shì)，一是房企加大去庫(kù)存化，另一個(gè)是調(diào)控逐步去行政化。

市場(chǎng)供應(yīng)大于銷售

前幾年各地?zé)嶂杂陂_發(fā)房地產(chǎn)，如今，樓市供應(yīng)速度已快于銷售速度，而住房庫(kù)存也悄然翻倍。秦虹表示，過去，國(guó)內(nèi)樓市的供求是偏緊的，但是近兩年，國(guó)內(nèi)樓市的供應(yīng)增速快于銷售的速度，局部地區(qū)確實(shí)已經(jīng)供過于求。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年8月末，商品房待售面積56160萬(wàn)平方米，與低點(diǎn)時(shí)(2012年3月全國(guó)商品房待售面積為30122萬(wàn)平方米)相比，增幅達(dá)到86.4%。過去兩年多，全國(guó)商品房庫(kù)存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近4年來，全國(guó)商品房庫(kù)存增加了約190%。

根據(jù)上海易 居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)，截至8月底，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26931萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比增長(zhǎng)22.6%。35個(gè)城市新房去化周期為17.5個(gè)月。

“近幾年來市場(chǎng)供應(yīng)量迅速上升，主要由3個(gè)原因所致。首先，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，2008年國(guó)內(nèi)釋放大量流動(dòng)性，但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，大量的資金直接或間接地進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。”秦虹說。

秦虹分析，其次，2011年1月26日，我國(guó)推出了調(diào)控樓市的“新國(guó)八條”，祭出限購(gòu)和限貸政策，并使得全國(guó)40多個(gè)城市開展限購(gòu)。受此影響，投資房地產(chǎn)的形式也發(fā)生了變化，從直接購(gòu)買房產(chǎn)過渡到購(gòu)買房地產(chǎn)信托等。這些資金又進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域，成為供給資金。第三，從2011年開始，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度明顯提高，土地出讓的速度加快，使得供給端的增長(zhǎng)速度很快。

當(dāng)前存在結(jié)構(gòu)性問題

雖然市場(chǎng)供應(yīng)充足，但仍存在結(jié)構(gòu)性問題。“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)問題未來會(huì)越來越明顯。以前是供給不足，現(xiàn)在是結(jié)構(gòu)問題。”秦虹說。

秦虹表示，“結(jié)構(gòu)性”體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是人群結(jié)構(gòu)，房屋在不同人之間分布不均;二是城市結(jié)構(gòu)，不同城市的市場(chǎng)形態(tài)差異較大。

一方面是供大于求，“整體市場(chǎng)供大于求的形勢(shì)已經(jīng)確立。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過去兩三年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生徹底逆轉(zhuǎn)。多地出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”表明，“去庫(kù)存”將成為很多地方的難題。

他又指出，一線城市供不應(yīng)求的基本面沒有改變;而在二三線城市以及不少四線城市，供大于求的形勢(shì)明顯。

另一方面是改善型和剛需仍未滿足。據(jù)了解，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)80%以上是自住型的需求，其中改善型需求占主體。全國(guó)24-28歲適婚人口1.3億人，8000萬(wàn)在城鎮(zhèn)，5000萬(wàn)在城市。城鎮(zhèn)化率提高也會(huì)帶來新的住房需求。

未來調(diào)控去行政化

過去，為抑制房?jī)r(jià)飚升，各地曾出臺(tái)限購(gòu)政策，現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷，大多數(shù)城市調(diào)整了限購(gòu)措施，此外，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)也調(diào)整了限貸政策。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，過去十幾年樓市調(diào)控始終盯著房?jī)r(jià)，認(rèn)為房?jī)r(jià)的調(diào)控可以用行政的手段來控制。但實(shí)踐證明，用限購(gòu)限貸的辦法可能在一定階段發(fā)揮了作用，但是往往使市場(chǎng)的信號(hào)扭曲了，會(huì)把有效的改善型需求，甚至剛性需求也遏制住了，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

近來各地相繼松綁樓市限購(gòu)政策，就是地方政府對(duì)樓市調(diào)控的“去行政化”，樓市調(diào)控正在從以政策為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨┬铻橹鲗?dǎo)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥說，近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策主要是借市場(chǎng)調(diào)整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的干預(yù)措施盡可能剔除。

“用市場(chǎng)的手段調(diào)控市場(chǎng)的問題，將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。未來一段時(shí)期，政府將更傾向于運(yùn)用金融、財(cái)稅等市場(chǎng)化手段，而行政化手段相信會(huì)越來越少。” 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹表示。

有關(guān)專家建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)在去行政化的過程中，應(yīng)逐步完善相關(guān)的改革措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。最終，通過市場(chǎng)規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的目的。