房地產(chǎn)業(yè)的樂(lè)觀情緒正在滋長(zhǎng)。2014年年末以來(lái)，無(wú)論是房屋市場(chǎng)還是土地市場(chǎng)，都出現(xiàn)明顯的回暖勢(shì)頭。同時(shí)，地產(chǎn)股多日上揚(yáng)，上市房企的估值不斷修復(fù)。但值得注意的是，這種回暖不僅帶有區(qū)域特征，而且更多是由政策驅(qū)動(dòng)所致，其勢(shì)頭能否延續(xù)尚存疑問(wèn)。撥開(kāi)回暖的迷霧不難發(fā)現(xiàn)，在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)、政策趨于平穩(wěn)的大背景下，未來(lái)樓市調(diào)整趨勢(shì)不變。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年12月，全國(guó)54個(gè)主要城市的住宅簽約達(dá)31.8萬(wàn)套，創(chuàng)造去年單月最高紀(jì)錄。北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，2015年1月5日和7日兩個(gè)交易日，北京共成交5宗土地，土地出讓金達(dá)到179.3億元。其中，7日成交的豐臺(tái)白盆窯村地塊，以86.25億的價(jià)格刷新北京的總價(jià)“地王”紀(jì)錄。

市場(chǎng)向好的勢(shì)頭可見(jiàn)一斑，但數(shù)據(jù)背后卻隱藏著另一重真相。

一方面，區(qū)域分化。住宅和土地市場(chǎng)的回暖，主要體現(xiàn)在一線(xiàn)城市，而非普遍現(xiàn)象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上月4個(gè)一線(xiàn)城市住宅成交套數(shù)的環(huán)比漲幅達(dá)38%，二三線(xiàn)城市漲幅偏小，四線(xiàn)城市甚至出現(xiàn)環(huán)比下跌。土地市場(chǎng)的熱度同樣主要體現(xiàn)在北京，很多中小城市甚至出現(xiàn)土地出讓收入下滑的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化愈加顯著。

另一方面，政策驅(qū)動(dòng)。去年9月30日，三部委出臺(tái)房貸新政；11月下旬，央行宣布降息。在這兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫最為明顯。不難看出，上述兩項(xiàng)重磅政策是促成本輪市場(chǎng)回暖的主要因素。相比之下，市場(chǎng)自發(fā)回暖的因素并不充分。

這兩個(gè)特征決定了，市場(chǎng)回暖的真相僅存在于一線(xiàn)城市和個(gè)別熱點(diǎn)城市，且隨著政策效力的遞減及節(jié)假日的到來(lái)，這種回暖勢(shì)頭有可能被打斷，甚至終止。來(lái)自統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年前11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積101717萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額64481億元。歷史對(duì)比來(lái)看，這一成績(jī)僅次于2013年同期。也就是說(shuō)，在2014年房地產(chǎn)成交量仍處于歷史高位的情況下，今年市場(chǎng)要想繼續(xù)升溫并非易事。

當(dāng)然，從短期來(lái)看，降息通道的開(kāi)啟以及限購(gòu)層面存在的松綁空間，可能繼續(xù)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)刺激，并延續(xù)其回暖勢(shì)頭。但多項(xiàng)因素決定中遠(yuǎn)期樓市走勢(shì)并不樂(lè)觀。

其一，供應(yīng)過(guò)剩。過(guò)去多年來(lái)，房地產(chǎn)投資、拿地、新開(kāi)工等指標(biāo)不斷保持高增速，大大增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)。如今，不少二三線(xiàn)城市出現(xiàn)的“空城”表明，很多城市的供應(yīng)已超出“消化”能力，這甚至可能引發(fā)償債危機(jī)。無(wú)論官方還是民間的口徑，均已對(duì)“供應(yīng)過(guò)剩”達(dá)成共識(shí)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年4月以來(lái)，全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)29個(gè)月上漲。與最低點(diǎn)相比，近兩年多全國(guó)商品房整體庫(kù)存幾乎翻倍。

其二，需求不足。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，城鎮(zhèn)化進(jìn)程是消化樓市庫(kù)存的重要?jiǎng)恿�。然而，完成健康的城�?zhèn)化進(jìn)程，不僅需要土地、戶(hù)籍等改革的配套，還需要確立產(chǎn)業(yè)支撐。從消化樓市庫(kù)存的角度而言，這個(gè)過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)，其作用也較為有限。與此同時(shí)，隨著人口紅利的逐漸消失，新增購(gòu)房需求并不充足。

其三，政策穩(wěn)定。隨著供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在趨于穩(wěn)定。維護(hù)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展、防止暴漲暴跌成為調(diào)控的重要目標(biāo)和取向。在這種情況下，強(qiáng)力托市措施或打壓手段都不會(huì)出現(xiàn)，取而代之的是長(zhǎng)效機(jī)制。受此影響，基于供需關(guān)系本身的自發(fā)調(diào)整，將可能成為未來(lái)的市場(chǎng)主流，“政策市”的意味逐步淡化。

不難看出，房地產(chǎn)業(yè)已告別爆發(fā)式增長(zhǎng)階段，低速增長(zhǎng)、穩(wěn)定運(yùn)行將成為未來(lái)市場(chǎng)的主要特征。這決定未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將難以出現(xiàn)牛市。如今的市場(chǎng)回暖，恐怕僅僅是調(diào)整期的一個(gè)插曲。