一線樓市2015年大猜想：寬松信貸支撐高房價(jià)

“2015年市場將要回暖，我們也做好了準(zhǔn)備。”某房企高管蔡明(化名)在電話中對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說道。

雖然2014年房地產(chǎn)市場并不景氣，但一線城市住房仍然緊俏。世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2014年上海商品住宅的供應(yīng)量為1245萬平方米，與上年相比增長7.6%；成交面積為968萬平方米，與上年相比下跌24.3%，成交均價(jià)為27248元/平方米，較上年上漲12.4%。而北京、廣州和深圳的平均成交價(jià)格同樣出現(xiàn)了上漲。

2014年對(duì)于地產(chǎn)是峰回路轉(zhuǎn)的一年：年初以來資金面持續(xù)偏緊，一度導(dǎo)致46個(gè)限購城市中的絕大部分城市紛紛解限，最后只剩下北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市以及三亞市保有限購政策。三季度末9·30房貸新政出臺(tái)，以及后期與之相配合的普通住房標(biāo)準(zhǔn)放寬、接踵而至的央行[微博]降息一步步化解信貸的緊縮，又催熱了房地產(chǎn)市場。

房貸利率持續(xù)寬松

“2015開年不久但是一線城市已經(jīng)出現(xiàn)了更多的房貸松動(dòng)跡象，北京提供房貸8.8折的銀行數(shù)量更多了，而上海整體出現(xiàn)了房貸利率下降的趨勢。”融360房貸分析師袁媛在電話中對(duì)記者表示，“房貸作為銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，銀行對(duì)其的投放力度還是在加大的，這也給整個(gè)市場帶來生機(jī)。”

融360數(shù)據(jù)顯示，自2014年下半年以來一線城市的房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)6個(gè)月的下降。

央行數(shù)據(jù)顯示，全國2014年11月新增貸款8527億元，上年同期只有6246億元，同比增長36.5%。多家機(jī)構(gòu)預(yù)測顯示，2014年12月的新增貸款還是保持在8000億左右的水平。

“更多的信貸投放也將給地產(chǎn)市場帶去更多的資金，加速市場好轉(zhuǎn)。”袁媛告訴記者，“而可以看出2015年也將有一個(gè)比較寬松的信貸環(huán)境，肯定利于地產(chǎn)市場，但是最后的效果有多好，還需要綜合其他市場因素。”

土地市場繼續(xù)火爆

多家中介機(jī)構(gòu)的信息顯示，2014年上海土地出讓量大幅下滑。

經(jīng)營性用地成交總建筑面積為1346萬平方米，較2013年出現(xiàn)25.69%的下跌。總量供應(yīng)不足，優(yōu)質(zhì)住宅類用地價(jià)格居高不下，滬上的總價(jià)和單價(jià)紀(jì)錄都在2014年被刷新，包括惠南、大寧、東外灘、張江等諸多板塊的宅地都刷新了區(qū)域的單價(jià)紀(jì)錄。同區(qū)域地塊的土地價(jià)格普遍有所提高。

“上海建設(shè)用地目前總量已鎖定，增量將遞減。”戴德梁行華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管顧悅?cè)鐚?duì)記者這樣描述上海的土地現(xiàn)狀。

記者注意到，2014年5月上海市第六次規(guī)劃土地工作會(huì)議明確2020年規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模3226平方公里，不得突破。但按照上海過去十年的城市建設(shè)平均擴(kuò)張速度預(yù)計(jì)，2020年建設(shè)用地規(guī)模需求將可能突破3600余平方公里。

德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2014年住宅類用地平均樓板價(jià)達(dá)到了12557元/平方米的歷史最高點(diǎn)，同比2013年上漲31.94%。