在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，處于調(diào)整期的房企也在不斷地探索著新的發(fā)展方向。在萬科、保利、恒大等大型房企試水了互聯(lián)網(wǎng)、金融、零售、農(nóng)業(yè)等方向后，又開始向智能家居、教育以至物流等領(lǐng)域進(jìn)發(fā)。房企尋求轉(zhuǎn)型真可謂是越玩越出格。而在不斷地試水后，已經(jīng)有企業(yè)逐漸找到感覺，一些新的“出路”似乎已經(jīng)浮出水面。

金融、采掘、有色和房地產(chǎn)建筑等行業(yè)都是上一波牛市的寵兒，但卻在一波牛市中遇冷。在A股市場年初至今的漲幅排行榜上，上述幾個(gè)行業(yè)漲幅墊底。而這與中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景有密切關(guān)系，不過，與金融、有色等大盤股不同的是，一向財(cái)大氣粗，但又嗅覺靈敏的房企 “掉頭”的節(jié)奏顯然要更快。

雖然地產(chǎn)股整體表現(xiàn)排名倒數(shù)位次，但細(xì)看其中個(gè)股的表現(xiàn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)有不少牛股都“被平均”了。

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，年初至今，房地產(chǎn)板塊144只個(gè)股中，有81只個(gè)股漲幅超過100%，占比接近六成。之所以有如此突出的表現(xiàn)皆因他們緊跟市場熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)型、跨界。

6月12日，停牌逾半年的新潮實(shí)業(yè)復(fù)牌。當(dāng)日，該股股價(jià)強(qiáng)勢封于漲停板。根據(jù)公告，公司斥資22.1億元間接購入美國一塊成熟的油氣資產(chǎn)，新潮實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)型能源型上市公司的意圖明顯。而這只是房企轉(zhuǎn)型的一個(gè)小小案例。

金控、醫(yī)療、文化……在過去兩年的時(shí)間里四處尋找著新商機(jī)，很明顯，熱衷新故事的資本市場非常喜歡這一套，但是這些轉(zhuǎn)型故事到最后是否都能創(chuàng)造一個(gè)“幸福美滿”的結(jié)局，卻存在未知數(shù)。

土豪遇冷

“花無百日紅，曾經(jīng)最牛的房地產(chǎn)企業(yè)如今也不景氣了。”老股民唐杰在上一輪牛市中曾是地產(chǎn)行業(yè)的擁躉，而如今單純的地產(chǎn)股已經(jīng)無法吸引他的注意。“從中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的方向，到政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度，房產(chǎn)行業(yè)都已經(jīng)告別的黃金時(shí)期”。

事實(shí)也確實(shí)如唐杰說的一樣。

統(tǒng)計(jì)顯示，從2013年3月開始，商品房銷售增速持續(xù)放緩，2014年全年更是負(fù)增長。

與之相匹配的現(xiàn)象是房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力也開始下滑。愛建證券的一份研究數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)收入同比增速從2007年的53.4%下降至2014 年的15.91%；歸屬于母公司股東的凈利潤同比增速從2007年的90.23%下降至2014年的7.52%。雖然彼時(shí)的房企年報(bào)還沒有出齊，但是房地產(chǎn)上市公司營收和凈利潤增速放緩的趨勢卻已經(jīng)明確。

在成長力下滑的同時(shí)，房企的盈利能力也堪憂。整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)凈資產(chǎn)收益率在2011年達(dá)到14.48%之后，再未有明顯提升；銷售毛利率在2011年達(dá)到峰值的39.27%之后便一路下滑；銷售凈利率在2009年達(dá)到16.08%后持續(xù)下滑。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走高，截至2014年已逼近75%。

行業(yè)整體進(jìn)入下行周期，帶來的最直觀后果就是企業(yè)的分化。

從2014年年報(bào)的情況來看，地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模在1000億以上的有5家，其中，萬科5084億元，保利地產(chǎn)3658億元，招商地產(chǎn)1517億元，金地集團(tuán)1247億元，華夏幸福1140億元。100億元-1000億元規(guī)模的企業(yè)有近40家。從資產(chǎn)規(guī)模來看，房企已出現(xiàn)明顯分化。

統(tǒng)計(jì)顯示，上市房企的平均資產(chǎn)規(guī)模接近400億元，平均貨凈資產(chǎn)90億元，平均貨幣資金50億元。在外界看來，如此大的資產(chǎn)、資金規(guī)模為房企的并購重組、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型提供了必要的支撐。

“房地產(chǎn)行業(yè)的分化是必然趨勢。有實(shí)力有規(guī)模的房企可借機(jī)兼并重組、擴(kuò)大規(guī)模，提高市場占有率，實(shí)現(xiàn)外延式增長。而多數(shù)規(guī)模小、實(shí)力弱，缺乏特色的中小房企將被淘汰出局。”愛建證券地產(chǎn)行業(yè)研究員左紅英在其報(bào)告中分析稱，“或多或少有轉(zhuǎn)型意向或行動(dòng)的公司有86家”。