北京等城市住宅成交從7月份開始就逐月下降，“金九銀十”這個傳統(tǒng)銷售旺季也成交低迷。在此背景下，兩項購房信貸政策再度調(diào)整。

9月30日，央行與銀監(jiān)會發(fā)布政策，規(guī)定在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。隨后，住建部、財政部與央行聯(lián)合發(fā)布公積金新政，推行公積金異地購房工作。

“從今年的市場情況來看，雖然部分城市成交出現(xiàn)回暖，但全國范圍內(nèi)市場目前仍在調(diào)整周期內(nèi)，且隨著3·30政策效果的釋放，目前市場仍有一些不穩(wěn)定因素，此時出臺這兩項政策旨在釋放信貸寬松信號。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對《華夏時報》記者表示，政策集中出臺也透露出中央在四季度維穩(wěn)的意圖。

一年四次調(diào)信貸

“國慶節(jié)之前歷來是樓市政策出臺的重要窗口，如去年調(diào)整二套房信貸的9·30政策，同樣也是在這一時點(diǎn)推出來的，這對四季度樓市的走勢是一個信號。”北京市房協(xié)秘書長陳志表示。

按照央行與銀監(jiān)會發(fā)布的政策，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，并提出各省級市場利率定價自律機(jī)制將結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付比例。

“此次中央出臺的信貸新政仍是按照分類調(diào)控的思路，將限購城市排除在利好政策之外，而對二三線城市樓市的剛需購房者將起到直接刺激作用。”上述國研中心負(fù)責(zé)人表示，這意味著中央對一線城市市場仍然判斷為較熱，但二三線城市卻仍然面臨去庫存壓力。

而政策的作用點(diǎn)顯然不止于此。

“本次新政雖直接針對首套房，但考慮此前已規(guī)定還清首套房房貸者再購買二套房按照首套房政策執(zhí)行。因此從實際政策效果看，本次新政策不僅有利增加首套房購買能力，對于已經(jīng)還清首套房房貸，有二套房購買意愿甚至投資需求的購房人也存在直接刺激。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者陳劍波表示。

同樣，此次住建部等多部委出臺的公積金貸款新政也將政策著力點(diǎn)放在二三線城市。業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，這些地區(qū)房價總價相對偏低，實現(xiàn)公積金異地貸款有利于留住人才;另一方面，對于一些戶籍在三四線城市，而工作在一二線城市的人，也有機(jī)會改善戶籍所在地的居住條件。

實際上，據(jù)記者統(tǒng)計，從去年9·30政策開始，一年內(nèi)中央層面已累計連續(xù)4次分別對首套房、二套房商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例、貸款優(yōu)惠利率進(jìn)行了不同程度放松，且在放松力度上也有所增加。

“在第四季度伊始出臺這兩項政策，主要目標(biāo)仍然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。”上述國研中心負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力仍較大，需要房地產(chǎn)維持穩(wěn)定，支持投資力量回升，從而為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)起到支持作用，因此在當(dāng)前時間節(jié)點(diǎn)繼續(xù)推出利好政策。

不過多位業(yè)內(nèi)人士也表示，這兩項政策此時出臺的信號意義仍然大于實際意義。

“根據(jù)銀行貸款的放款慣例，每年四季度大部分銀行受貸款額度影響，會減少或放緩批貸，本次央行政策在各地的具體執(zhí)行情況仍需觀察。同樣，對于一些高房價地區(qū)而言，由于公積金貸款額度較低，異地使用也將是杯水車薪，因此對購買總價較高的住宅來說支持力度有限。”陳劍波分析。