一、二線城市樓市回暖，三、四線城市卻驚現(xiàn)整體疲軟，今年以來(lái)，全國(guó)樓市分化更為明顯。在各項(xiàng)救市政策刺激下，一線城市以及部分需求較大的二線城市，房企的庫(kù)存以及銷售回款各方壓力將會(huì)有所減輕，部分一線城市甚至出現(xiàn)日光盤(pán)，但是，庫(kù)存壓力較大的三、四線城市，成交依舊難現(xiàn)起色。

分化的數(shù)據(jù)

4月以來(lái)，在3·30樓市新政助推下，北京、上海、廣州等一線城市樓市成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)大漲。與此同時(shí)，受庫(kù)存高企、市場(chǎng)低迷影響，三、四線城市成交難現(xiàn)起色，樓市不對(duì)稱回暖明顯。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月北京新增供應(yīng)2464套商品住宅，而當(dāng)月成交量則高達(dá)9218套，使得一直處于高位的庫(kù)存量開(kāi)始明顯下滑。

在樓市升溫之后，消失已久的日光盤(pán)也在北上廣深四大一線城市和廈門(mén)、武漢等部分二線城市重現(xiàn)。比如，4月25日—26日，北京共有6盤(pán)入市，分別是泰禾拾景園、旭輝御錦、合生悅上城、恒大領(lǐng)寓、首開(kāi)常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景園、旭輝御錦以及合生悅上城在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便實(shí)現(xiàn)了日光。

相比一、二線城市樓市的迅速升溫，三、四線城市的表現(xiàn)要暗淡不少。4月份以來(lái)，一、二線城市住宅成交提升幅度明顯，成交量環(huán)比上漲了27%。而三、四線城市對(duì)新政刺激反應(yīng)冷淡，成交量不增反降，下跌約為26%。若按東中西部劃分，東部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升為40.1%，中部城市由3月份的6.4%上升為27.9%，而西部城市由3月份的-10.8%上升為3.4%。

“東中西部的分化跟城市之間的分化在某種程度上是吻合的。”上海某房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線城市主要集中在東部沿海，所以東部的表現(xiàn)要好過(guò)中西部。在3·30新政后，像四個(gè)一線城市和杭州、南京等準(zhǔn)一線城市的購(gòu)房者出于擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲等各種因素，入市節(jié)奏加快。相比之下，經(jīng)濟(jì)一般的三、四線城市由于供大于求，對(duì)于政策的強(qiáng)力刺激反應(yīng)冷淡。

庫(kù)存成關(guān)鍵指標(biāo)

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲表示，北京、上海、深圳等一線城市都再次出現(xiàn)“日光盤(pán)”，在本輪市場(chǎng)復(fù)蘇中成為領(lǐng)頭羊。政策刺激對(duì)基本面較好的城市產(chǎn)生積極影響，而對(duì)供過(guò)于求的城市提振作用有限。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月北京僅新增供應(yīng)了2464套商品住宅，而當(dāng)月成交量則高達(dá)9218套，這使得一直處于高位的庫(kù)存量開(kāi)始明顯下滑。截至5月4日，北京商品住宅庫(kù)存量已降至78904套，跌破8萬(wàn)套大關(guān)，并創(chuàng)下近10個(gè)月新低。

庫(kù)存高企，成為三、四線城市面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，同策機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，從2015年3月份36個(gè)大中城市存銷比指標(biāo)來(lái)看，庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市，比如福州、廈門(mén)、青島、武漢、西安、長(zhǎng)沙、寧波、大連等二線城市，無(wú)錫、溫州、蕪湖、徐州等大部分三、四線城市仍然面臨較大的市場(chǎng)“去庫(kù)存”壓力，起碼在上半年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)，甚至在年內(nèi)也難以大規(guī)模漲價(jià)。

中國(guó)社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》顯示，今年全國(guó)樓市區(qū)域分化將十分明顯，人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)有回暖、上漲趨勢(shì)，而人口聚集能力差、庫(kù)存大的部分二線城市或三、四線城市房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。

成熟型城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

“4月以來(lái)一、二線城市住宅成交提升幅度明顯，而三、四線城市則較為低迷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，三、四線城市多面臨天量庫(kù)存，再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡以及政策刺激作用不均衡等影響，去化壓力巨大。

上海某房地產(chǎn)研究院5月8日發(fā)布了《2015年度中國(guó)35城住宅市場(chǎng)生命周期專題研究》報(bào)告顯示，從城市基本面與新房總?cè)萘烤C合比較來(lái)看，35城呈現(xiàn)四類生命周期：住宅市場(chǎng)發(fā)展分別處于成熟型、優(yōu)質(zhì)型、潛力型、風(fēng)險(xiǎn)型。

報(bào)告顯示，成熟型典型的是北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市，城市基本面好，市場(chǎng)發(fā)達(dá)，屬于成熟型城市。此類城市土地供應(yīng)偏緊，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但居民購(gòu)房能力較強(qiáng)。部分城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較為落后，但新房市場(chǎng)前幾年發(fā)展過(guò)快，其規(guī)模已趨于見(jiàn)頂，屬于風(fēng)險(xiǎn)型城市，如長(zhǎng)春、南寧。這類城市新房市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)脫離城市基本面的支撐，未來(lái)市場(chǎng)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。