搶在低利息窗口期發(fā)行境內(nèi)公司債，除了擔(dān)心壞賬率增加，銀行可能收緊開發(fā)貸外，更重要是希望擴(kuò)張融資渠道、完成債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

在某私募人士看來，很多房企的債務(wù)渠道單一，要么走開發(fā)貸，要么走信托，成本高不說，關(guān)鍵是短期債務(wù)過多，長短搭配不合理。據(jù)悉，開發(fā)貸成本相對較低，然而時間僅1年左右，信托多為2年，然而成本很高，動輒在10%～15%左右。

當(dāng)然，2013年之后，上市房企再融資渠道被打開后，可以通過定增拿到便宜的股東融資，但是對于多數(shù)奉行高周轉(zhuǎn)的房企而言，該融資渠道審核期過長，另外也容易因股價問題遭到中小股東反對，比如招商地產(chǎn)就曾被迫放棄高達(dá)60多億元的注資方案。

今年以來，大部分房企的財務(wù)成本都在下降�？梢灶A(yù)期，一部分利率偏高、需要短期集中償付的債務(wù)，將被長期的公司債所代替。

除了公司債，目前房企的另一新趨勢是投貸結(jié)合，銀行從單一貸款走向投貸結(jié)合的投行模式。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬曾表示，在現(xiàn)有公司模式下，放貸方與股東方承擔(dān)的風(fēng)險其實(shí)是一致的，企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營問題時，股東和銀行都拿不到回報，還要承擔(dān)成本被吞噬的風(fēng)險，與其這樣，不如將貸款改為投資，收益更高。

轉(zhuǎn)型期成果短期難見

如果還在房地產(chǎn)黃金十年，那么開發(fā)商只需要考慮融資、開發(fā)、銷售，可是爆發(fā)式增長的模式，已經(jīng)隨著白銀時代的到來而遠(yuǎn)去。現(xiàn)在，除了要將房地產(chǎn)主業(yè)從蕭條中逐漸恢復(fù)，還需要考慮如何轉(zhuǎn)型。

就目前各家房企的成果來看，暫時還沒有探索出可能的明確方向，金融業(yè)務(wù)似乎已產(chǎn)生效用，但前期實(shí)驗(yàn)的”互聯(lián)網(wǎng)+“，短期內(nèi)無法產(chǎn)生很好的業(yè)績。

金融化是房企轉(zhuǎn)型的方向之一。今年，試水資產(chǎn)證券化的房企很多，方向多樣，比如金科推出的物業(yè)費(fèi)ABS計劃等。另外，復(fù)星國際宣布擬配股融資用于金融機(jī)構(gòu)并購，中天城投也借道險資布局投融平臺。

目前，“輕資產(chǎn)”聲勢最大的當(dāng)屬萬達(dá)。9月10日，萬達(dá)穩(wěn)余以5.59億元收購5個萬達(dá)廣場項(xiàng)目股權(quán)，5個項(xiàng)目公司被轉(zhuǎn)讓后，萬達(dá)穩(wěn)余還將負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的后續(xù)投資資金需求，總投資約為41.4億元。此外，萬達(dá)商業(yè)與快錢金融及萬達(dá)穩(wěn)余訂立了輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議。

某研究院指出，萬達(dá)商業(yè)此次訂立關(guān)聯(lián)交易協(xié)議，是其邁向輕資產(chǎn)運(yùn)營的重要一步，通過物業(yè)凈收入的分成機(jī)制，既可以增加公司商業(yè)服務(wù)費(fèi)收入，又可以降低本公司的負(fù)債水平。

不過對于那些本地化因素很高的房企，網(wǎng)絡(luò)帶給其的影響值得考量。

以全民經(jīng)紀(jì)人為例，某開發(fā)商高管表示，雖然增加了30%的客源，但是有多少是原來就有意向成交的客戶呢？這個比例很難調(diào)查。而且，加上傳統(tǒng)的客戶后，總增加量并沒達(dá)到30%，這意味著什么呢？他猜測很可能是“飛單”。