樓市正在步入去庫存通道

■樓市觀察

不管作為市場供應方的開發(fā)商，還是作為市場需求方的購房者，都應提前預判市場走勢，然后采取或購地、或購房等交易行動，方是合理之策。

國家統(tǒng)計局近日公布的上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)顯示，樓市的各項數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的兩種態(tài)勢。1-6月份，商品房銷售面積同比增長3.9%，銷售額也增長了10.0%。與之相對應的則是，6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的16個月連跌，和樓市庫存的再次增長。僅觀數(shù)據(jù)，就已形成兩派。一派認為成交與價格皆復蘇，市場趨于樂觀；而另一派認為房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅創(chuàng)近十年新低，全國市場仍然低迷。

2011年下半年，隨著貨幣緊縮，以及房地產(chǎn)調(diào)控進一步升級，全國樓市出現(xiàn)普遍降溫，而三四線城市需求減弱之后，供應過大的情況越來越突出。于是，2012年至2013年一二線城市復蘇回暖之際，三四線卻基本無表現(xiàn)，受壓于高庫存，房價持續(xù)低迷。

不過，目前來看，市情似乎正在出現(xiàn)轉機。2011年以來，全國商品住宅待售面積不斷增長，主要反映了三四線城市和部分二線城市住宅市場供大于求。然而，值得關注的是，今年5月末，待售面積罕見的減少了121萬平方米，6月末繼續(xù)減少191萬平方米，而這兩個月辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的待售面積繼續(xù)增長。由于一線和部分二線城市待售面積基本正常，全國住宅待售面積下滑，應是三四線城市的庫存有所下滑。

不妨用另一組數(shù)據(jù)加以佐證。某房地產(chǎn)研究院的35城住宅庫存報告顯示，今年以來，11個樣本三線城市的住宅庫存持續(xù)下滑，其走勢居然與一二線城市相一致。這很可能意味著，三四線城市正在步入去庫存通道，庫存壓力慢慢減小，供求關系逐步改善。三四線城市與一二線城市的市場差距，可能不再進一步擴大，而是轉而縮小。

那么，當前全國房地產(chǎn)市場上行，還是下行？先看幾組全國數(shù)據(jù)。其一，今年上半年，全國商品房成交面積同比增長3.9%，這是自2014年初開始連跌一年多之后，首次轉為上漲。其二，今年上半年，全國商品房成交均價同比增長5.9%，創(chuàng)2014年以來的新高。其三，今年5月，全國70個大中城市房價指數(shù)平均環(huán)比增幅由負轉正。其四，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%。其五，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積下降15.8%。其六，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.6%，增幅創(chuàng)近十幾年新低。

觀察六組數(shù)據(jù)可知，前三組已經(jīng)步入上行通道，而后三組仍在下行通道。那么，六組指標之間是什么關系？宏觀經(jīng)濟指數(shù)有三類：領先、同步、滯后。房地產(chǎn)指數(shù)亦如此。商品房成交量，是最領先的指標，其次是房價。而購地量、新開工量和開發(fā)投資量，屬于同步指標或滯后指標。

也即，在一輪房地產(chǎn)上行周期中，房屋成交量與價率先上漲，其后土地市場和投資建設指標，也會步入上行通道。而當前的形勢是，房屋市場剛剛步入上行通道，后面三組指標還沒來得及反彈。此時，判斷全國房地產(chǎn)市場依然下行，或者低迷，肯定屬于誤判。因為，后三類指標，必將在下半年或者企穩(wěn)，或者反彈。

不管作為市場供應方的開發(fā)商，還是作為市場需求方的購房者，都應提前預判市場走勢，然后采取或購地、或購房等交易行動，方是合理之策。

楊紅旭（某房地產(chǎn)研究院副院長）