昨日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，將“去庫存”納入明年我國確定的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，并將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵(lì)各方購買庫存商品房出租、鼓勵(lì)房企降價(jià)，以及取消過時(shí)的限制性措施等手段一并祭出�；�解房地產(chǎn)庫存，既要化還要解，如何推動(dòng)消化庫存壓力還需要一系列配套政策來解決問題，在業(yè)界看來，中央的表態(tài)正是明年刺激銷售政策進(jìn)一步加碼的明確信號(hào)。

巨大庫存壓力難解

“今年，全國商品房成交量有望接近或超過2013年的最高水平，但從全國商品房待售面積來看，截至11月已經(jīng)超過6.9億平方米。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一一語道破我國嚴(yán)峻的去庫存形勢(shì)，他直言，自2011年開始，我國每年商品房待售面積都要新增1億平方米左右，這還沒有包括全國大批在建項(xiàng)目以及已經(jīng)賣出土地但還未動(dòng)工的項(xiàng)目，一些城市前幾年開發(fā)量過大，使得現(xiàn)階段去庫存道路行進(jìn)得十分艱難。

而針對(duì)日前國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月我國70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，也有不少業(yè)內(nèi)人士一臉愁容，認(rèn)為樓市的暖冬難比肩夏日艷陽高照，全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)仍不樂觀，高庫存情況雖有改善但十分有限，全國大多數(shù)地區(qū)開發(fā)商購地積極性仍不足，他們預(yù)測(cè)明年我國去庫存壓力仍高企。“目前，一線城市最被標(biāo)桿房企看好。特別是降息后，一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。然而三四線城市因?yàn)閹齑娼^對(duì)值過高，即使今年信貸等措施輪番刺激，短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

戶籍改革、降房價(jià) 一個(gè)都不能少

面對(duì)這樣的局面，本次會(huì)議明確了明年我國化解房地產(chǎn)庫存的幾大主要政策路徑，尤其是通過落戶去庫存在本次會(huì)議內(nèi)容中占據(jù)了較大篇幅。具體來說，包括按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求；明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

此外，會(huì)議還提出明年我國將發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；取消過時(shí)的限制性措施。

值得注意的是，有關(guān)“取消過時(shí)的限制性措施”的消息甫一傳出，不少業(yè)界人士將這項(xiàng)表態(tài)與我國的房屋使用權(quán)限相掛鉤理解，認(rèn)為這或指我國將取消現(xiàn)有“70年產(chǎn)權(quán)”的相關(guān)規(guī)定，并以此來刺激消費(fèi)者的購房需求。

然而，此后又有部分專家卻給出了大相徑庭的看法，認(rèn)為這是此前我國大面積取消限購措施的總結(jié)，并暗示了未來可能進(jìn)一步放開限貸的趨勢(shì)。

去庫存大戰(zhàn)前路漫漫

“總體來說，會(huì)議所提的去庫存政策都是我國持續(xù)在推出、貫徹的，不僅明確了中央堅(jiān)定推動(dòng)化解庫存的態(tài)度，也釋放了明年配套政策深化方向的信號(hào)。”亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存表示，中央在會(huì)議上提出的大多數(shù)去庫存政策方向應(yīng)該主要還是針對(duì)三四線城市，尤其是庫存量較大的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

以鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格為例，鏈家地產(chǎn)分析師李巧玲表示，目前在需求量、土地成本較高的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，降價(jià)是不符合市場(chǎng)規(guī)律的，但在三四線城市，即使中央不出臺(tái)明確的鼓勵(lì)政策，開發(fā)商近兩年仍然是會(huì)自主進(jìn)行降價(jià)促銷的。陳寶存表示，下一階段，政策的關(guān)鍵是要看政府是否會(huì)通過降稅等方式，進(jìn)一步幫助在三四線城市仍有大量庫存的房企加大降價(jià)幅度，放大對(duì)消費(fèi)者購房需求的刺激。

而知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)對(duì)于農(nóng)民市民化的去庫存路徑則表示，如果真的希望未來成為市民的農(nóng)民工成為買房的主力人群，就必須在戶籍制度、在中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進(jìn)，只有農(nóng)民工在一個(gè)城市里享受的就業(yè)、子女教育、醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買房對(duì)他們才有意義。

不過，對(duì)于中央的去庫存決心能為明年的市場(chǎng)帶來多大的推進(jìn)作用，業(yè)內(nèi)均表示效果難以預(yù)測(cè)，“不可否認(rèn)，近兩年一系列的樓市刺激政策對(duì)于推進(jìn)三四線城市去庫存的效果并不十分理想，因此，明年能否改變高庫存狀態(tài)還需靜觀有效政策實(shí)施力度幾何”。陳寶存表示。而平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉更預(yù)測(cè)，我國樓市去庫存需要6-7年時(shí)間。