交通便利、社區(qū)成熟、配套完善、供應(yīng)充足……在北上廣深等一二線城市，二手房正憑借這些優(yōu)勢逐步取代新房占據(jù)市場交易的主導(dǎo)地位。統(tǒng)計顯示，今年前4個月，京、滬、深等一線城市二手房成交面積約為新房的2倍以上，南京、福州等二線城市二手房交易活躍度也超過了新房。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國住宅市場正從增量向存量市場過渡，房地產(chǎn)市場格局將迎來深刻變化。

二手房交易逐年擴(kuò)大

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近年來，二手房在大中城市房地產(chǎn)交易市場的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，市場規(guī)模逐年擴(kuò)大。北京、上海、深圳等一線城市，二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)超新房。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2016年前4個月，北京二手房成交面積791.7萬平方米，約為新房成交面積的3.5倍；上海二手房成交面積1089.03萬平方米，約為新房成交面積的2倍；深圳二手房成交面積421.74萬平方米，約為新房成交面積的2.3倍。

從樓市敏感度看，二手房也最先感知冷暖。業(yè)內(nèi)人士介紹，率先開啟此輪房價回升通道的是一線城市的二手房。進(jìn)入2016年，一些熱點(diǎn)城市二手房市場甚至出現(xiàn)了非理性上漲。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年前3個月，北京、上海、廣州、杭州的二手房價格分別同比上漲 17.96%、28.78%、6.64%和5.73%；分別超過新房上漲價格 10.03%、20.38%、0.47%和1.99%。

剛需族成主要“買家”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京、上海、廣州、深圳等一線城市和部分二線城市核心城區(qū)新增供應(yīng)量已經(jīng)很少，新建商品住房多呈“郊區(qū)化”。出于價格、交通、配套等因素影響，大多“剛需”從一手房市場轉(zhuǎn)向二手房市場，一線城市的住房市場已率先步入以存量房交易為主的階段。

以北京為例，新建商品房住宅市場已進(jìn)入“郊區(qū)化”，且新住宅社區(qū)環(huán)境、交通配套等一時難以完善，五環(huán)內(nèi)的新房成交均價也已突破6萬元。剛需族只能轉(zhuǎn)向自住房和“老小”二手房。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，由于北京新建商品房價格普遍“高端化”，二手房已成許多剛需和改善型剛需主要的置業(yè)方向。

專家認(rèn)為，近些年二手住房市場越來越活躍，其主要原因還有存量房源的攀升。瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，中國住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化。

樓市迎來“存量時代”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，影響二手房和新房價格的因素截然不同。房價看漲預(yù)期強(qiáng)烈往往導(dǎo)致需求上升，二手房主就會以惜售、跳價等表現(xiàn)減少市場供給；反之，當(dāng)房價下跌趨勢明顯，二手房主則傾向于拋售房源，而購房者則會進(jìn)入觀望狀態(tài)。因此，二手房主導(dǎo)市場時，房價更多將依賴市場機(jī)制調(diào)節(jié)。

東京大學(xué)教授周牧之此前在上海舉行的“中國城鎮(zhèn)化論壇”上說，當(dāng)二手房交易主導(dǎo)房地產(chǎn)市場后，這些地方政府“經(jīng)營城市”的做法將難再延續(xù)，不得不擺脫土地財政的依賴，而更加注重發(fā)展產(chǎn)業(yè)以增加人口導(dǎo)入。

以深圳為例，2015年深圳賣地收入已降至不足財政收入的6%，而2005年其比例為13%。目前，深圳已將自主創(chuàng)新作為城市發(fā)展“主導(dǎo)戰(zhàn)略”。

隨著存量房的日益增多，一個年輕家庭未來將可能繼承多套房產(chǎn)，屆時，房地產(chǎn)市場必將發(fā)生深刻的變化。因此，業(yè)內(nèi)人士指出，樓市進(jìn)入存量時代，如果仍繼續(xù)“經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化”導(dǎo)向，刺激住房消費(fèi)以維系高房價與經(jīng)濟(jì)高增長，將更加加重住房結(jié)構(gòu)性過剩。