在傳統(tǒng)成都房地產(chǎn)市場，大家對別墅的印象往往停留在金林半島、草堂之春、麓山、麓湖等高總價、大面積的產(chǎn)品形態(tài)中，面積400平方米~500平方米、總價動輒上千萬曾經(jīng)是別墅的固有標簽。但近兩年來，成都市場上迅速刮起一陣“小墅”風(fēng)，產(chǎn)權(quán)面積從90平方米到200平方米之間，從總價100多萬元的城市小獨棟到青城山“玩具價”的度假別墅，再到萬達城本月28日即將推出的面積控制在95平方米、實得180平方米、總價90萬元的“90墅”產(chǎn)品，讓市場對別墅的理解徹底被顛覆。成都商報實習(xí)記者 劉久林

面積做小

成都“小墅”迅速興起

盡管喜好大別墅的人或許還有偏見，但屬于小別墅的時代還是不可避免地到來了。最近兩年市場上出現(xiàn)的小別墅越來越多，面積最小的甚至與傳統(tǒng)的兩房三房看齊。

成都小別墅的發(fā)展最早其實可以追溯到2008年。2008年，和黃彩疊園100多平方米疊墅入市，2011年金科廊橋水鄉(xiāng)推出160平方米疊拼別墅，2012年保利石象湖推出150平方米獨棟別墅。而從2014年開始，這種趨勢更顯示出大爆發(fā)的態(tài)勢，黃龍溪谷、保利兩河森林、明宇豪雅青城、龍湖源著、龍湖九里晴川等項目多盤聯(lián)動，相繼推出戶型面積在150平方米左右的別墅產(chǎn)品。

加上萬達城本周末馬上就要推出的面積控制在95平方米、實得180平方米、總價90萬元的“90墅”產(chǎn)品，幾乎每隔一段時間，就有一種小別墅入市讓購房者洗眼。而面積變小隨之帶來是總價門檻的降低，面積和價格甚至與市區(qū)的剛需產(chǎn)品看齊，以明宇豪雅青城為例，建筑面積87平方米的疊拼小別墅，贈送下來實得121平方米，總價也只需要66萬元。幾乎就是成都三環(huán)邊一套普通剛需小面積三房的價格。

不過，據(jù)成都商報記者了解，目前市場上活躍的小別墅產(chǎn)品總價都控制在100多萬元左右，而在市區(qū)，100萬元的總價在二環(huán)邊上，也不過是一套90平方米左右清水三房的價格。價格高的別墅也只在200萬元~300萬元左右，大有秒殺市區(qū)大戶型和豪宅之勢。

成交火爆 成都“小墅”迎來春天

面積做小，總價減少至百萬左右，別墅購買門檻的降低讓更多改善人群看到了買別墅的希望——以前是一個跳起來也摸不到的夢想，現(xiàn)在或許只需踮踮腳就能實現(xiàn)。西南財經(jīng)大學(xué)副教授、博士生導(dǎo)師劉璐在接受采訪時表示，“購房者始終更傾向于對環(huán)境良好的低密住宅的追求，何況在購房經(jīng)濟承受壓力類似的情況下。”

隨著這種市場變化，小別墅的火爆行情也隨之而來。據(jù)四川中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年至今，成都100㎡~200㎡的小面積別墅供應(yīng)441套，供應(yīng)面積6.9萬㎡；成交409套，成交面積6.7萬㎡，套數(shù)供銷比1：1.07。其中，小別墅市場容量已經(jīng)占整體別墅市場近四成，雖然供應(yīng)同比2015年無較大變化，但小別墅成交占比較2015年同比上漲了約15個百分點。

各個項目成交的火爆現(xiàn)象也從側(cè)面印證了這些數(shù)據(jù)事實。黃龍溪谷的小獨棟產(chǎn)品從2014年以來，推出一批就被購房者搶購一批，這早已成為成都業(yè)內(nèi)的共識和談資。

明宇豪雅青城的營銷負責(zé)人告訴成都商報記者，截至2016年5月，該項目已經(jīng)賣出主力戶型區(qū)間61平方米~108平方米的小別墅產(chǎn)品120余套。而成都萬達城面積控制在95平方米、實得180平方米、總價90萬元的“90墅”產(chǎn)品也因為在西雙版納萬達城項目的成功驗證和更大的旅游度假市場空間，在成都得到熱烈追捧。“90墅”麻雀雖小五臟俱全，“有天、有地、有花園”，95平方米幻變近180平方米，但總價控制在90萬元左右，僅相當于成都一套電梯公寓，性價比很高，一經(jīng)推出便認籌火爆。預(yù)計本周六正式開售后，勢必會把成都小別墅的行情引至一個新高度。

消費結(jié)構(gòu)變化

成都“小墅”買家呈現(xiàn)年輕化

小別墅在市場上的蓬勃興盛，除了其創(chuàng)新的獨特產(chǎn)品形態(tài)，更在于踩準了中產(chǎn)崛起、房產(chǎn)改善時代的到來。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，在消費支出上，中國的中產(chǎn)群體對生活品質(zhì)已提出更高的要求，他們更多開始追求品質(zhì)生活。以往的別墅住宅不再束之高閣，更多走入了尋常百姓家，成為中產(chǎn)消費新熱點，從以前的奢侈品變成了中產(chǎn)群體的改善必需品。有能力的年輕中產(chǎn)群體已成為當下小別墅產(chǎn)品的主力消費人群。

之前成都商報記者就通過數(shù)據(jù)分析和大量走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，黃龍溪谷小獨棟產(chǎn)品的購買群體中，40歲以下的客群占到了六成，同時來自城南的業(yè)主占到了七成；更讓人吃驚的是，還有30%的業(yè)主是業(yè)內(nèi)人士，因為看好區(qū)域未來而下手購買。而在明宇豪雅青城的客戶圖譜中，大約40%都是來自成都的中產(chǎn)改善群體。

四川中原的調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示，購買小別墅的客戶，年齡大致在30歲～50歲，三口之家或者三代同堂，置業(yè)類型基本為2次置業(yè)，置業(yè)目的以改善居住條件為主，客群大多來自城市的中產(chǎn)群體。

業(yè)內(nèi)解讀

高性價比成“小墅”火爆主因

明宇豪雅青城營銷負責(zé)人介紹說，“考慮到現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)的變小，有著更高性價比的小別墅已成為更多改善人群的選擇。”小別墅的建筑面積感覺雖小，但贈送后的實得面積相當可觀。比如豪雅青城建筑面積61平方米~108平方米的房源，實得面積都在170平方米左右。

此外，差異化的服務(wù)也在推高這種性價比。比如明宇豪雅青城購房即送總房款40%的電子消費錢包，可用于明宇的各類酒店服務(wù)。再如“90墅”有天、有地、有花園、有萬達城550億的大配套，大大增強了購房者信心。

西南財經(jīng)大學(xué)副教授、博士生導(dǎo)師劉璐表示：“小別墅降低了購房者的購買門檻，讓受眾群體更廣，生活品質(zhì)的提升，同樣要考慮到價格因素，如果兩者能夠匹配到同一水平，小別墅在市場上熱銷也就不難理解。”四川戰(zhàn)略發(fā)展部研究主任魯敏也表達了類似的觀點：“相對于傳統(tǒng)別墅，小別墅既有別墅產(chǎn)品的屬性，又有離主城較近的區(qū)位優(yōu)勢，購入門檻較低，熱銷也就不足為奇了。”

銳理數(shù)據(jù)戰(zhàn)略研究中心總經(jīng)理則把這類小別墅歸為介于舒適性別墅和奢侈性別墅之間的經(jīng)濟類別墅，“這類別墅價格和市區(qū)高層差不多，但在空間和功能上更具延展性，在容積率和資源占有上也更具優(yōu)勢，符合了部分客群的置業(yè)需求”。