為何地方政府控不住地王？

為了控制地王，合肥、南京、蘇州等一些強(qiáng)二線城市近來(lái)出臺(tái)了不少調(diào)控政策，總結(jié)起來(lái)手段概莫如提高競(jìng)買保證金比例至50%甚至更高，全額土地款需在3個(gè)月內(nèi)繳清等，這類政策的最終指向其實(shí)是擠出中小房企，對(duì)于資金能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，影響并不大，所以并不能從根本上遏制地王的出現(xiàn)。

實(shí)際上，從動(dòng)機(jī)來(lái)說(shuō)，在土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下，地方政府逆周期調(diào)控的意愿并不強(qiáng)烈，因?yàn)榈赝踝畲蟮墨@益者仍是地方政府，這當(dāng)中不僅包括高額的土地出讓金，還有各種與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收。

數(shù)據(jù)顯示，2015年國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入達(dá)4.26萬(wàn)億，2013-2015年間土地轉(zhuǎn)讓金與地方一般預(yù)算收入之比將近50%。2014年，與房地產(chǎn)相關(guān)稅收合計(jì)（地方所得）占地方一般預(yù)算收入的比重達(dá)27.82%。

以上海為例，今年以來(lái)上海住宅和商業(yè)用地出讓金已破千億，這已經(jīng)超過(guò)不少西部省份上半年的財(cái)政總收入，比如云南、山西、貴州、廣西、新疆、甘肅、青海、寧夏、海南等地上半年財(cái)政收入都在千億以下，而吉林、遼寧、陜西、內(nèi)蒙古、重慶等地也只在千億出頭，青海甚至只有一百多億。

目前涉及房地產(chǎn)的稅收有11種，包括房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅及契稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)等。

2014年土地出讓金收入和11個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)稅種收入占當(dāng)年全國(guó)商品房銷售額的80%以上，而房企層面的利潤(rùn)空間是剩下的20%甚至更少。

以一線房企萬(wàn)科最近發(fā)布的中報(bào)來(lái)看，上半年萬(wàn)科銷售金額超1900億，而歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為53.51億元，由于規(guī)模化房企在土地成本高企的一線城市未激進(jìn)拿地，萬(wàn)科更是持有了718億的現(xiàn)金。這說(shuō)明一線城市地王雖耀眼，但實(shí)際開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)增益不大。因?yàn)榈赝醌@益的“大頭”都在地方政府。

土地融資監(jiān)管難

目前來(lái)看，一線城市控制地王的辦法集體走向了“不賣地”，實(shí)際上這只是一種權(quán)宜之計(jì)，治本之策還在于對(duì)房企資金來(lái)源的監(jiān)管，而這恰恰是地方政府所鞭長(zhǎng)莫及的。

本輪房地產(chǎn)行情，與去年以來(lái)多次降準(zhǔn)降息的貨幣寬松政策不無(wú)關(guān)系，而房企資金成本的廉價(jià)和資金來(lái)源渠道的廣泛更構(gòu)成了地王的堅(jiān)強(qiáng)后盾。

比如土地融資，此前甚至可以做到三七開(kāi)，即房企只需提供三成的資金，余下七成由拍地后抵押到銀行所得。而如果房企聯(lián)合拿地，或拿地后出讓股權(quán)，所付出的資金成本甚至更少，這也正是融信110億拿下靜安地王的邏輯。

而這只是銀行表內(nèi)信貸的數(shù)據(jù)，隨著影子銀行的盛行，更多的表外資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，這些資金規(guī)避了央行和銀監(jiān)的限制，異地資金更不在地方政府掌握之中。

銀行業(yè)也坦言土地融資難管，地方政府層面更難以監(jiān)管，因?yàn)橘Y金跨區(qū)域流動(dòng)，本質(zhì)還是資管計(jì)劃的嵌套，銀監(jiān)和證監(jiān)都搞不定。

如此看來(lái)，無(wú)論是動(dòng)機(jī)還是能力上，地王都非地方政府所能控制，而需更高層面更有針對(duì)性的管制。