在經(jīng)歷新一輪調(diào)控后，2017年房地產(chǎn)走勢(shì)尤受市場(chǎng)關(guān)注。今年政府工作報(bào)告再次明確房地產(chǎn)居住屬性定位，指出堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

目標(biāo) 保障“居者有其屋”

事實(shí)上，除本次政府工作報(bào)告外，去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，今年2月召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議上，都提到堅(jiān)持住房居住屬性定位。

2016年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

今年2月召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議再次指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，要充分考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排，完善一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定；要調(diào)整和優(yōu)化中長(zhǎng)期供給體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)均衡。

國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員張燕生表示，多次提居住屬性意在表達(dá)住房的保障意義，明確不動(dòng)產(chǎn)作為投機(jī)和投資的金融屬性，應(yīng)該讓位于住房需求的商品屬性。

國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明直言，此前房地產(chǎn)過(guò)度投資、投機(jī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡，房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的突出問(wèn)題。必須明確住宅用地是保障住有所居的，不能用來(lái)炒作投機(jī)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)，研究應(yīng)對(duì)之策，抑制房地產(chǎn)泡沫;更要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，構(gòu)建符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的土地基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

銀監(jiān)會(huì)日前發(fā)布會(huì)也指出，緊緊把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，分類實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有效推進(jìn)去庫(kù)存。銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星表示，要采取差別化的房地產(chǎn)信貸政策，對(duì)帶有泡沫和投機(jī)性的房地產(chǎn)信貸需求要加以限制；對(duì)于一些房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)大的三四線城市，在信貸上也要給予考慮；對(duì)城市化過(guò)程中的剛性住房需求，應(yīng)該給予信貸支持。這樣既能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，也能使銀行信貸資產(chǎn)更加安全。

值得一提的是，2017年保障也將是房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)。政府工作報(bào)告提出，目前城鎮(zhèn)還有幾千萬(wàn)人居住在條件簡(jiǎn)陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進(jìn)行改造。今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，繼續(xù)發(fā)展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)，讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活。

風(fēng)控 去“金融化”防“脫實(shí)向虛”

“現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難，錢(qián)多進(jìn)入金融業(yè)。”全國(guó)政協(xié)委員、原中國(guó)石化集團(tuán)董事長(zhǎng)傅成玉在政協(xié)開(kāi)幕后的第一次分組討論上作出上述表述。他表示，70%的上市公司，利潤(rùn)主要不是來(lái)自主業(yè)，現(xiàn)在要謹(jǐn)防中國(guó)經(jīng)濟(jì)走上產(chǎn)業(yè)空心化道路。

對(duì)此，部分代表委員提出，金融業(yè)把更多的資金投向房地產(chǎn)。全國(guó)政協(xié)委員、工信部原部長(zhǎng)李毅中表示，據(jù)央行去年公布的數(shù)據(jù)顯示，央行去年新增貸款12.65萬(wàn)億，房地產(chǎn)貸款占44.8%，貸款余額總量106.6萬(wàn)億，房地產(chǎn)占25.03%。根據(jù)李毅中在某些省份調(diào)研情況，工業(yè)占比只有17%到19%左右，甚至只有13%到14%。

“貸款余額中房地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工業(yè)，正是說(shuō)明資金脫實(shí)向虛。”李毅中又用另一組數(shù)據(jù)印證這一現(xiàn)象：2015年5月份以來(lái)，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。他提到，2015年4月份時(shí)，利潤(rùn)增長(zhǎng)尚有300多億，但是這其中90%以上是炒股、炒房、期貨、基金收益。因此一旦股市低迷，企業(yè)利潤(rùn)就隨之下降了，這實(shí)際上就是企業(yè)資金脫實(shí)向虛的后果。李毅中認(rèn)為，企業(yè)資金不用于設(shè)備改造、技術(shù)更新，而是用于投機(jī)“掙快錢(qián)”，可以說(shuō)是不務(wù)正業(yè)的做法，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金流失，不利于企業(yè)發(fā)展。

正因?yàn)榇耍�中央�?cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議提出，不能讓房地產(chǎn)過(guò)度成為投機(jī)產(chǎn)品。房企融資渠道也被明顯封鎖，包括資管計(jì)劃、發(fā)債融資、抵押銷售等紛紛受到限制。

全國(guó)政協(xié)委員、央行副行長(zhǎng)易綱就表示，央行會(huì)認(rèn)真防控金融風(fēng)險(xiǎn)，且兩次強(qiáng)調(diào)不能讓有意無(wú)意產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)和主體占到便宜。而在房地產(chǎn)信貸政策方面，具體政策需等待，都會(huì)非常穩(wěn)妥。

應(yīng)對(duì) 長(zhǎng)短機(jī)制相輔相成

值得注意的是，通過(guò)短期的行政手段可以抑制樓市短時(shí)間的過(guò)熱投機(jī)，但難長(zhǎng)期有效。這也意味著，房地產(chǎn)調(diào)控將從短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度兩方面著手。

“房地產(chǎn)調(diào)控需要多管齊下，不可能‘一招制勝’。”全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)土資源部財(cái)務(wù)司司長(zhǎng)廖永林表示，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”是去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議才提出的，北京近期也加快了土地供應(yīng)的步伐，這些措施真正發(fā)揮作用需要一個(gè)過(guò)程，涉及很多因素，如金融、財(cái)稅等，涉及一系列制度改革，不能指望“一招制勝”。

但廖永林指出，強(qiáng)化供需雙向調(diào)節(jié)，探索房地產(chǎn)多元供地機(jī)制，例如北京進(jìn)入后工業(yè)化階段，將第二產(chǎn)業(yè)用地騰出來(lái)，進(jìn)一步調(diào)整用途，用作住宅或是第三產(chǎn)業(yè)，盤(pán)活存量后將能滿足更多的需求。

以北京為例，廖永林介紹，用地規(guī)模分總的建設(shè)用地規(guī)模和人均建設(shè)用地規(guī)模，北京現(xiàn)在建設(shè)用地規(guī)模2921平方公里，“十三五”規(guī)劃控制目標(biāo)為2800平方公里，如果北京人口控制在2300萬(wàn)，人均建設(shè)用地就能達(dá)到123平方米，而國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是人均建設(shè)用地100平方米，北京人均用地規(guī)模并不少。

除土地調(diào)控外，全國(guó)政協(xié)委員黃其森提議，要收緊房地產(chǎn)資金來(lái)源，“房地產(chǎn)資金主要有兩個(gè)來(lái)源，一是金融機(jī)構(gòu)信貸發(fā)放融資；二是銷售，銷售相當(dāng)一部分靠按揭貸款，如果這兩頭收緊了，肯定會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)有影響。”

房產(chǎn)稅的開(kāi)征也是要點(diǎn)之一。全國(guó)人大代表張淑琴認(rèn)為，建立房產(chǎn)稅征管機(jī)制的關(guān)鍵在于摸清房產(chǎn)信息。“如何將分散在各部門(mén)的住房信息實(shí)現(xiàn)有效共享，消除信息孤島，摸清房產(chǎn)所有人信息，是征管機(jī)制需要面臨的嚴(yán)峻課題。”

全國(guó)政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印認(rèn)為，應(yīng)建立長(zhǎng)期的限價(jià)機(jī)制。“房地產(chǎn)調(diào)控最核心的是限價(jià)。”許家印說(shuō)，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，首先應(yīng)建立一個(gè)長(zhǎng)期限價(jià)機(jī)制�，F(xiàn)階段地方調(diào)控限價(jià)、限購(gòu)、限貸措施中，對(duì)房企最行之有效的就是限價(jià)，但限價(jià)期限需延長(zhǎng)。因?yàn)樵诙唐谙迌r(jià)的背景下，房企認(rèn)為短時(shí)間后限價(jià)將會(huì)取消，進(jìn)而大量拿地推升拿地價(jià)格，隨后推漲房?jī)r(jià)，但如果限價(jià)期限為十年或二十年，房企對(duì)價(jià)格預(yù)期會(huì)明確改變，便不會(huì)選擇高價(jià)拿地。

此外，許家印表示，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)關(guān)于完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資格認(rèn)定，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套、園林、設(shè)備，開(kāi)發(fā)過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)的管理等。