租賃看似小事物，但要當(dāng)作羅馬城來(lái)看待，先從條例的細(xì)節(jié)開始吧。

李宇嘉

沒(méi)有在大城市租過(guò)房，就不足以談人生。現(xiàn)在，幾乎每一個(gè)進(jìn)入城市的人，對(duì)城市的認(rèn)識(shí)，都是從租房開始的。但是，租房的糟糕經(jīng)歷和一個(gè)一個(gè)“坑”，如被房東趕走、“二房東”騷擾、克扣押金、隨意漲租等等，讓新市民身上所有的單純、美好被世俗、算計(jì)和世態(tài)炎涼“煸炒”了一遍。

房?jī)r(jià)高企，而人口卻繼續(xù)向大城市涌來(lái)。置業(yè)無(wú)望，租房將成為最主要的居住形式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。一線城市實(shí)際管理人口中，超過(guò)60%在租房。未來(lái)，我國(guó)將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，到2030年，租賃人口將達(dá)2.7億人。

老百姓 的事情比天大，“衣食住行”無(wú)小事。但就是這樣一個(gè)關(guān)乎如此多老百姓利益的市場(chǎng)，一直處于“無(wú)管理、無(wú)數(shù)據(jù)、無(wú)法律”的“三無(wú)”狀態(tài)，野蠻生長(zhǎng)。5月19日，我國(guó)第一部明確規(guī)范住房租賃的行政管理法規(guī)，《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》正式向社會(huì)公開征求意見。

對(duì)這個(gè)條例，社會(huì)各界都可反饋意見，吸收意見和建議后，該調(diào)整修改的調(diào)整修改，然后提交國(guó)務(wù)院審議，通過(guò)后發(fā)布。條例征求意見稿發(fā)布后，媒體和社會(huì)反響非常強(qiáng)烈。筆者認(rèn)為，從內(nèi)容來(lái)看，條例確實(shí)反映了當(dāng)前租賃市場(chǎng)的種種積弊，也是本著建立租賃市場(chǎng)基礎(chǔ)秩序的目的。

條例將近一半的篇幅重點(diǎn)放在如何保障租房人的權(quán)利，筆者細(xì)數(shù)了一下，總共有12項(xiàng)“紅利”，表現(xiàn)在對(duì)出租人12個(gè)“不得”的約束。如不得驅(qū)逐承租人、不得單方面漲租、不得隨意進(jìn)入房屋、不得無(wú)故扣留押金、不得隨意解除合同、不得出租地下室和陽(yáng)臺(tái)等，可謂字字珠璣、切中要害。

當(dāng)然，出租人有時(shí)也是受害者。不是自己的房子不心疼，不愛惜環(huán)境和拖延交租還是小事，不良承租人損害設(shè)施、聚眾賭博、搞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等行為也不在少數(shù)。因此，條例本著實(shí)事求是、權(quán)利責(zé)任平衡的原則，對(duì)承租人行為進(jìn)行了約束。只有這樣，長(zhǎng)期租賃習(xí)慣才能培養(yǎng)起來(lái)。

長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)就不是“一錘子買賣”，店大不欺客。租賃企業(yè)多了，騙租、欺詐等短期化行為就少了，租賃市場(chǎng)規(guī)范水到渠成。因此，條例對(duì)住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，要求租賃期限不得低于三年。此外，“二房東”也是合法的，因?yàn)樗麄儽旧砭褪亲赓U企業(yè)的雛形。

實(shí)際上，在貼近租房需求、降低經(jīng)營(yíng)成本、縮短匹配周期等方面，“二房東”具有很高的效率。大城市進(jìn)入存量房時(shí)代，租房的人越來(lái)越多，市場(chǎng)會(huì)自發(fā)催生一批專營(yíng)房屋租賃的人群，也就是“二房東”，比如房產(chǎn)中介公司、城中村村民、個(gè)人創(chuàng)業(yè)者等，他們都是從市場(chǎng)上收集房源并再行租賃。

目前，“二房東”之所以臭名昭著，在于監(jiān)管沒(méi)有跟上。試想，政府連租賃的基本數(shù)據(jù)都沒(méi)有，對(duì)出租人的監(jiān)管都沒(méi)用，遑論“二房東”。因此，若承認(rèn)“二房東”地位，并進(jìn)行工商登記，納入政府管理，“二房東”不再是信息不對(duì)稱下的“灰色產(chǎn)業(yè)”，考慮到政策扶持，未來(lái)將是“陽(yáng)光產(chǎn)業(yè)”。

除了約束承租人、出租人，政府也要承擔(dān)自己的責(zé)任。首先，政府應(yīng)當(dāng)建立租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場(chǎng)租金水平等信息。信息不對(duì)稱是租賃亂象叢生、渾水摸魚的罪魁禍?zhǔn)�，而信息披露則是解決問(wèn)題的基礎(chǔ)；其次，租房者同買房者一樣，可以享受子女接受同等教育等公共服務(wù)。

做到這兩點(diǎn)，政府之于租賃監(jiān)管才是合格的。條例對(duì)此做出了規(guī)定，也掐中了租賃市場(chǎng)建設(shè)的“痛點(diǎn)”，唯此才稱得上進(jìn)入了租賃時(shí)代。進(jìn)一步，我國(guó)樓市才真正告別上規(guī)模、搞投資、炒房子等為主題的冰冷的物質(zhì)時(shí)代，進(jìn)入了拼服務(wù)、講質(zhì)量、求細(xì)節(jié)等為主題的溫暖的人文時(shí)代。但是，羅馬城不是一天建成的，思維慣性、消費(fèi)習(xí)慣、信用秩序、法制意識(shí)等，底層秩序還無(wú)從談起。租賃看似小事物，但要當(dāng)作羅馬城來(lái)看待，先從條例的細(xì)節(jié)開始吧。