《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 謝瑋丨北京報(bào)道

責(zé)編：周琦

(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第17期)

今年3到4月，全國各地密集出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國40余個(gè)城市出臺(tái)了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，涉及信貸、購房資質(zhì)、土地供應(yīng)、市場監(jiān)管等多個(gè)方面。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)：房子是用來住的、不是用來炒的，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

調(diào)控之勢雷霆萬鈞，房地產(chǎn)企業(yè)將如何應(yīng)對？會(huì)否影響其發(fā)展模式？紛紛宣稱戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的房企，新方向都有哪些？

熱點(diǎn)城市占半壁江山

在本輪“調(diào)控潮”中，土地供應(yīng)側(cè)的差異化供地策略被認(rèn)為是放出了“大招”。4月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求各地土地供應(yīng)節(jié)奏與去庫存狀況掛鉤。供給側(cè)與需求端“雙管齊下”，可以看出政策制定層面對遏制房價(jià)上漲的決心。

4月17日，全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測組發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，第一季度全國105個(gè)主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)面積3.69萬公頃，供應(yīng)量環(huán)比減少50.45%，同比下降4.22%。不過，從各類城市情況來看，住宅用地供應(yīng)量一二線城市同比增加明顯，一線城市增幅超過50%，三線城市微幅下降。

從20個(gè)熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)來看，住宅用地供應(yīng)同比也出現(xiàn)大幅上漲，漲幅超過30%。總體而言，住宅用地供應(yīng)數(shù)量與結(jié)構(gòu)變化符合分類調(diào)控的指導(dǎo)思想。環(huán)比方面，各類用地供應(yīng)均出現(xiàn)環(huán)比下降，符合土地供應(yīng)的時(shí)序特征。

這會(huì)否影響房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整拿地策略？

新城控股副總裁歐陽捷向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，龍頭房企還在快速擴(kuò)張。“現(xiàn)在房企的拿地策略，還是偏向于兩個(gè)方面。一個(gè)方面是偏向于一二線城市，畢竟一二線城市是市場的主力。”歐陽捷表示，按照中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，東部11個(gè)省份總銷售額達(dá)到72331億元，其中25個(gè)銷售額超過400億元的城市合計(jì)銷售額就達(dá)到38145億元，占比高達(dá)53%，也就是說，只要布局這25個(gè)城市就可獲得東部地區(qū)的半壁江山。

“全國有42個(gè)商品住宅銷售額超過400億元的城市，東部地區(qū)以一二線城市為主，中西部地區(qū)以省會(huì)城市為主，都是人口黑洞。” 歐陽捷表示，這些城市吸引了大量的人口和需求，占據(jù)全國市場份額的56.1%。“這42個(gè)城市就占據(jù)了市場份額的一半多，其他城市還要去嗎？”他直言。

“快進(jìn)快出”時(shí)代不再

2016年房價(jià)漲幅再創(chuàng)新高，受益于此，許多房企的業(yè)績同比好轉(zhuǎn)。2016年1至9月，房價(jià)逐步“邁向頂峰”，10月之后，在一二線城市出臺(tái)“限購限貸”政策、三四線城市加入調(diào)控行列的情況下，價(jià)格還是在高位運(yùn)行。有數(shù)據(jù)顯示，2016年1至11月份，全國商品房成交均價(jià)7546元/平方米，同比增長10.6%。

“我的判斷是房地產(chǎn)越來越接近高峰位置，我不認(rèn)為后面還有太多機(jī)會(huì)去執(zhí)行財(cái)政的寬松政策。”4月23日，朗詩集團(tuán)董事長田明公開表示。在他看來，中國房地產(chǎn)正在從1.0時(shí)代過渡到2.0時(shí)代。

田明認(rèn)為，在房地產(chǎn)的1.0時(shí)代，開發(fā)商可以用很少的錢買一塊地，通過抵押貸款和預(yù)售獲取現(xiàn)金流，部分資金開發(fā)項(xiàng)目，部分資金再去做其他項(xiàng)目。“萬科就是通過幾百個(gè)這樣的模式造就了成功，拍地蓋樓，快進(jìn)快出。”他表示，這種模式已經(jīng)難以為繼，目前沿海發(fā)達(dá)地區(qū)拍地成本非常高，地產(chǎn)商必須要走向2.0時(shí)代，向金融化和專業(yè)分工轉(zhuǎn)型。

“土地仍然是開發(fā)企業(yè)重要的生產(chǎn)資料，但是純粹依靠土地生長的模式到底了。”優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，對開發(fā)商來說，土地和資產(chǎn)的重要性將會(huì)日漸均衡，開發(fā)商也將慢慢轉(zhuǎn)型從開發(fā)轉(zhuǎn)為持有資產(chǎn)，再從持有資產(chǎn)轉(zhuǎn)為運(yùn)營資產(chǎn)。在他看來，未來兩年房地產(chǎn)企業(yè)集中度將進(jìn)一步增加，開發(fā)商數(shù)量減少，但不會(huì)告別土地開發(fā)模式。

“土地是財(cái)富之母。開發(fā)商需要土地，但大家瘋狂搶地、政府拼命經(jīng)營土地的時(shí)代過去了。”田明對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，一旦物業(yè)稅、房產(chǎn)稅開征后，持有大量物業(yè)和土地的成本非常高。他舉例稱，美國許多森林是由私人捐給政府，這背后除了高尚的情操外，還有繳不起稅的因素。

毛大慶亦表示，對住宅土地使用權(quán)到期問題的處置是重大改革，未來持有房屋的成本可能增高，“有房子但可能繳不起稅，到時(shí)候捐都來不及。”