金融：

收緊房貸 樓市去杠桿

在樓市政策不斷收緊的背景下，6月北京房貸市場成交量下滑了15%左右，顯示出樓市的杠桿率正在下降。與此同時，在金融去杠桿的大背景下，樓市信貸收縮還將持續(xù)，開發(fā)商的融資成本隨之上升，特別是對于中小開發(fā)商而言，資金鏈將進一步繃緊。

實際上，樓市杠桿的下降，在此前央行營業(yè)管理部公布的數(shù)據(jù)中便已有體現(xiàn)。5月末北京個人住房貸款比年初增加了907.6億元，新增額占各項貸款新增額的比重為28%，較2017年第一季度的37.6%和2016年全年的47%分別下降了9.3個百分點、18.7個百分點。并且，北京首套房貸筆數(shù)占比由2016年12月的95.2%降至了2017年5月的89.5%。

此前房貸一直都被認為是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款。但是，如今在銀行看來，房貸已從曾經(jīng)搶手的香餑餑變成了雞肋甚至是燙手山芋，這直接體現(xiàn)到了各大銀行的房貸利率的折扣上。上海某房地產(chǎn)研究院研究員賴勤認為，本輪個人住房貸款利率上升的原因主要是樓市調(diào)控政策趨緊、金融業(yè)銀根收緊和金融秩序的整頓。

融360近日公布的《2017年6月份中國房貸市場報告》顯示，6月全國首套房平均利率為4.89%，為基準利率的9.97折，環(huán)比上升了3.38%。從全國首套房貸款平均利率來看，超八成銀行無利率優(yōu)惠，有32家銀行執(zhí)行基準利率上浮，或為基準利率的1.05倍至1.2倍不等。分析人士認為，預(yù)計未來幾個月，房貸利率仍會保持上行的趨勢。

地域：

一二線降溫 三四線升溫

相對于熱點城市各種限制措施頻出，在去庫存政策支持下的三四線城市接過了一二線的接力棒，樓市開始加速升溫。

據(jù)某研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月，北上廣深4個一線城市的新建商品住宅成交面積為213萬平方米，環(huán)比減少6%，同比減少38%。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，一線城市總體上呈現(xiàn)出降溫態(tài)勢。此外，16個二線城市新建商品住宅成交面積為1326萬平方米，環(huán)比減少2%，同比減少19%。值得一提的是，這16個城市中有9個城市出現(xiàn)了環(huán)比下跌的態(tài)勢。

不同于一二線城市樓市成交的全面回落，三四線城市樓市成交走出了一波上漲行情。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年三線代表城市的成交面積同比增長了12%。絕大多數(shù)三四線城市樓市成交都迎來了上漲，其中，汕頭成交面積同比漲幅高達195.52%。

市場：

有價無市 量價齊跌

據(jù)悉，全國房產(chǎn)銷售均價已經(jīng)連跌兩個月，一二線城市出現(xiàn)了“量價齊跌”的趨勢。某研究中心楊科偉認為，在持續(xù)的低供應(yīng)態(tài)勢下，樓市多方仍將處于拉鋸狀態(tài)，“有價無市”的格局愈加明顯。

以北京為例，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年5月北京二手房成交均價環(huán)比4月同期下滑了2．4％。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，強有力的政策已經(jīng)改變了北京二手房市場的預(yù)期，買賣雙方的博弈關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無力維持強勢地位，買家不再積極，觀望情緒較濃，市場議價空間在增大，曾經(jīng)較堅挺的房價已經(jīng)開始松動，下跌成為了必然趨勢。

走勢：

下半年樓市政策難“放松”

多位開發(fā)商人士預(yù)期，當前嚴厲的限制性調(diào)控政策在短期內(nèi)不會取消，甚至有人認為限售將會成為長期的政策。在這樣的預(yù)判下，加快出貨已成為開發(fā)商共同的選擇。下半年，不排除部分城市部分區(qū)域的房價會下降。

此外，對于下半年土地市場的變化趨勢，歐陽捷認為，一二線城市在抑制需求的同時也減少了住宅土地的供應(yīng)，未來一二線城市的住宅成交量還會繼續(xù)下降。下半年住宅土地供給或比上半年有所增加，但地價不會下降，房價的反彈壓力很大，所以調(diào)控不會輕易放松，只會有微調(diào)。而三四線城市的住宅土地供給將繼續(xù)下降，地價繼續(xù)上升，房價上漲，而成交增速則會下降。

事實上，從今年上半年各家機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，樓市的投資需求已經(jīng)被抑制。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年下半年這樣的趨勢仍將持續(xù)。