當(dāng)去年第三季度開(kāi)啟的新一輪樓市調(diào)控持續(xù)一年之后，政策的累積效應(yīng)，終于換回市場(chǎng)的冷靜。

9月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)一步回落，15個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降或持平，上漲格局已然不再。

在開(kāi)發(fā)商備戰(zhàn)“金九銀十”之際，15個(gè)一二線重點(diǎn)城市集體“停漲”的數(shù)據(jù)，于企業(yè)而言壓力驟升，因?yàn)榻^大多數(shù)企業(yè)將今年的貨量壓到了第三、第四季度;但于購(gòu)房者而言，這無(wú)疑是個(gè)好消息，曾經(jīng)被房?jī)r(jià)的逼空上漲行情折磨的神經(jīng)，終于可以稍微放松，從容地面對(duì)買(mǎi)房這件人生大事。

買(mǎi)方市場(chǎng)特征初顯

金秋九月，許多城市的樓市沒(méi)有以往熱鬧的推盤(pán)和銷(xiāo)售，市場(chǎng)在理性中平穩(wěn)過(guò)渡。越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始感受到樓市的降溫和市場(chǎng)的回落，購(gòu)房者觀望情緒越來(lái)越嚴(yán)重。

在南京，很多售樓處已經(jīng)非常冷清，9月的一天，記者來(lái)到南京某個(gè)售樓處發(fā)現(xiàn)，除了記者基本沒(méi)有其他購(gòu)房者，和之前熙熙攘攘的情況差別明顯。

“今年3月我們推了250套房源，大概有1200組客戶希望購(gòu)買(mǎi);最近我們還準(zhǔn)備推500套房源，目前意向客戶不到600組。市場(chǎng)明顯開(kāi)始降溫，大家對(duì)今年的市場(chǎng)都不樂(lè)觀。”一名廈門(mén)開(kāi)發(fā)商人士告訴記者。

從開(kāi)發(fā)商看，部分廈門(mén)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始準(zhǔn)備以價(jià)換量。“之前不打算推那么多貨值，但是擔(dān)心后面更難賣(mài)，所以開(kāi)始提前準(zhǔn)備出貨了。廈門(mén)很多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化也只有50%～60%，市場(chǎng)還是非常冷的。”上述開(kāi)發(fā)商人士告訴記者。

業(yè)主維權(quán)，往往被視作樓市從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)過(guò)渡的信號(hào)。日前，在合肥，一個(gè)叫“皖新翡翠莊園”的項(xiàng)目因降價(jià)遭遇業(yè)主維權(quán)。合肥市物價(jià)局網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)位于合肥市肥東縣的樓盤(pán)從今年1月13日開(kāi)始備案，至今已經(jīng)備案5棟房源，分別是3、5、13、15和7號(hào)樓。

此前4次的備案均價(jià)約為12888元/平方米。8月31日最新備案的7號(hào)樓，價(jià)格卻為11863元/平方米。這意味著，同樣是躍層房源，此次備案價(jià)每平方米平均下降了1025元，以一套100平方米的戶型計(jì)算，新房源降價(jià)幅度達(dá)到了10萬(wàn)元以上。9月初，部分業(yè)主在皖新翡翠莊園售樓處門(mén)口掛起了橫幅。

市場(chǎng)越來(lái)越冷靜，開(kāi)發(fā)商也不得不以價(jià)換量。合肥某網(wǎng)站數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年合肥市區(qū)共銷(xiāo)售了住宅類(lèi)商品房10707套，環(huán)比下跌77.3%。

業(yè)內(nèi)表示，合肥濱湖板塊的二手房確實(shí)下跌了，估計(jì)總體跌10%～15%，個(gè)別急售房源跌三成左右。

“之前總是擔(dān)心自己買(mǎi)不到房，內(nèi)心還是很緊張的，目前樓市恢復(fù)冷靜以后，自己買(mǎi)房的選擇時(shí)間也變長(zhǎng)了，人也變得理性了。”購(gòu)房者張華(化名)告訴記者。

購(gòu)房者心態(tài)趨于平穩(wěn)，大多數(shù)人不再為買(mǎi)房焦慮，是本輪調(diào)控一年來(lái)，取得的最大成效之一。相反，以炒樓為目的，高杠桿投資房產(chǎn)的投資客，則會(huì)逐步面臨資金壓力，因?yàn)橐环矫姘唇页杀驹谏仙�，另一方面手上的房子流�?dòng)性下降。

從資金端口看，一二線城市基本全面恢復(fù)了認(rèn)房又認(rèn)貸的信貸政策。從政策預(yù)期看，本輪房?jī)r(jià)調(diào)控全面再升級(jí)，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，多次政策可以說(shuō)全方面封堵了任何炒房的可能性。目前各地樓市調(diào)控政策加碼趨勢(shì)持續(xù)，市場(chǎng)有了明顯的平穩(wěn)現(xiàn)象，房貸是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的最關(guān)鍵指標(biāo)，從趨勢(shì)看也逐漸開(kāi)始趨緊，這有利于房地產(chǎn)調(diào)控的落地，收緊的房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控讓市場(chǎng)還在不斷冷靜。

開(kāi)發(fā)商不再樂(lè)觀

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，8月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均下降0.3%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅分別比上月回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn);二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，8月份，在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。從環(huán)比看，新建商品住宅價(jià)格下降或持平;從同比看，新建商品住宅價(jià)格漲幅均繼續(xù)比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個(gè)百分點(diǎn)之間。

中原地產(chǎn)首席分析師發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策帶來(lái)的一二線城市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)首次全面出現(xiàn)，最近3年，15個(gè)熱點(diǎn)城市首次出現(xiàn)全面停漲。

事實(shí)上，2017年3月份從北京開(kāi)始，以限價(jià)、限購(gòu)、限貸、限賣(mài)、限商為主要標(biāo)志的5限調(diào)控，在15個(gè)熱點(diǎn)城市終于全面見(jiàn)效。調(diào)控的效果有望繼續(xù)影響2017年三季度開(kāi)始的市場(chǎng)。

以北京為例，根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，二手房連續(xù)4個(gè)月下跌，累計(jì)跌幅高達(dá)4.3%，北京作為本輪調(diào)控政策最嚴(yán)格的城市之一，北京業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)調(diào)整。

專(zhuān)家認(rèn)為，從統(tǒng)計(jì)局公布的8月70城市價(jià)格指數(shù)來(lái)看，明顯呈現(xiàn)“一半是火焰，一半是海水”局面，一二線城市總體降溫明顯，而大部分三四線城市則保持高效“去庫(kù)存”節(jié)奏。其中一線城市成交量下滑最為明顯，同環(huán)比都顯現(xiàn)明顯下降。而非調(diào)控的三四線城市來(lái)看，市場(chǎng)的供求情況良好，整體活躍性強(qiáng)，去庫(kù)存動(dòng)力依然強(qiáng)勁。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，8月一二線城市購(gòu)房者觀望情緒濃厚，入市熱情不高，限購(gòu)政策整體趨嚴(yán)的大環(huán)境下，用戶觀望情緒嚴(yán)重。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)今年四季度樓市還將進(jìn)一步降溫，未來(lái)開(kāi)發(fā)商資金端口可能受到更多監(jiān)管，暴漲情況再也不會(huì)發(fā)生。

市場(chǎng)降溫并趨于理性的背景下，開(kāi)發(fā)商在今年初的樂(lè)觀態(tài)度已然不再。這從新增投資和新開(kāi)工規(guī)模上，可看出端倪。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6.96萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.9%，與上月持平，開(kāi)發(fā)投資增速在連續(xù)三個(gè)月下滑之后，于8月出現(xiàn)持平;8月單月同比增速為7.8%，較7月份增加3個(gè)百分點(diǎn)，升至近一年月均水平。

而新開(kāi)工面積上，前8月房屋新開(kāi)工面積114996萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.6%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積82131萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.6%。8月新開(kāi)工繼續(xù)維持較低水平。

某機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告稱(chēng)：預(yù)計(jì)未來(lái)樓市銷(xiāo)售增長(zhǎng)會(huì)放緩;考慮到樓市調(diào)控仍是短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主基調(diào)，在“限價(jià)”、“限簽”、“限售”等政策限制下，企業(yè)觀望情緒依舊偏多，預(yù)計(jì)接下來(lái)新開(kāi)工還將維持低位。