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    樓市調(diào)控?cái)U(kuò)圍:中西部成領(lǐng)銜者

    作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2017年09月19日 【字體:

    就在其他城市對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行小范圍“修補(bǔ)”時(shí),部分中西部城市仍在大刀闊斧地進(jìn)行加碼。

    8月末和9月中旬,蘭州、西安分別出臺(tái)樓市調(diào)控新政,兩地除對(duì)“限購(gòu)令”加碼外,也對(duì)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整。西安還在土地交易規(guī)則上做出一定調(diào)整。

    在此之前,武漢、長(zhǎng)沙、成都等中西部城市也分別在不同方面對(duì)調(diào)控進(jìn)行完善。其中,長(zhǎng)沙在最近一個(gè)月內(nèi)已出臺(tái)三項(xiàng)調(diào)控措施。

    盡管東部城市也在不斷對(duì)政策進(jìn)行微調(diào),但近段時(shí)間以來,中西部城市出臺(tái)調(diào)控政策的頻次和力度明顯要高于東部。分析人士認(rèn)為,今年下半年以來,樓市調(diào)控政策已全面加碼,但由于中西部樓市的活躍度更高,房?jī)r(jià)上漲壓力偏大,因此已成為調(diào)控的重心。

    調(diào)控加碼領(lǐng)銜者

    9月13日,西安市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問題的通知》,提出西安將在7個(gè)行政管理區(qū)域及逾7個(gè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)實(shí)施限購(gòu)。

    具體內(nèi)容為,暫停向已擁有2套及以上住房的本地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房;無住房且能夠提供2年以上(含2年)個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭,可購(gòu)買1套住房;經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才購(gòu)買自用住房的,不受限購(gòu)政策限制。

    西安還將繳存職工家庭申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房貸款的最高額度由75萬調(diào)整為65萬;將最低繳存時(shí)限由連續(xù)足額繳存6個(gè)月以上調(diào)整為連續(xù)足額繳存1年以上,并停止辦理試行的“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。

    土地供應(yīng)方面,西安將大力推進(jìn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”等土地出讓競(jìng)價(jià)方式,實(shí)施20%左右的住宅用地用于公租房建設(shè),20%左右的住宅用地用于限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的項(xiàng)目。

    此前的8月25日,蘭州市人民政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的補(bǔ)充通知》。提出實(shí)行全市新建商品住房“一房一價(jià)”備案制度,明確商品住房交易網(wǎng)簽價(jià)格不高于備案價(jià)格。

    蘭州還對(duì)“限購(gòu)令”進(jìn)行全面升級(jí)。在三個(gè)主城區(qū)(今年4月開始限購(gòu))的基礎(chǔ)上,將西固區(qū)納入限購(gòu)區(qū)域。還將限購(gòu)門檻升級(jí)為“連續(xù)三年繳納社保證明”或“連續(xù)一年申報(bào)個(gè)稅證明”。

    在差別化住房信貸政策方面,首套房最低首付款比例仍按照不低于30%執(zhí)行;有房無貸的二套房,最低首付款比例調(diào)整為50%;有房有貸的二套房,最低首付款比例調(diào)整為60%;對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買非住宅的個(gè)人或單位,貸款首付款比例調(diào)整為不低于70%。

    蘭州對(duì)上述調(diào)控設(shè)置的有效期限是五年。

    這是最近一個(gè)月頻繁出臺(tái)的調(diào)控政策中,力度最大、范圍最廣的兩個(gè)案例。在此期間,武漢、長(zhǎng)沙、成都、北京、深圳、杭州等城市也分別出臺(tái)政策,對(duì)調(diào)控進(jìn)行完善。

    若把時(shí)間范圍擴(kuò)展到整個(gè)下半年,調(diào)控政策同樣顯得密集。除各地紛紛出臺(tái)有關(guān)發(fā)展租賃市場(chǎng)、加大土地供應(yīng)的專項(xiàng)文件外,贛州、煙臺(tái)等地還出臺(tái)了整套的調(diào)控措施,對(duì)原有政策進(jìn)行加碼。

    “下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策全面加碼。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,下半年共有超過20個(gè)城市發(fā)布了各種力度的“加法”政策,包括增加租賃房源供應(yīng),增加限價(jià)商品房供應(yīng),增加共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)等。

    另有涉及其他方面的調(diào)整,如北京、深圳、江蘇近日傳出嚴(yán)查消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息;湖北省要求國(guó)企謹(jǐn)慎**房地產(chǎn);合肥鼓勵(lì)房企長(zhǎng)期持有部分房源等。

    中西部將成調(diào)整重心

    中原地產(chǎn)指出,政策內(nèi)容上,除增加各類房源供應(yīng)外,不少城市還強(qiáng)調(diào)加大土地供應(yīng),但政策主要出現(xiàn)在一二線城市中。

    頻次和力度上看,中西部城市要明顯高于東部,中小城市明顯高于大城市。其中,長(zhǎng)沙在8月16日至9月12日期間分三次加碼調(diào)控,包括取消首套房90平方米以下公積金“可提又可貸”規(guī)定、住宅用地出讓試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、推出萬套定向限價(jià)商品住房。

    這種特征的出現(xiàn)有跡可循。有分析人士指出,今年上半年的調(diào)控政策主要集中在東部城市,且政策力度較大。相比之下,中西部城市的調(diào)控較為溫和,存在不少加碼空間。

    此外在板塊輪動(dòng)作用下,中西部城市逐漸取代東部,成為樓市成交的熱點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年前8月,東部地區(qū)商品房銷售面積和銷售額增速均為個(gè)位數(shù);中部地區(qū)這兩項(xiàng)指標(biāo)的增速分別為16.6%和26.0%;西部地區(qū)則為18.6%和35.1%。

    土地市場(chǎng)出現(xiàn)類似特征。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),前8個(gè)月,283個(gè)三四線城市的住宅用地成交金額達(dá)到9830.3億,接近去年全年水平;住宅用地溢價(jià)率達(dá)50.25%,創(chuàng)歷史新高,比去年全年的25.17%近乎翻倍;土地成交平均樓面價(jià)為1508元/平方米,創(chuàng)歷史新高,比去年漲幅超過50%。

    正是由于中西部城市和三四線城市已成為新一輪市場(chǎng)熱點(diǎn),因此才成為調(diào)控最為頻繁的區(qū)域。

    由于這些政策出臺(tái)時(shí)間較短,目前尚難看出其對(duì)市場(chǎng)的影響。分析人士認(rèn)為,根據(jù)3-6個(gè)月的政策作用周期,政策效果最快將在今年末顯現(xiàn)。但短期內(nèi),因東部市場(chǎng)很難擺脫低迷,中西部樓市仍將是未來的主要支撐。

    值得注意的是,從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看,8月單月的商品房銷售規(guī)模已出現(xiàn)回升,這被認(rèn)為是樓市“金九銀十”的一種先兆。按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn),若市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng),不排除調(diào)控政策進(jìn)一步擴(kuò)圍的可能,市場(chǎng)活躍的中西部有可能是調(diào)整重點(diǎn)。

    張大偉還認(rèn)為,在市場(chǎng)出現(xiàn)分化的同時(shí),調(diào)控政策也將出現(xiàn)分化。與一二線城市不同,三四線城市和部分中西部城市,將不會(huì)過多地在供應(yīng)層面“做加法”,反而有可能繼續(xù)迎來打壓。

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