商業(yè)模式不明

從操作模式上，銷售與租賃有著本質(zhì)不同，前者重營銷，后者重運(yùn)營。且如果不能引入戰(zhàn)略投資者，容易發(fā)生資金占用量大、持有成本高的風(fēng)險。

為解決“萬科翡翠書院”項目的資金問題，北京萬科于2017年5月入伙中城乾元基金，并將后者引入項目。從出資比例看，北京萬科實(shí)現(xiàn)了11倍的杠桿率。在具體參與細(xì)節(jié)上，分析人士認(rèn)為，基金極有可能以類REITs的方式來操作。這也是目前長租公寓運(yùn)營的主要操作方式。

近期，房企頻繁發(fā)布租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。保利于3月13日成功發(fā)行房企租賃住房REITs，儲架總規(guī)模50億元，首期利率5.5%。4月初，陽光城首單A股民企儲架式長租REITs獲深交所通過，規(guī)模不超過30億元。此外，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產(chǎn)等房企也以發(fā)行REITs、CMBS、ABN等方式，實(shí)施了租賃證券化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這些嘗試的目的在于建立租賃產(chǎn)品的商業(yè)模型，但就國內(nèi)租賃市場的現(xiàn)實(shí)而言，未必有效。

他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，當(dāng)前房企實(shí)施的租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，沒有一個是真正的REITs。因為真正的REITs是靠租金收益，而國內(nèi)的租金收益不能覆蓋資金成本，需要貼息。所以，這些資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“不是套現(xiàn)，而是借錢”。

張大偉指出，中國房地產(chǎn)市場的租售比偏低，使得這些資產(chǎn)證券化產(chǎn)品難以真正有效。即使放松“N+1”的分隔出租模式，或者允許商住類項目發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，也只能保證持平或微利。若不能放開，則無法保證盈利。

到目前為止，無論房企、機(jī)構(gòu)，還是經(jīng)紀(jì)公司，都未能探索出租賃市場可持續(xù)性的盈利模式。

2017年5月，優(yōu)客逸家CEO劉翔對外宣布，當(dāng)年4月份成都公司首次實(shí)現(xiàn)單城市盈利，這是長租公寓行業(yè)中，首個宣布實(shí)現(xiàn)規(guī)模化盈利的企業(yè)。但此番表態(tài)受到一定質(zhì)疑。此后，這家公司專注于規(guī)模擴(kuò)張，未再宣布有關(guān)業(yè)績的信息。

即使商業(yè)模式行之有效，運(yùn)營方也需借助規(guī)模效應(yīng)實(shí)現(xiàn)利潤最大化。在近期的業(yè)績會上，世聯(lián)行董事長陳勁松就表示，長租公寓業(yè)務(wù)目前仍處于“投入期”，規(guī)模效應(yīng)加上租金上漲帶來的成本優(yōu)勢，將逐步為該業(yè)務(wù)帶來收益。

張大偉指出，即使上述問題都解決，之后運(yùn)營層面的考驗才剛剛開始，保持高效率、高品質(zhì)和低空置率，都需要卓越的管理和運(yùn)營能力。

他還表示，租賃市場有大量待解決的問題，房企在這一領(lǐng)域的優(yōu)勢和劣勢都較為明顯。根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的不同，各公司的投入力度也不相同，但要想在短期內(nèi)取得實(shí)質(zhì)性突破，恐怕并非易事。