近日，全國首個企業(yè)自持租賃房項目“萬科翡翠書院”進(jìn)入預(yù)租階段，卻因高昂的租金（90平方米三居室的月租金約為1.5萬-1.8萬元，180平方米的四居室月租金約3萬-4萬元）成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。支持者認(rèn)為，高租金由高成本推動，且市場不乏此類需求；反對者則指出，這是非理性拿地的后果，項目盈利困難重重。不同于純粹的租賃地塊，該項目是銷售型地塊被競至100%自持的結(jié)果，因此不但價格高昂，也難以享受到運(yùn)營租賃項目的稅費(fèi)優(yōu)惠。分析人士認(rèn)為，作為房企首個自持租賃項目的“吃螃蟹者”，定位高端租賃、引入基金，都包含著萬科對租賃項目商業(yè)模式的探索。無論成敗與否，對行業(yè)的借鑒意義仍然重大。

租賃時代的到來是大勢所趨，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營、長租占主流將成為主要特征。但目前為止，無論房企、經(jīng)紀(jì)公司，還是社會化機(jī)構(gòu)，都未探索出可持續(xù)的盈利模式。優(yōu)勢和劣勢都十分明顯的房地產(chǎn)企業(yè)，如何在該市場取得突破，仍然是一項重要課題。

布局步伐放緩

由于歷史原因，經(jīng)紀(jì)公司是租賃行業(yè)最有經(jīng)驗的運(yùn)營者，資產(chǎn)輕、管理效率高、運(yùn)營模式成熟是其主要特點(diǎn)。近年來，鏈家、我愛我家等大型經(jīng)紀(jì)公司都成立了長租公寓部門，并推出了較為成熟的長租公寓產(chǎn)品。

側(cè)重新房銷售代理的世聯(lián)行(002285,股吧)，也推出了長租公寓產(chǎn)品。魔方公寓、U+公寓、蛋殼公寓等機(jī)構(gòu)，是租賃市場的另一支力量。這類機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，并受到資本青睞，一些企業(yè)還實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張。但由于運(yùn)營能力參差不齊，淘汰率也相對較高。

房地產(chǎn)企業(yè)是不折不扣的“后來者”。目前，萬科、龍湖、招商、碧桂園等大型房企均推出了長租公寓產(chǎn)品，但起步都相對較晚。房企的優(yōu)勢在于資金雄厚、房源充裕，容易實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，但運(yùn)營經(jīng)驗被認(rèn)為是短板。

在多數(shù)研究機(jī)構(gòu)看來，這也是當(dāng)前租賃市場最主要的三類機(jī)構(gòu)化運(yùn)營者。根據(jù)各地官方文件，未來還可能有政府機(jī)構(gòu)加入其中，“分食”這一市場。

鏈家研究院于2016年末發(fā)布的《租賃崛起》報告指出，預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。現(xiàn)階段，對租賃市場的布局仍屬于“跑馬圈地”。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解，盡管擴(kuò)張能力強(qiáng)，但截至目前，除極少數(shù)案例外，絕大多數(shù)房企采用合作（如陽光城(000671,股吧)和寓見公寓）或輕資產(chǎn)的方式運(yùn)營長租公寓。

“輕資產(chǎn)”，意味著開發(fā)商與項目持有方或經(jīng)營方簽訂長期房屋租賃合同，然后進(jìn)行裝修改造及運(yùn)營管理。與之相對的“重資產(chǎn)”，則指通過收購獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長期使用權(quán)，然后進(jìn)行運(yùn)營。

即使各地已經(jīng)推出成本相對“低廉”的租賃用地，房企拿地積極性似乎仍然不高。自2017年7月至2018年1月，上海累計出讓7批次、29幅租賃住房用地，平均起始樓面價6600元/平方米左右，遠(yuǎn)低于周邊商品房樓板價。但這些土地多被國企獲得，且多以底價成交。

北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出，過去一年來，房地產(chǎn)企業(yè)銷售向好，但融資政策在不斷收緊。因此，在商業(yè)模式不甚明朗的情況下，房企對新業(yè)務(wù)慎重布局，也是情理之中。

他還透露，根據(jù)該企業(yè)委托相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在一些熱點(diǎn)一二線城市，租賃房源供應(yīng)已出現(xiàn)區(qū)域性、階段性過剩，暫時不利于重倉布局。