“未來(lái)一段時(shí)間，2019年或者更長(zhǎng)一段時(shí)間中，房地產(chǎn)抵押貸款還款違約的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)有所增加，有關(guān)方面需要做好防范或應(yīng)對(duì)。”12月29日，在中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院舉辦的中國(guó)住房支付能力指數(shù)暨紀(jì)念住房制度改革20周年研討會(huì)上，中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示。在他看來(lái)，過去一段時(shí)間房地產(chǎn)的過快增長(zhǎng)已經(jīng)對(duì)住房以外的消費(fèi)、生產(chǎn)和投資產(chǎn)生了非常明顯的擠出效應(yīng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)回升緩慢、宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行也會(huì)導(dǎo)致居民增長(zhǎng)放緩和下崗增加，不能按時(shí)償還住房抵押貸款的家庭亦將因此有所增加。

當(dāng)日，會(huì)議發(fā)布了中國(guó)住房支付能力指數(shù)研究報(bào)告。報(bào)告指出，如果使用過去三年或五年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的移動(dòng)平均來(lái)測(cè)算居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，過去的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率引發(fā)房?jī)r(jià)預(yù)期過度樂觀，從而使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過高，北京、上海、深圳、廈門、寧波、南京、合肥、福州、鄭州、昆明、天津、石家莊、杭州、太原等城市的中低收入者會(huì)出現(xiàn)買不起房的問題。為了防范住房泡沫，防范風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)抑制非理性預(yù)期對(duì)居民房?jī)r(jià)支付能力的影響，讓買房者回歸理性。

房地產(chǎn)擠出消費(fèi)和投資

2018年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，最引人關(guān)注的莫過于消費(fèi)增速的下滑。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比名義增長(zhǎng)8.1%，增速比10月份回落0.5%，創(chuàng)近16年以來(lái)新低。

在倪鵬飛看來(lái)，當(dāng)前住房的消費(fèi)和投資已經(jīng)對(duì)其他的消費(fèi)產(chǎn)生了非常明顯的擠出效應(yīng)。理論上說，住房的消費(fèi)和投資對(duì)整體消費(fèi)的效應(yīng)有三種：其一為財(cái)富效應(yīng)，房?jī)r(jià)快速上漲會(huì)帶動(dòng)個(gè)人財(cái)富的增加，其他消費(fèi)的需求也有增加的潛力；其二為帶動(dòng)效應(yīng)，買房之后，上下游的裝修、電器等消費(fèi)也會(huì)相應(yīng)增加；其三是擠出效應(yīng)，房地產(chǎn)消費(fèi)有可能擠占其他行業(yè)的消費(fèi)。他認(rèn)為，住房消費(fèi)與其他消費(fèi)存在倒U關(guān)系，也即這三種效應(yīng)在不同的階段起的作用不同。在收入上升、房?jī)r(jià)上升、住房支付的比例處在合理區(qū)間、預(yù)期特別樂觀的情況下，財(cái)富效應(yīng)和帶動(dòng)效應(yīng)起主導(dǎo)作用，住房消費(fèi)增加能夠引起整個(gè)消費(fèi)的增加；但是到一個(gè)拐點(diǎn)后，當(dāng)收入增長(zhǎng)放緩甚至收入開始下降、住房房?jī)r(jià)上升放緩或開始下降、預(yù)期悲觀、住房支付的比例超出合理范圍后，房地產(chǎn)消費(fèi)的增長(zhǎng)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)凸顯，其他效應(yīng)減弱。當(dāng)前整個(gè)社會(huì)消費(fèi)增長(zhǎng)率的下降，其中一個(gè)重要的原因就是房地產(chǎn)消費(fèi)的擠出效應(yīng)。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車中，除了消費(fèi)外，房地產(chǎn)對(duì)投資同樣產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。住房對(duì)生產(chǎn)或投資有兩個(gè)正面的效應(yīng)，一個(gè)是帶動(dòng)效應(yīng)，住房投資可以帶動(dòng)其他的投資；另一個(gè)是杠桿效應(yīng)，土地和房地產(chǎn)可以作為貸款融資的抵押物，為制造業(yè)、基建的開工生產(chǎn)創(chuàng)造條件。但拐點(diǎn)同樣存在，超過合理區(qū)間，房地產(chǎn)對(duì)生產(chǎn)和投資的兩個(gè)負(fù)面效應(yīng)就會(huì)凸顯，其一是虹吸效應(yīng)，當(dāng)房地產(chǎn)投資比制造業(yè)的利潤(rùn)率高，工資也高的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就會(huì)向它傾斜；其二是擠出效應(yīng)，或者干脆叫“趕出效應(yīng)”，當(dāng)房?jī)r(jià)迅速上升，制造業(yè)的成本也隨之大大上升，往往到最后要么停業(yè)要么轉(zhuǎn)移。這種情況在全國(guó)范圍的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)上都有顯現(xiàn)：中西部地區(qū)最近幾年大搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)，制造業(yè)利潤(rùn)低又開不出房地產(chǎn)行業(yè)的高工資，自身發(fā)展乏力，接受東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也很困難；東部地區(qū)房?jī)r(jià)、地價(jià)上升進(jìn)而工資成本上升，大大提升制造業(yè)的成本，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)利可賺或者虧損倒閉，這是最近以來(lái)民間投資、固定資產(chǎn)投資等增幅下降的重要原因。

未來(lái)抵押貸款還款壓力將大增

“直接地看，房地產(chǎn)似乎對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了很大的貢獻(xiàn)，今年就達(dá)0.5個(gè)百分點(diǎn)，但是如果考慮過去一些年年來(lái)房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)、投資（民間投資、制造業(yè)投資）長(zhǎng)期的擠出效應(yīng)，導(dǎo)致了民間投資的下降，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下降，一得一失兩項(xiàng)權(quán)衡，房地產(chǎn)不是支撐而是在拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以，切不可再回到依賴房地產(chǎn)的老路，那將適得其反。”倪鵬飛指出，固定資產(chǎn)投資和民間投資的大幅下降，與房地產(chǎn)投資過快、比例過高和房?jī)r(jià)高有很大的關(guān)系。

與此同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也有反作用力。倪鵬飛認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)下行會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)最重要的變量逆轉(zhuǎn)，一個(gè)是人均可支配收入下降，或者說增長(zhǎng)率出現(xiàn)下降；另一個(gè)就是下崗人數(shù)的增加。當(dāng)收入下降，下崗人數(shù)增加時(shí)，原來(lái)處在合理水平的住房支付比例就可能不合理了，支付不起住房的人數(shù)就會(huì)有所增加，原來(lái)支付就比較困難的人，現(xiàn)在就變得嚴(yán)重困難了。

過去，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為只要把首付定得比較高就能夠保證處在金融安全的范圍內(nèi)，但是雖然首付高了，但個(gè)人抵押貸款的收入假定多是虛浮的，比如說，有些人實(shí)際能掙可能是一萬(wàn)塊錢，開出證明也許掙兩萬(wàn)。尤其高收入者，例如金融行業(yè)，很多人的投資都是購(gòu)房。如果出現(xiàn)下崗或者減薪，他們的按時(shí)償還抵押貸款就會(huì)存在一定問題。

日前，中信建投證券發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，即使居民并沒有為購(gòu)房盲目加杠桿、城鎮(zhèn)化也沒有大躍進(jìn)式的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)70%的長(zhǎng)期城鎮(zhèn)化目標(biāo)都可能要求居民債務(wù)/可支配收入比上升40個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到接近130%的水平。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和新市民加杠桿購(gòu)房，居民整體的負(fù)債感顯著加重或是較為確定的結(jié)果。

現(xiàn)實(shí)中，對(duì)于高杠桿買房的購(gòu)房者來(lái)說，最近洶涌的機(jī)構(gòu)裁員潮是一個(gè)影響巨大的“黑天鵝”事件。智聯(lián)招聘平臺(tái)大數(shù)據(jù)顯示，2018年第三季度，IT/互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的招聘職位數(shù)比去年同期相比減少了51%，連續(xù)第二個(gè)季度出現(xiàn)需求的負(fù)增長(zhǎng)。如果一個(gè)人還著兩到三套房子的貸款，突然一下子下崗了，抵押貸款還款的違約風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較大。