土地市場升溫將再度刺激房價?專家:個別現(xiàn)象!
作者:未知 來源:中國證券報 更新時間:2019年06月10日 【字體:大 中 小】
端午小長假,記者走訪國內(nèi)多處樓盤發(fā)現(xiàn),為刺激市場需求,部分售樓中心打出購房優(yōu)惠招牌,推出特價房、折扣房,甚至發(fā)放看房紅包,即便如此,居民購房熱情仍不溫不火。
與之形成對比的是,5月以來,部分城市土地市場升溫,杭州更是以收獲266億元土地出讓金領(lǐng)跑土地市場。不過,分析人士指出,土地市場升溫只是個別現(xiàn)象,并未在全國遍地開花。個別城市中的優(yōu)質(zhì)地塊,才會產(chǎn)生高溢價競爭,國內(nèi)土地市場仍將呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。
數(shù)據(jù)顯示,告別年初短暫“小陽春”后,5月以來一二線樓市表現(xiàn)平穩(wěn),三四線城市樓市仍處于盤整期。市場普遍認為,未來房地產(chǎn)區(qū)域市場分化將愈加明顯。其中,一二線城市房價更趨平穩(wěn),部分三四線城市將面調(diào)整壓力。
消費者購房日趨理性
中證君端午小長假期間來到山東省某四線城市開發(fā)區(qū)的一家樓盤,雖該樓盤推出部分特價房,但也僅有3組顧客前來看房。該樓盤去年秋季開盤的約700套住宅目前還剩數(shù)十套待售,雖銷量可觀,但遠不及前兩年開盤不久便售罄的場面。售樓處人員向中證君介紹,為吸引居民購房,小區(qū)內(nèi)特設某知名小學分校,如果全款購房,還可免約1萬元現(xiàn)金。
當?shù)啬呈蹣瞧脚_促銷廣告
市民孫女士去年迎來家中第二個小孩,她計劃更換一套住房。“父母得過來帶孩子,想換套140平的。”不過孫女士表示,該樓盤售價12000元/平方米,略高于心理預期,她仍在觀望。
業(yè)內(nèi)人士透露,自去年10月開始,當?shù)胤績r已到階段高位,在“房住不炒”的定位下,消費者的購房行為也日趨理性,目前購房者多數(shù)處于觀望狀態(tài)。
土地市場升溫將再度刺激房價?專家:個別現(xiàn)象!
5月以來,部分城市土地掛牌量明顯增多。土地市場升溫是否意味著將迎來新一輪房價上漲?
中指研究院報告顯示,5月全國土地市場整體供應同比增加,成交環(huán)比量價齊升。5月,全國土地市場供應量同比微增,宅地供應增逾兩成,各線城市供應環(huán)比均增。成交方面,整體成交量環(huán)比增加近一成,成交均價同比上漲近50%,出讓金總額同比走高。
從5月全國300個城市土地市場情況來看,供求方面,市場總體供應量較4月上升,但成交量同比下滑;價格方面,整體成交均價走高,一線城市均價同比翻番;出讓金方面,出讓金總額同比上揚,杭州攬金近266億領(lǐng)跑;此外,長三角土地交易活躍,多宗地塊入圍前十榜單。
不過,分析人士指出,土地市場升溫只是個別現(xiàn)象,并未在全國遍地開花。個別城市中的優(yōu)質(zhì)地塊,才會產(chǎn)生高溢價競爭,國內(nèi)土地市場仍將呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。
備受關(guān)注的是,為控制土地競拍熱度,近期繼蘇州等地下調(diào)土地最高限價后,合肥也于近期發(fā)布《關(guān)于進一步明確競買資格審查的公告》,盡可能避免關(guān)聯(lián)公司報名參加同一宗地的競買,最大限度地防止圍標現(xiàn)場發(fā)生。
對此,業(yè)內(nèi)人士表示,穩(wěn)地價才能穩(wěn)房價,政府不斷出臺系列調(diào)控政策,預示著“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”仍將是未來一段時間房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)。
張波表示,穩(wěn)房價的關(guān)鍵點主要包括三個方面:一是供需平衡,即單靠行政手段壓制房價的效果只能作用于短期,市場供需平衡才是樓市穩(wěn)定的基礎(chǔ);二是因城施策,不同城市的冷熱程度和供需雙方的特點都具有差異性,落實地方主體責任,因城施策是保證樓市穩(wěn)定的關(guān)鍵點;三是持續(xù)打擊房地產(chǎn)市場亂象,尤其是哄抬房價、鼓吹炒房等行為。
另據(jù)穆迪預計,在房價持續(xù)強勁上漲的情況下,調(diào)控措施放松可能性降低,年內(nèi)房價漲勢料將放緩。
一二線樓市表現(xiàn)平穩(wěn),三四線城市樓市仍處盤整期
告別年初短暫“小陽春”后,5月以來一二線樓市表現(xiàn)平穩(wěn)。
新建住宅方面,中指研究院報告顯示,5月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為14836元/平方米,環(huán)比上漲0.24%,漲幅較上月收窄0.04個百分點。其中,北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為26864元/平方米,環(huán)比上漲0.08%,漲幅較上月收窄0.03個百分點。
58同城、安居客發(fā)布的5月《國民安居指數(shù)報告》顯示,5月全國樓市67個重點監(jiān)測城市中,新房價格環(huán)比上浮0.44%,二手房環(huán)比微增0.11%。告別年初金三銀四“小陽春”后,5月全國樓市整體上漲動力偏弱。
值得關(guān)注的是,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心6月6日發(fā)布的限競房報告顯示,北京限競房供應占比已超六成,為北京市場的供應主力。然而在2019年限競房產(chǎn)品大量入市的情況下,北京新建商品住宅市場也存在著供應結(jié)構(gòu)單一,產(chǎn)品有同質(zhì)化傾向的問題,導致限競房去化壓力加大。
張波分析,首先,區(qū)位因素是影響限競房熱度的首要因素,目前絕大部分限競房都位于五環(huán)周邊,同時區(qū)域內(nèi)的同質(zhì)化競爭激烈,加劇了區(qū)域內(nèi)項目的去化難度。
其次,限競房未來的成本壓力仍然較大,從近兩年上市的限競房來看,拿地的時點大都是在2016年末到2017年中,這個時段北京樓市依然熱度較高,房企對于后市普遍較為樂觀,拿地熱情也高,也同步造成土地成本相對較高而銷售價格難有大幅下降空間。
另外,以目前北京樓市的行情來看,限競房新增供應的銷售壓力依然較大,并且不排除部分項目會以貼著成本最低售價的方式加快銷售。
二手房方面,5月,易居研究院監(jiān)測的10個城市(北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫和金華)二手房成交量為8.0萬套,環(huán)比下降2.7%,該機構(gòu)預計6月10城二手房成交量環(huán)比進一步下降。
我愛我家研究院通過梳理5月全國各地樓市重要政策及事件指出,國家和地方相關(guān)政策促使一二線城市樓市降溫。
房地產(chǎn)區(qū)域分化愈加明顯
展望一二線城市樓市走勢,張波指出,盡管目前一線城市仍是全國調(diào)控最為嚴格的區(qū)域,但房企對一線城市土地保持了相對謹慎樂觀,一線城市樓市未來的穩(wěn)定性要好于全國。而人才政策等因素將拉升部分二線城市的競爭力,尤其是近期出臺人才政策力度較大,同時城市本身吸引力也較大的城市,例如杭州、寧波、呼和浩特等。
招商證券研報稱,三四線城市銷量或有1-2個季度的調(diào)整,若調(diào)整幅度較大或拉動全市場銷量出現(xiàn)第二個底部(預計在年中左右),但之后將企穩(wěn)。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出,三四線城市未來最大的掣肘在于人口,但三四線城市依然有兩個明顯的發(fā)展點,其一是環(huán)一線和環(huán)熱點二線城市的三四線,這部分城市將承接人口的外溢需求;其二是重點城市群涵蓋的三四線城市,包括長三角、珠三角、京津冀等,這類城市群本身的發(fā)展會帶動區(qū)域內(nèi)城市的吸引力共同提升。
招商證券表示,房地產(chǎn)區(qū)域分化依然明顯,目前一二線處于復蘇軌道、三四線仍在探底。
中指研究院表示,房地產(chǎn)市場整體仍將繼續(xù)平穩(wěn)運行,各線城市將延續(xù)分化態(tài)勢。其中,一二線城市房價將更趨平穩(wěn),部分三四線城市將面臨調(diào)整壓力。
易居研究院預計,2019年上半年40城成交將繼續(xù)萎縮,分城市類別看,一線城市將繼續(xù)企穩(wěn);東部二線城市后續(xù)將持續(xù)降溫,其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量或面臨下跌風險。