“銀十”開局土地市場(chǎng)遇冷 多地土拍頻現(xiàn)底價(jià)成交
作者:未知 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 更新時(shí)間:2019年10月13日 【字體:大 中 小】
雖然“銀十”開局便是7天國(guó)慶大假,但收假后,各地土拍市場(chǎng)便迅速啟動(dòng),但卻少了上半年高溢價(jià)率頻出的火爆場(chǎng)景。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn),自10月8日以來,各地土拍不斷。尤其是華東地區(qū)多個(gè)城市接連出讓土地,僅10月10日~11日兩天,南京、無錫、蘇州等城就有20余宗地塊入市,但“底價(jià)成交”頻現(xiàn),土地市場(chǎng)透出陣陣涼意。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為,今年第三季度以來,融資環(huán)境越發(fā)收緊,房企實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張難度加大,所以整體選擇了轉(zhuǎn)向更謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度,這是土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌的直接原因。
“銀十”開局 多城土拍透涼意
10月8日,寧波江北區(qū)的1宗商住地,以起價(jià)22.09億元被華潤(rùn)置地旗下公司競(jìng)得;10月9日,河南鄭州出讓3宗住宅用地,均以低價(jià)收?qǐng)�,分別被保利和融創(chuàng)競(jìng)得。
10月10日,無錫出讓4宗主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊,其中有3宗以底價(jià)成交,另一宗地塊溢價(jià)率也僅1.31%,當(dāng)日賣地總金額約46.99億元;10月11日,無錫錫山區(qū)1宗宅地入市,被旭輝集團(tuán)以底價(jià)12.9億元競(jìng)得。
可供對(duì)比的是,今1月初,無錫羊腰灣地塊出讓,9家房企競(jìng)價(jià)百輪,最終被華潤(rùn)以溢價(jià)率17%拿下;4月3日,33家房企競(jìng)拍無錫利源汽車城西側(cè)地塊,最終被融創(chuàng)以溢價(jià)率79%奪得;5月22日,無錫新吳區(qū)碩放地塊被棲霞建設(shè)以溢價(jià)率32.22%競(jìng)得……
顯然,與今年上半年的土拍情況相比,“銀十”開局的無錫土地市場(chǎng)可謂“涼涼”。
無獨(dú)有偶,10月10日南京8宗地出讓,總起始價(jià)85.33億元,但最終有5塊地底價(jià)成交,僅3幅地有企業(yè)競(jìng)價(jià),總成交金額額88億元,溢價(jià)僅3.3億元。其中備受關(guān)注的仙林湖地塊未觸及最高限價(jià),且樓面價(jià)還比板塊此前地價(jià)有所下降。
這個(gè)成交金額對(duì)于今年的南京土地市場(chǎng)而言并不少,但若與今年3月29日南京7幅地塊攬金額120.79億元、溢價(jià)近20億元相比,則明顯降溫。
再來看曾經(jīng)“地王”頻出的蘇州。10月10日蘇州高新區(qū)出讓7宗土地,其中3宗商住用地、4宗零售商業(yè)和餐飲旅館用地,最終成交總價(jià)20.62億元,其中不乏底價(jià)成交地塊。
對(duì)比今年4月24日蘇州主城區(qū)出讓的5宗涉宅用地,總起始價(jià)100.8億元,最終成交金額達(dá)135.7億元,溢價(jià)達(dá)35億元,并出現(xiàn)兩個(gè)“地王”。
今年下半年以來,各地土地市場(chǎng)明顯降溫。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),7月土地流拍地塊數(shù)量相比6月明顯上升,并且流拍增加的現(xiàn)象在8月份依然延續(xù)。9月以來,各地土拍市場(chǎng)冷遇不斷,如蘇州9月18日和9月27日兩次土拍中,多塊土地底價(jià)成交。同策研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,9月份全國(guó)300個(gè)城市土地流拍119宗,達(dá)今年2月份以來的最高數(shù)值。
張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者認(rèn)為,“上半年一些企業(yè)已經(jīng)拿到了足夠的地,下半年自然會(huì)調(diào)整步伐。同時(shí),下半年房企受營(yíng)銷側(cè)的壓力也不斷提升。”
房企謹(jǐn)慎拿地 土拍或持續(xù)降溫
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,全國(guó)土地成交溢價(jià)率15%,與上半年溢價(jià)率相比累計(jì)下降3個(gè)百分點(diǎn),與去年同期相比也降低了3個(gè)百分點(diǎn)。
整體來看,在第二季度市場(chǎng)熱度達(dá)到高峰后,第三季度在市場(chǎng)調(diào)控、金融監(jiān)管等多重因素的影響下企業(yè)拿地理性回歸,土拍熱度明顯下滑。
據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年9月份,TOP20上市房企的土地成交金額集中度環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降,土地成交金額1220.02億元,環(huán)比減少1.89%,同比減少4.65%。
從各能級(jí)的城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)看,土拍溢價(jià)率在第三季度都出現(xiàn)環(huán)比回落。如一線城市溢價(jià)率逼近冰點(diǎn),二線溢價(jià)率也不足10%,三四線城市溢價(jià)率僅為14%,市場(chǎng)熱度不高。不過城市間的表現(xiàn)也有差異,如一線城市溢價(jià)率下降的主要問題是供地結(jié)構(gòu)(以保障性住宅為主),缺乏優(yōu)質(zhì)地塊。一旦有優(yōu)質(zhì)地塊入市,市場(chǎng)反響并不低。
同時(shí)克而瑞研究指出,二線城市溢價(jià)率大幅回落,則是受成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)及調(diào)控政策等多方面因素的影響,這些外因持續(xù)作用之下,二線城市土地市場(chǎng)或難在短期復(fù)蘇。而對(duì)于三四線城市而言,未來銷售預(yù)期不佳的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。
土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼的行情下,房企應(yīng)該逆勢(shì)而上,還是持幣上觀?
張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,今年上半年房企補(bǔ)貨的意愿是積極的,尤其是中大型品牌房企,在重點(diǎn)城市的拿地勢(shì)頭不弱,上半年在合肥、武漢、杭州、寧波等熱點(diǎn)二線城市,均出現(xiàn)部分房企加大布局的情況。但在融資渠全面收緊及各地調(diào)控政策趨嚴(yán)等因素作用下,房企在下半年整體拿地?zé)崆槎济黠@減弱。預(yù)計(jì)這一現(xiàn)象在下半年不會(huì)發(fā)生變化,土地降溫的態(tài)勢(shì)還將持續(xù)。
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