全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率與百城房?jī)r(jià)指數(shù)關(guān)系

報(bào)告比較全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率與百城房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比漲幅走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。2015年一季度開(kāi)始，居民購(gòu)房杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)同時(shí)出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見(jiàn)頂，居民購(gòu)房杠桿率在2016年四季度見(jiàn)頂，主要原因是2016年底開(kāi)始越來(lái)越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步下行。二季度杠桿率進(jìn)一步下行，房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅擴(kuò)大，這主要是二季度部分二線城市樓市有升溫跡象，三四線城市還在輪動(dòng)上漲。7.31政治局會(huì)議后，市場(chǎng)明顯降溫，三四季度杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步下行。

2019年一二季度，杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步上行。730政治局會(huì)議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，市場(chǎng)預(yù)期隨之轉(zhuǎn)變，全國(guó)首套房貸平均利率連續(xù)4個(gè)月上升，三季度杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步下行。若年內(nèi)5年期LPR不調(diào)整，預(yù)計(jì)全國(guó)首套房貸平均利率將繼續(xù)橫盤(pán)小幅震蕩，部分城市房貸利率還有可能進(jìn)一步小幅上行，四季度居民購(gòu)房杠桿率還將下降，百城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅也將繼續(xù)收窄。

全國(guó)住戶部門(mén)杠桿率走勢(shì)

從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2007–2008年，我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國(guó)際金融危機(jī)發(fā)生后，隨著“四萬(wàn)億”刺激政策的推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，住戶部門(mén)杠桿率快速上升，此后至2012年底，上升趨勢(shì)減緩。2013年一季度，住戶部門(mén)杠桿率達(dá)到31%，首次突破30%，此后連續(xù)快速上升至今。2018年底，我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率為53.2%，相比2008年底增長(zhǎng)了35.3個(gè)百分點(diǎn)。2019年三季度，我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率繼續(xù)上升至56.3%，環(huán)比上季度上升1個(gè)百分點(diǎn)，同比去年同期上升4.1個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)際清算銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年末，所有統(tǒng)計(jì)國(guó)家的住戶部門(mén)平均杠桿率為59.7%，發(fā)達(dá)國(guó)家為72.1%，新興市場(chǎng)國(guó)家為39.9%。目前我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率低于國(guó)際平均水平，但高于新興市場(chǎng)國(guó)家平均水平。但需要看到的是，在我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率快速上升的同時(shí)，其他主要經(jīng)濟(jì)體的住戶部門(mén)都經(jīng)歷了不同程度的去杠桿。例如，美國(guó)住戶部門(mén)杠桿率從2008年末的95.4%顯著降至2018年末的76.3%，同期日本住戶部門(mén)杠桿率從59.5%降至58.1%，歐盟從60.4%降至57.7%。且近年來(lái)我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率增速較快，如果不加以控制，未來(lái)幾年有可能超越歐盟和日本。

全國(guó)住戶部門(mén)貸款余額/存款余額走勢(shì)

全國(guó)住戶部門(mén)貸款余額和全國(guó)住戶部門(mén)存款余額的比值變化，也可以從另一個(gè)側(cè)面反映住戶部門(mén)的資金杠桿走勢(shì)。2007年一季度-2009年一季度，住戶部門(mén)貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動(dòng)。2009年二季度開(kāi)始，住戶部門(mén)貸存款余額比例基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，尤其是2016年以來(lái)呈加速上行趨勢(shì)，這與2016年以來(lái)住戶部門(mén)貸款余額增速較高有關(guān)。住戶部門(mén)貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個(gè)百分點(diǎn)。2019年三季度，住戶部門(mén)貸存款余額比例上升至66.2%，創(chuàng)歷史新高。

近年來(lái)住戶部門(mén)貸存款余額比例持續(xù)上升，與存款余額增速持續(xù)下行，貸款余額增速持續(xù)高于存款余額增速有關(guān)。住戶部門(mén)存款余額增速持續(xù)放緩，可能有多方面原因。一是與居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變有關(guān)，過(guò)去大多數(shù)居民的節(jié)約型消費(fèi)方式已不再是主流，與之相應(yīng)的高儲(chǔ)蓄率也逐漸降低。

二是與居民代際更迭有關(guān)，目前，80后、90后已逐漸成為消費(fèi)市場(chǎng)的主力，他們不再像父輩、祖輩那樣熱衷于儲(chǔ)蓄。

三是理財(cái)方式發(fā)生了變革，銀行理財(cái)產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品等分流了一部分的銀行存款。

四是實(shí)物類資產(chǎn)住房正在成為中國(guó)家庭資產(chǎn)的重要組成部分，越來(lái)越多的居民熱衷于將貨幣類資產(chǎn)的儲(chǔ)蓄存款和理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)。

住戶部門(mén)貸款余額增速持續(xù)高位也與住房貸款持續(xù)高增長(zhǎng)有關(guān)，從央行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008-2018年，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門(mén)貸款余額中的占比為45%-54%，即個(gè)人住房貸款占住戶部門(mén)總貸款的一半左右，是居民負(fù)債的最主要組成部分。隨著近日央行強(qiáng)調(diào)，要保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房，預(yù)計(jì)下半年住戶部門(mén)貸款余額增速將會(huì)有所放緩，住戶部門(mén)貸存款余額比值的上升趨勢(shì)也將趨緩。