市場降溫的背后折射了樓市的變化：買房的變了，投機客離場，以房換房的剛需占比提升，購房成本增加了，全款購買方式增多了；賣房的開發(fā)商也變了，不敢拿地王，想方設法降杠桿；政策預期也變了，從年初幻想政策松動到現在預期政策從嚴、優(yōu)化，長效機制也在逐步落地。這些將推動未來行業(yè)發(fā)展邏輯的深刻轉變，租售并舉之下，樓市正加速回歸居住屬性。

購房群體切換

“售樓處客流量雖比去年清明節(jié)明顯提升，但與之前幾年差別仍然較大。”北京豐臺區(qū)天悅壹號售樓經理對記者說。記者調研的豐臺區(qū)天悅壹號位于豐臺新宮商圈，目前均價在每平米85000元左右。“按照目前調控政策和買房人的需求，預計今年價格會保持平穩(wěn)。政策方面可能不會放松，至于是否會更加嚴格還要看市場情況。”

同時，房地產信貸也在不斷收緊。售樓經理稱，“房貸利率政策仍然比較緊，銀行會根據購房者資質等條件綜合審定，目前最低也要基準上浮5%，上浮10%至20%也比較常見。折扣等房貸優(yōu)惠政策目前基本是沒有了。”

二手房方面，上述中介機構置業(yè)顧問舉例稱，北京市文慧園附近小區(qū)62平方米的兩室一廳，2月底成交價是492萬元。同一小區(qū)、同樣戶型，去年2月成交價可達550多萬元。

事實上，房貸收緊對購買力和購買結構也形成較大影響。有房屋中介表示，“首付比提高后，炒房現象少了很多。換房和剛需則比以前多了。利率方面，北京地區(qū)目前最便宜的是基準上浮5%，一般上浮5%到10%不等。放款速度比以前慢多了，銀行審核更嚴格，額度也少了。”

鏈家研究院首席市場分析師許小樂表示，嚴調控結束了北京房價連續(xù)17個月的上漲勢頭，隨后出現連續(xù)9個月下跌，累計跌幅15%左右。無論是單看北京還是其他熱點城市，可以說調控起到了預期效果。

“從需求結構看，‘認房又認貸’對換房交易影響更大。”許小樂稱，有貸款記錄均被認定為“二套”，首付上提到60%或80%，房貸利率上浮20%，導致換房首付比例大增。同換房首付比例大增不同的是，純剛需首付在調控前后沒有變化，因此調控后剛需成交占比有明顯增加。

加速去杠桿

在樓市嚴調控下，開發(fā)商壓力陡增。在熱點城市，無論是銷售價格和速度，還是融資渠道和成本均不同程度的受到影響。

從之前屢屢出現的“地王”來看，在2017年幾乎絕跡。土地流拍情況開始增多。國泰君安分析師謝皓宇表示，今年1月一線城市出現四塊流拍地塊，是2014年4月以來一線城市流拍地塊數量最高的一個月，二三線城市流拍情況在逐漸增多。

中國指數研究院研究報告指出，“房住不炒”成為2018年房地產市場主基調，一二線城市延續(xù)此前調控并加大土地供應，高溢價拿地已成小概率事件；三四線城市熱度分化，部分城市承接外溢需求熱度上升。

“當前土地成交溢價率較低，從側面說明企業(yè)拓展資源意愿不高。”中信證券研究部研究員陳聰表示，緊信用市場環(huán)境下，企業(yè)資金成本上升，最終可能推動部分企業(yè)理性認識當前投資環(huán)境，開始適度去杠桿。

融信中國董事會主席歐宗洪表示，集團也將采納“降杠桿、減負債、增抗險、調資金”的謹慎理財之道，靈活運用多元化多渠道的融資模式、降低資金成本。

中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈表示，在整治影子銀行的大環(huán)境下，融資渠道較窄的小開發(fā)商短期內很可能面臨融資成本攀升甚至資金鏈斷裂的風險。不排除大開發(fā)商以此為契機，擴張市場份額，甚至實施行業(yè)內兼并，市場集中度料將提高。

長效機制“在路上”

3月中下旬以來，杭州、西安、成都、海南等地接連出臺限購、搖號等調控政策。其中，海南明確，非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內只能購買1套住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。

“從2017年和2018年一季度數據來看，目前房地產市場熱度雖有所下降，但仍然處于相對高位。”東興證券分析師鄭閔鋼認為，目前收緊調控幅度較大的城市或省份，如昆明、海南、廣州、大連等，就是近期房價上漲速度較快的區(qū)域。2月70城商品房銷售價格同比增速5.8%，較之2016年10.8%的高點雖然已大幅回落，但仍處在歷史平均水平之上。短期內期待政策的放松是不現實的。

在樓市調控政策不斷升級的同時，加快培育住房租賃市場，也使得房地產行業(yè)逐漸在發(fā)生變化。比如，北京市計劃今后5年供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房，年均供地任務量約200公頃。根據中原地產分析，1000公頃土地可建成30萬-40萬套租賃房。若如期完成，將在未來五年為北京提供10%-15%的增量房源。

上海今年計劃實現新增租賃房源計劃開工和轉化總量20萬套、新增代理經租房源9萬套（間）的目標。作為樓市標桿的京滬兩地的租賃住房政策的推出和落地，將對政策落地產生示范引領效應。

租購并舉落地也離不開租賃供給改革。我愛我家副總裁胡景暉表示，要從農村集體經營性建設用地供應、城市土地出讓、城市原有閑置物業(yè)改造再利用、小業(yè)主住房出租等方面入手，允許部分企業(yè)在建設園區(qū)時配建員工宿舍，多策并舉拓寬租賃供給渠道。

中國指數研究院指數研究總監(jiān)白彥軍認為，政策導向逐漸明朗，租賃市場潛力巨大，但發(fā)展將呈現出差異趨勢。比如，人口凈流入較多的一線城市和強二線城市相比于其它城市的市場空間更廣。

歐宗洪表示，今年房地產市場在“分類調控，因城因地”差異性調控措施中，有望實現關鍵突破，踏入高質量發(fā)展時代。