房地產(chǎn)行業(yè)金融收緊的跡象似乎越發(fā)明顯。

6月14日，人民銀行成都分行發(fā)出緊急通知，要求各家銀行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。此前，南京地區(qū)多家銀行也接到通知，首套房利率重新上浮15%，二套房利率上浮20%。

6月17日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者也就利率調(diào)整分別聯(lián)系了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行的3個(gè)分（支）行網(wǎng)點(diǎn)，它們均表示近期未有收到調(diào)整利率的通知。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行一位不愿具名的人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，北京市場(chǎng)不會(huì)下調(diào)利率，但也沒(méi)有要求分行主動(dòng)上浮，估計(jì)會(huì)采取跟隨同業(yè)的方式。“如果剛需要上車(chē)，越早買(mǎi)越好。”

個(gè)別市場(chǎng)的波動(dòng)并未引起大范圍的漣漪。

但今年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)在公開(kāi)場(chǎng)合多次提及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。最新消息是，6月13日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)高層在第十一屆陸家嘴論壇上，直指目前房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融存在居民高杠桿與房地產(chǎn)過(guò)度融資的風(fēng)險(xiǎn)與問(wèn)題。

一份中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告2018》中，就提醒過(guò)要重視住戶部門(mén)杠桿率。該報(bào)告披露，個(gè)人住房貸款一直占據(jù)我國(guó)住戶部門(mén)債務(wù)主體地位。我國(guó)住戶部門(mén)2017年年底杠桿率為49%，低于國(guó)際平均水平（62.1%），但高于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的平均水平（39.8%）。2018年底我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率攀升至53.19%。居民住房杠桿率高居不下。

再加上近來(lái)不斷出現(xiàn)的土地拍賣(mài)熱、個(gè)別城市房?jī)r(jià)高企，市場(chǎng)預(yù)警再次響起。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪中表示，‘扎好籬笆防好風(fēng)險(xiǎn)’，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的去杠桿、嚴(yán)監(jiān)管仍在路上。

居民高杠桿引監(jiān)管部門(mén)重視

最近幾天，來(lái)自監(jiān)管部門(mén)與住建部門(mén)高層的發(fā)言將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)抬到了前所未有的重視程度。6月12日，在2019中國(guó)房地產(chǎn)金融論壇會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊在談及房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融發(fā)展存在的問(wèn)題時(shí)提出，房地產(chǎn)上漲的速度比家庭居民收入增長(zhǎng)的速度快，群眾的住房支付能力相對(duì)較弱，居民家庭住房的杠桿率不斷上升，不斷導(dǎo)致居民負(fù)債過(guò)重，影響了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能力。

一天后，在6月13日舉行的第十一屆陸家嘴論壇上，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)高層也指出當(dāng)前房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險(xiǎn)。“必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問(wèn)題”。郭樹(shù)清指出，近些年來(lái)，我國(guó)一些城市的住戶部門(mén)杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。更嚴(yán)重的是，新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。

對(duì)此，云祥財(cái)富首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家韓復(fù)齡對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分析，“郭樹(shù)清作為金融部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)提出正視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，主要是針對(duì)居民住房高杠桿問(wèn)題，居民住房高杠桿來(lái)自買(mǎi)房中的貸款與月供。”韓復(fù)齡表示，從居民的收入與支出看，居民住房高杠桿已經(jīng)到了難以為繼的程度。

“住戶的杠桿率爬升的速度非�？欤�占比也很高，實(shí)際上這一定程度上也是在累積風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融學(xué)院研究員劉英向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分析表示。

類(lèi)似的判斷不僅僅存在于多數(shù)業(yè)內(nèi)人士。事實(shí)上，來(lái)自國(guó)內(nèi)的一些金融機(jī)構(gòu)也注意到這一問(wèn)題。一份中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告2018》中，就提醒要重視住戶部門(mén)杠桿率。該報(bào)告披露，個(gè)人住房貸款一直占據(jù)我國(guó)住戶部門(mén)債務(wù)主體地位。我國(guó)住戶部門(mén)2017年年底杠桿率為49%，低于國(guó)際平均水平（62.1%），但高于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的平均水平（39.8%）。2018年底我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率攀升至53.19%。居民住房杠桿率高居不下。

一份關(guān)于中農(nóng)工交建等五大銀行2018年年報(bào)數(shù)據(jù)也顯示，在個(gè)人貸款中，個(gè)人住房貸款是主力。截至2018年末，工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款比例分別為81.5%、81.4%、78.9%、78.4%、61.6%。

放在更長(zhǎng)維度上審視看，2008年～2017年，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額從3萬(wàn)億元增至21.9萬(wàn)億元，2018年末又增加17.8%至25.8萬(wàn)億元。記者注意到，十年間，我國(guó)個(gè)人住房貸款一直處于高速攀升趨勢(shì)。

不僅僅是居民住房高杠桿問(wèn)題，房地產(chǎn)過(guò)度融資問(wèn)題也被高層點(diǎn)出。郭樹(shù)清在陸家嘴金融論壇上表示，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴(yán)重。

一份央行年初發(fā)布的《2018年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》佐證了郭樹(shù)清的觀點(diǎn)。報(bào)告顯示，2018年末，房地產(chǎn)貸款余額38.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額方面，2018年末為10.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.6%。

具體分析報(bào)告來(lái)看，房地產(chǎn)拿到的銀行貸款在全行業(yè)處于首位。房地產(chǎn)貸款比例也超過(guò)30%，且仍然保持高速增長(zhǎng)。“房地產(chǎn)貸款比例已經(jīng)在30%以上了，擠占了制造業(yè)、高科技的一些信貸資源。”韓復(fù)齡分析。

與此同時(shí)，作為房地產(chǎn)融資的另一重要渠道信托也處于增長(zhǎng)趨勢(shì)。來(lái)自中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)3月13日發(fā)布的報(bào)告，2018年流入房地產(chǎn)業(yè)的信托資金小幅增長(zhǎng)。截至2018年底，房地產(chǎn)信托余額為2.69萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.72%。

去杠桿嚴(yán)監(jiān)控依然在路上

去杠桿、嚴(yán)監(jiān)管是近兩年來(lái)我國(guó)金融領(lǐng)域的大方向。劉英向記者分析表示，此次高層提出正視房地產(chǎn)過(guò)度金融化與居民杠桿率過(guò)高問(wèn)題，這也與今年2月22日，中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會(huì)議提出的金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中的防范金融風(fēng)險(xiǎn)精神一脈相承的。這說(shuō)明結(jié)構(gòu)性去杠桿、防控金融風(fēng)險(xiǎn)依然在路上。

“以前去杠桿什么都去，該去的沒(méi)去掉，不該去的去掉了，有點(diǎn)一刀切。過(guò)剩產(chǎn)能企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)以后會(huì)特別注意。”韓復(fù)齡表示。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，盡管在嚴(yán)監(jiān)管之下，但自2018年年底到今年5年初，房企融資窗口一度出現(xiàn)短暫松動(dòng)，融資金額持續(xù)高位運(yùn)行，企業(yè)拿地明顯加速，地王頻出。一二線城市和部分三四線城市土地市場(chǎng)不同程度出現(xiàn)了升溫現(xiàn)象；蘇州、杭州、南京、武漢、天津、西安等城市土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈。

以蘇州為例，4月24日，蘇州一場(chǎng)土拍吸引了新城、招商、碧桂園、金地等多家房企參與競(jìng)拍。這場(chǎng)土拍最終攬金134億元，涉及住宅的五塊地中，有4宗地塊的溢價(jià)率超過(guò)30%，誕生了兩個(gè)“地王”；4月29日，蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊一宗住宅用地經(jīng)過(guò)40輪競(jìng)拍以總價(jià)35.63億元成交，樓面價(jià)達(dá)30287元/平方米，溢價(jià)率37.67%，這一數(shù)據(jù)打破了園區(qū)保持十年的紀(jì)錄，成為當(dāng)?shù)赜惺芬詠?lái)最高的單價(jià)地王。

土地市場(chǎng)的火熱與政策導(dǎo)向相違背。彼時(shí)，某分析師進(jìn)對(duì)記者分析，全國(guó)各地土地市場(chǎng)升溫、地王頻出，與當(dāng)前穩(wěn)地價(jià)的政策基調(diào)不符合，未來(lái)房地產(chǎn)融資將形成收緊態(tài)勢(shì)。

進(jìn)入5月份，房企融資收緊態(tài)勢(shì)體現(xiàn)在了具體數(shù)據(jù)上，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)367.99億元，創(chuàng)2019年以來(lái)歷史新低位。這一數(shù)據(jù)也相較于4月融資總額下降52.07%。

到了6月份，隨著近幾天，來(lái)自監(jiān)管部門(mén)與住建部門(mén)高層的發(fā)言警示，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)房地產(chǎn)監(jiān)管態(tài)勢(shì)依舊，融資還將在一部分領(lǐng)域進(jìn)一步收緊。

“從整體融資環(huán)境看，還會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格監(jiān)管，避免像P2P類(lèi)產(chǎn)品對(duì)投資人造成損失；但企業(yè)融資方面，制造業(yè)、高科技創(chuàng)新企業(yè)的發(fā)展會(huì)得到扶持。這是兩個(gè)方面，一個(gè)是扎好籬笆防好風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是支持部分企業(yè)融資發(fā)展。”韓復(fù)齡表示。