上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《人口與房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)題報(bào)告之三》，報(bào)告顯示，從長(zhǎng)周期來(lái)看，住房建設(shè)量與總?cè)丝诤蛣趧?dòng)年齡人口的發(fā)展趨勢(shì)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)。日本勞動(dòng)年齡人口的拐點(diǎn)是1996年，住房新開(kāi)工面積的拐點(diǎn)是1997年。韓國(guó)勞動(dòng)年齡人口的拐點(diǎn)是2017年，住宅竣工套數(shù)到目前為止的最高點(diǎn)是2015年，也有較大可能性會(huì)是歷史高點(diǎn)。由此來(lái)看，日本和韓國(guó)的住房建設(shè)量拐點(diǎn)與勞動(dòng)年齡人口的拐點(diǎn)基本重合。

從三國(guó)人口的發(fā)展來(lái)看，我國(guó)和韓國(guó)較為相似，落后日本大概20年左右。從日韓經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，勞動(dòng)年齡人口的拐點(diǎn)和住房建設(shè)量的拐點(diǎn)基本接近。我國(guó)勞動(dòng)年齡人口的拐點(diǎn)是2014年，這意味著我國(guó)總體的住房需求未來(lái)會(huì)持續(xù)下降。

從城市化率和住房建設(shè)的情況來(lái)看，日韓進(jìn)入城市化穩(wěn)定階段的同時(shí)住房建設(shè)量也進(jìn)入高位盤(pán)整期。以日韓經(jīng)驗(yàn)來(lái)借鑒中國(guó)，這里分兩種情境討論，情境一：中國(guó)城鎮(zhèn)化率被低估10個(gè)百分點(diǎn)左右，即2018年城鎮(zhèn)化率為70%左右；情境二：中國(guó)城鎮(zhèn)化率未被低估，即2018年城鎮(zhèn)化率為59.6%。

如果目前是情境一，則中國(guó)的城鎮(zhèn)化快速增長(zhǎng)階段大概率即將走完，未來(lái)幾年有可能將進(jìn)入城鎮(zhèn)化穩(wěn)定階段，疊加勞動(dòng)年齡人口已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，我國(guó)住宅新開(kāi)工面積大概率即將見(jiàn)頂，此后可能會(huì)慢慢震蕩下滑。

如果目前是情境二，則中國(guó)城鎮(zhèn)化率快速增長(zhǎng)階段還沒(méi)走完。根據(jù)聯(lián)合國(guó)的預(yù)測(cè)，我國(guó)城市化中期發(fā)展階段將在2030年結(jié)束，屆時(shí)的城鎮(zhèn)化率為70%，此后進(jìn)入城市化穩(wěn)定階段。考慮到我國(guó)人口發(fā)展與日韓城鎮(zhèn)化同階段的不同情況，住宅新開(kāi)工面積在進(jìn)入城鎮(zhèn)化穩(wěn)定階段前還有望維持在相對(duì)高位，此后十年仍有希望創(chuàng)出新高。

從日韓經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，進(jìn)入房?jī)r(jià)中速上漲期后，我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅也將放緩，未來(lái)十年房?jī)r(jià)年均漲幅大概率將回到5%以內(nèi)。

易居院此次研究項(xiàng)目的背景

人口因素是影響住房市場(chǎng)的最基本變量。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“長(zhǎng)期看人口”是一致的共識(shí)，人口的增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)的變遷，都會(huì)對(duì)住房供需及整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。中日韓三國(guó)同為東亞國(guó)家，在傳統(tǒng)文化和住房觀念上有一定的相似性，且日本和韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化率都處于世界前列，研究日本和韓國(guó)的人口變化與住房市場(chǎng)的關(guān)系，這有助于研判我國(guó)人口與住房市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。

一、日本總?cè)丝�、勞�?dòng)年齡人口和住房新開(kāi)工面積比較

將日本總?cè)丝�、勞�?dòng)年齡人口和住房新開(kāi)工面積數(shù)據(jù)相比較，日本總?cè)丝诘墓拯c(diǎn)是2009年，勞動(dòng)年齡人口的拐點(diǎn)是1996年，住房新開(kāi)工面積的拐點(diǎn)是1997年。日本住房新開(kāi)工面積與勞動(dòng)年齡人口的拐點(diǎn)較為接近。

但是從日本總?cè)丝诤蛣趧?dòng)年齡人口的增速來(lái)看，1980年以后就開(kāi)始呈現(xiàn)不斷下滑的趨勢(shì)。1984-1990年住房新開(kāi)工面積持續(xù)增長(zhǎng)是房地產(chǎn)泡沫累積的過(guò)程。1991年房地產(chǎn)泡沫破滅當(dāng)年住房新開(kāi)工面積有所下滑，但由于之前房地產(chǎn)投資熱潮中土地大量成交，1992-1996年住房新開(kāi)工面積又逐漸上升，此后一直震蕩下降至今。

二、韓國(guó)總?cè)丝�、勞�?dòng)年齡人口和住宅竣工套數(shù)比較

將韓國(guó)總?cè)丝�、勞�?dòng)年齡人口和住房竣工套數(shù)數(shù)據(jù)相比較，韓國(guó)總?cè)丝谀壳斑�未出現(xiàn)拐點(diǎn)，勞動(dòng)年齡人口的拐點(diǎn)是2017年，住宅竣工套數(shù)到目前為止的最高點(diǎn)是2015年，也有較大可能性會(huì)是歷史高點(diǎn)。

從韓國(guó)總?cè)丝诤蛣趧?dòng)年齡人口的增速來(lái)看，2000年以后就開(kāi)始呈現(xiàn)不斷下滑的趨勢(shì)。但由于1998年住房市場(chǎng)化改革以前，韓國(guó)戶均住房?jī)H0.75套，嚴(yán)重不足。雖然人口增速減緩，但此前積壓的需求和新增需求依然很大，住房竣工面積在此后的20年維持了較高水平。從總體上來(lái)看，韓國(guó)住房建設(shè)與人口的發(fā)展趨勢(shì)是比較一致的。

三、中國(guó)總?cè)丝�、勞�?dòng)年齡人口和城鎮(zhèn)新開(kāi)工住宅面積比較

將中國(guó)總?cè)丝凇�勞�?dòng)年齡人口和城鎮(zhèn)新開(kāi)工住宅面積數(shù)據(jù)相比較，中國(guó)總?cè)丝谀壳斑�未出現(xiàn)拐點(diǎn)，勞動(dòng)年齡人口的拐點(diǎn)是2014年，住宅新開(kāi)工面積目前還未出現(xiàn)拐點(diǎn)。

從中國(guó)總?cè)丝诤蛣趧?dòng)年齡人口的增速來(lái)看，2005年以后就開(kāi)始呈現(xiàn)不斷下滑的趨勢(shì)。但由于1998年房改以前，我國(guó)城鎮(zhèn)人均面積僅為17.8平方米，嚴(yán)重不足，且城鎮(zhèn)化率水平還很低。雖然人口增速減緩，但城鎮(zhèn)居民的改善需求和新進(jìn)城居民的新增需求非常大，城鎮(zhèn)新開(kāi)工住房面積在房改后的20年里持續(xù)增長(zhǎng)。