作者： 記者 于江 金輝 來(lái)源： 經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)

日前，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布2020年4月《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告——從深圳到全國(guó)的房?jī)r(jià)漲跌格局與對(duì)策》，報(bào)告通過(guò)大數(shù)據(jù)全面分析發(fā)現(xiàn)，2020年3月以來(lái)，深圳等城市房?jī)r(jià)率先出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性快速上漲，深圳房?jī)r(jià)的上漲會(huì)影響全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)嗎？未來(lái)影響短期房?jī)r(jià)格局的重要因素都有哪些？報(bào)告摘要如下：

大灣區(qū)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲 主要城市群帶房?jī)r(jià)平穩(wěn)

報(bào)告通過(guò)大數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，大灣區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，其它主要城市群帶房?jī)r(jià)平穩(wěn)。在大灣區(qū)除港澳外的各核心城市中，僅深圳和東莞近期出現(xiàn)房?jī)r(jià)顯著上漲。緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，近3個(gè)月深圳房?jī)r(jià)累計(jì)上漲4.07%,東莞累計(jì)上漲3.88%,房?jī)r(jià)漲速相對(duì)較快。其鄰近的城市中，近3個(gè)月廣州房?jī)r(jià)累計(jì)下跌1.23%，中山、佛山房?jī)r(jià)也有所下跌，珠海穩(wěn)中略漲，均未出現(xiàn)異常上漲。

緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)還顯示，我國(guó)另外兩大城市群帶中的環(huán)渤海及長(zhǎng)三角城市群，近期其核心城市房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯上漲。作為環(huán)渤海城市群帶龍頭城市的北京，近3個(gè)月房?jī)r(jià)累計(jì)上漲0.83%,漲速和正常的季節(jié)性波動(dòng)水平接近，環(huán)渤海城市群其它核心城市漲速也基本合理。作為長(zhǎng)三角城市群帶龍頭城市的上海，近3個(gè)月房?jī)r(jià)累計(jì)上漲1.51%,漲速處于正常略高的區(qū)間。長(zhǎng)三角城市群其它核心城市漲速除蘇州略高外，也基本在合理范圍內(nèi)。

深圳房?jī)r(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，寶安、福田、南山等區(qū)上漲較快，羅湖區(qū)反而微跌。緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，近3個(gè)月深圳南山區(qū)房?jī)r(jià)累計(jì)上漲8.84%，寶安區(qū)房?jī)r(jià)累計(jì)上漲7.96%，漲速相對(duì)較快。羅湖區(qū)近3個(gè)月房?jī)r(jià)累計(jì)下跌0.06%,市場(chǎng)仍較為平穩(wěn)。

全國(guó)房地產(chǎn)基本恢復(fù) 核心城市穩(wěn)中略升

從全國(guó)看，全國(guó)市場(chǎng)基本恢復(fù)，核心城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升，成交量大體恢復(fù)。

反映全國(guó)24個(gè)核心城市房?jī)r(jià)總體變化的緯房核心指數(shù)顯示，全國(guó)核心城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)恢復(fù)性回升。2020年3月，核心城市綜合房?jī)r(jià)已經(jīng)高過(guò)了2020年春節(jié)前的水平，同時(shí)也高于2019年全年最高房?jī)r(jià)，但是要低于2018年中的房?jī)r(jià)水平。2020年3月，緯房核心指數(shù)為106.24點(diǎn)（以2018年1月核心城市綜合房?jī)r(jià)為100），比2020年1月105.75點(diǎn)上漲0.46%，比2019年中最高值106.11點(diǎn)上漲0.12%。

緯房成交量指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，核心城市二手房成交量大體恢復(fù)。2020年3月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為150.8，比2019年12月的165.37僅低8.8%,基本恢復(fù)正常水平。

一線城市房?jī)r(jià)較快恢復(fù) 未現(xiàn)區(qū)域性房地產(chǎn)熱

一線城市房?jī)r(jià)較快恢復(fù)，二三四線城市房?jī)r(jià)均較為平穩(wěn)。緯房城市分級(jí)指數(shù)顯示，一線城市近3個(gè)月房?jī)r(jià)累計(jì)上漲1.47%,漲速穩(wěn)中略高。近3個(gè)月二線城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲0.59%，三線城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲0.75%，四線城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲0.28%,房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，未因疫情沖擊出現(xiàn)下降。

報(bào)告分析認(rèn)為，深圳、東莞等部分城市當(dāng)前房?jī)r(jià)較快上漲屬于結(jié)構(gòu)性上漲，并未出現(xiàn)區(qū)域性房地產(chǎn)熱。同時(shí)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)與交易在受疫情沖擊后都基本恢復(fù)，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中略升，也未出現(xiàn)市場(chǎng)衰退。

未來(lái)影響短期房?jī)r(jià)格局的重要因素主要包括：疫情對(duì)住房消費(fèi)需求的負(fù)向影響；相對(duì)寬松貨幣環(huán)境對(duì)住房需求及房?jī)r(jià)預(yù)期的正向影響。由于影響因素的區(qū)域不平衡性，在疫情不突然消失的條件下，部分城市疫情對(duì)樓市的負(fù)向影響總體將超過(guò)寬松貨幣環(huán)境對(duì)樓市的正向影響。而另一些城市，形勢(shì)則可能相反。表現(xiàn)在房?jī)r(jià)格局上，則是市場(chǎng)冷熱不均，漲跌互現(xiàn)。

短期局部上漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)將并存

報(bào)告預(yù)測(cè)，在疫情沖擊及寬松貨幣環(huán)境的背景下，短期局部上漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)將并存。如果沒(méi)有嚴(yán)厲的管控措施，深圳的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲很可能擴(kuò)展成全面上漲，并傳導(dǎo)至其它一二線城市。但是，如果未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有及時(shí)復(fù)蘇或進(jìn)一步變差，一二城市即使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲也難以持續(xù)，最終“高開(kāi)低走”的風(fēng)險(xiǎn)變大。三四線城市房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)全局性上漲。少部分經(jīng)濟(jì)基本面受疫情沖擊較嚴(yán)重三四線城市，房?jī)r(jià)也可能出現(xiàn)較快下跌。

報(bào)告建議，進(jìn)一步完善一線城市及其周邊衛(wèi)星城市的住房投資投機(jī)管控措施，因地制宜增加限售條款及新入籍購(gòu)房者社保繳納條件；加強(qiáng)信貸資金用途管控，嚴(yán)禁各類消費(fèi)貸款、非房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；及時(shí)有效降低居民家庭短期還款負(fù)擔(dān)，臨時(shí)性對(duì)存量房貸利率進(jìn)行向下重新定價(jià)，同時(shí)輔以臨時(shí)性推遲本金還款或修改本金還款方案等措施；結(jié)合集體土地入市改革，促進(jìn)住房土地制度改革的推進(jìn)，加快探索宅基地等非經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的有序流轉(zhuǎn)途徑，在增加住房供給的同時(shí)降低房?jī)r(jià)泡沫。