一宗3.16萬平方米的商住地，引來房企千輪競拍、耗時近7小時競價、成交溢價率118.78%……這是日前發(fā)生在煙臺的土拍“盛況”，競得者為重新悄然布局三四線的碧桂園。

近兩個月來，這種近乎瘋狂的土拍熱潮并非個例。從江蘇的徐州、鹽城，到一線城市北京、深圳，高溢價搶地、超百輪競拍屢見不鮮，房企來勢洶洶殺回土地市場的勢頭，比盛夏來得更為強烈。

是撿漏補倉還是逆勢擴張？疫情沖擊還未完全消散，房企一番猛如虎的操作讓業(yè)界直呼“看不懂”。“盡管調(diào)控及疫情沖擊仍在，企業(yè)對市場依然有信心，愿意去做大規(guī)模。”多位分析人士表達了類似看法。

然而，并非所有人都陷入狂熱，相較于龍光、奧園、首開等逆勢發(fā)力的房企，諸如萬科、融創(chuàng)、金茂卻是“冷眼旁觀”的態(tài)勢，前五月收縮在公開土地市場的拿地金額，鮮少高溢價搶地。

“前百房企的中游，一定會有黑馬沖出來。但因頭部房企規(guī)模優(yōu)勢帶來的融資成本低、土地獲取能力強，會讓進入這個梯隊的門檻越來越高、難度越來越大。”貝殼研究院高級分析師潘浩認為。

誰在逆勢搶地？

“今天的土儲就是明天的規(guī)模，敢在低谷借錢、拿地，就能彎道超車！”五礦地產(chǎn)董事長何劍波曾說，得益于巨大的人口和城鎮(zhèn)化紅利，我國地產(chǎn)行業(yè)一直是高杠桿下的土儲驅(qū)動模式。

時至今日，這一“法則”在房企心中仍占據(jù)難以撼動的地位。疫情暫緩以來，房企殺回土地市場的速度，異常驚人。

6月15日，江蘇徐州出讓一住宅地塊，經(jīng)過5個多小時、796輪競價，最終招商蛇口(001979.SZ)以24.11億元將其收入囊中，溢價率超過138%。

同樣在徐州，6月4日，鼓樓區(qū)出讓一住宅用地，經(jīng)188輪競價，德信中國(02019.HK)旗下公司以7.252億元摘得，溢價率135.39%。

將視線范圍拉大，5月27日，江蘇鹽城出讓一商住地塊，經(jīng)過846輪競價，碧桂園(02007.HK)旗下公司以總價6.55億元競得，溢價率高達125%。

當(dāng)下土地市場正上演的火熱場面，超乎市場想象。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前5月300城土地出讓金16219億元，同比增長5.54%；平均樓面地價為5080元/平米，同比大幅上漲18%。

第一財經(jīng)記者查閱中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，前五月拿地金額TOP100房企中，至少有23家企業(yè)同比增幅為正，疫情下仍在拿真金白銀砸向土地市場。

規(guī)模房企中，中國恒大(03333.HK)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、龍湖集團(00960.HK)、中國海外發(fā)展(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)仍在逆勢發(fā)力，前五月拿地金額分別高達550億、390億、385億、340億、277億，同比增幅分別為187.96%、25.81%、14.24%、7.59%、182.65%。

一些身處行業(yè)中游的房企也不甘落后，中國奧園(03883.HK)、龍光集團(03380.HK)、建發(fā)股份(600153.SH)、祥生地產(chǎn)、首開集團(600376.SH)同期拿地金額分別為120億元、304億元、203億元、128億元、123億元，同比增幅達215.79%、106.8%、178.08%、116.95%、101.64%。

“今年的土地供應(yīng)和成交，有明顯帶動市場復(fù)蘇的作用，比如廣州罕見地上半年就開始加快土地供應(yīng)速度，加上疫情下房企整體資金壓力相對較大，反而讓土地市場整體競爭壓力會小一點。”潘浩認為。

另外，貨幣政策寬松疊加靈活的調(diào)控政策，成為房企逆勢拿地的先決條件。“當(dāng)下市場整體流動性寬松，資金使用成本低，此時拿地有助于擴大市場份額，提升競爭力。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅稱。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表達了類似看法，疫情過后，各地迫于財政壓力紛紛拿出核心地塊來拍賣，加上近期市場流動性寬松、購房需求有序復(fù)蘇，房企拿地信心得到提振。

能否彎道超車？

“2020年是地產(chǎn)洗牌年，原來那些杠桿率較高的企業(yè)還能維持現(xiàn)金流，但疫情打亂了交易節(jié)奏和現(xiàn)金流安排，這會使洗牌力度比2019年更大。”中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松認為。

一些房企在洗牌年看到“彎道發(fā)力”的機會，萬科A(000002.SZ)、融創(chuàng)中國(01918.HK)卻在這股熱潮中表現(xiàn)得異常冷靜。

中指院數(shù)據(jù)顯示，前五月，萬科拿地金額245億元，同比下跌45.19%，期內(nèi)共新增開發(fā)項目30個，拿地銷售占比僅11%；融創(chuàng)同樣“靜悄悄”，前五月拿地金額199億元，同比下跌69.53%，拿地銷售比為18%。

不僅如此，諸多房企均顯現(xiàn)出謹慎態(tài)勢。第一財經(jīng)記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，前五月，碧桂園(02007.HK)、新城控股(601155.SH)、綠地控股(600606.SH)、金地集團(600383.SH)等規(guī)模房企拿地金額均同比下降，跌幅分別達-65.05%、-43.17%、-27.06%、-30.52%。

“頭部房企土儲規(guī)模都比較高，多數(shù)需求是調(diào)整空間結(jié)構(gòu)、購地成本和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。”潘浩認為。

截至2019年末，恒大、碧桂園、融創(chuàng)和保利土儲量均超2億平方米。其中，融創(chuàng)去年拿地金額1000億元，同比增幅達156.41%。此前發(fā)力攢下的土儲，讓這些房企在疫情下可暫時喘息，不必急于高溢價搶地。

如果說規(guī)模房企尚有“收縮”的底氣，一些仍在千億之外的房企如禹州集團、首創(chuàng)置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、合景泰富，拿地金額同樣收縮，同比跌幅分別為-81.52%、-55.14%、-39.71%、-46.08%，這意味著什么？

實際上，土地儲備的多少，意味著房企是否有充足的后備土地可供開發(fā)。土地儲備不足，將導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展難以為繼；而土地儲備過量，則意味著企業(yè)可能有較多資金沉淀在土儲上。

何劍波同樣認為，經(jīng)此一“疫”，高杠桿的土儲驅(qū)動模式將被顛覆，隨著地價、房價的價差越來越小，土儲已變成雙刃劍。一些此前重金拿地試圖讓自己變成大魚的房企，最后可能被另一條大魚吃掉。

自房企涌向土地市場以來，多地地價明顯上漲，南通、徐州、寧波、溫州等城市地價已達近兩年最高點。4月以來，南通成交7宗宅地的平均樓板價約8388元/平方米，而去年其周邊地塊平均樓板價還不足8000元/平方米。

Wind數(shù)據(jù)同樣顯示，過去三年，我國土地價格上漲幅度達到24.1%，而商品房的銷售價格上漲18%；2020年前5個月，土地價格較去年全年上漲幅度達到37%，而同期的商品房銷售價格僅上漲2%。

業(yè)內(nèi)認為，未搶占此輪土拍熱潮的房企，不代表失去發(fā)展的籌碼，而頻頻高溢價入市的選手，也可能踩中的是地雷。“百強房企中下游的變動預(yù)計會很大，可能會因一個城市甚至幾個項目的營銷成敗，影響業(yè)績和排名。”潘浩稱。