近來市場上關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資政策可能收緊的討論不斷升溫。專家表示，近期房地產(chǎn)市場熱度有所上升，部分城市房價出現(xiàn)較快上漲勢頭，土地市場表現(xiàn)活躍，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策的加碼。適度調(diào)整融資政策，有助于抑制房企激進擴張，防止債務(wù)風(fēng)險積累，而在這一過程中，一些財務(wù)杠桿過高、回款能力較差的房企可能面臨挑戰(zhàn)。

監(jiān)管收緊風(fēng)聲不斷

最近，不斷有關(guān)于房企融資政策變化的消息在市場上流傳。比如，有媒體報道稱，為控制房企有息債務(wù)規(guī)模，監(jiān)管部門出臺融資新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”，并按照觸線情況將房企劃為“紅、橙、黃、綠”四檔，負(fù)債率過高的房企將被削減發(fā)債規(guī)模。此后有媒體稱，有關(guān)部門召集部分房企開會，了解行業(yè)對融資新規(guī)的反應(yīng)。

對此，中國證券報記者聯(lián)系住建部有關(guān)人士進行核實，截至發(fā)稿，尚未得到明確回復(fù)。

值得一提的是，此前已有多個地區(qū)收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中涉及房地產(chǎn)融資政策的不少。比如，近期咸陽市政府發(fā)布通知，要求加強開發(fā)購地資金來源審查，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款、信托資金、保險資金、資本市場融資、資管計劃配資、發(fā)行債券等方式籌措資金用于支付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。

多位業(yè)內(nèi)專家及券商分析師表示，房地產(chǎn)融資政策存在進一步收緊的可能性。

天風(fēng)證券首席固收分析師孫彬彬指出，隨著經(jīng)濟恢復(fù)，近期一線城市及部分熱點二線城市房價出現(xiàn)上漲勢頭，同時土地市場持續(xù)活躍。這一方面說明房企目前資金面并不緊張，另一方面可能進一步刺激房價上漲預(yù)期。而房地產(chǎn)銷售快速恢復(fù)，帶動居民中長期信貸持續(xù)大規(guī)模增加，金融資源被房地產(chǎn)過度占用的問題或再度引發(fā)關(guān)注。

國盛證券首席固收分析師楊業(yè)偉也表示，7月房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達642億元，創(chuàng)出新高。同時，二季度以來多地針對資金違規(guī)流向樓市進行處罰。銀保監(jiān)會要求，堅決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象，融資政策或再度收緊。

現(xiàn)金流更依賴銷售回款

有機構(gòu)測算，倘若按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，近半數(shù)房企發(fā)行人會受到影響，而大型房企的債務(wù)融資將普遍受到影響。

“今年8-12月，總計有約2536億元存續(xù)房地產(chǎn)債券到期，到期償債壓力較重。”楊業(yè)偉稱，如融資限制政策出臺，短期內(nèi)將使房企資金面承壓，企業(yè)償債能力面臨挑戰(zhàn)，未來控制成本、提升經(jīng)營效率將是房企的生存之道。同時，隨著地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，優(yōu)質(zhì)資源將繼續(xù)向盈利能力強、營運效率高的企業(yè)積聚，經(jīng)營不善的企業(yè)則將被逐步淘汰，行業(yè)集中度可能進一步提升，房企強者愈強的局面可能出現(xiàn)。

楊業(yè)偉還稱，在融資渠道受限情況下，銷售回款能力將是房企持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵。截至2020年6月，房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金累計約26943億元，其他資金累計約42563億元，分別占房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的32%和51%。企業(yè)可通過高周轉(zhuǎn)的方式促進銷售資金回流，不斷提高其他資金的占比，緩解外部融資收緊壓力。

“最大程度發(fā)揮資金的效益也將成為房企提升管理的重要方面。房企應(yīng)提高資金管理的精細(xì)度，建立資金精細(xì)化管理體系，優(yōu)化資金使用環(huán)節(jié)，保障資金高效運營。同時，房企應(yīng)不斷提高周轉(zhuǎn)速度，控制拿地成本，提高資金使用效率，繼續(xù)向管理要效益。”中國指數(shù)研究院專家表示。