北京8月24訊 近期房地產(chǎn)企業(yè)融資井噴，監(jiān)管部門果斷出手“降溫”。

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

業(yè)內人士認為，會議釋放出的重大信號是房企融資端，下半年的房企融資環(huán)境較上半年有所收緊。會議強調市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，代表房企融資的環(huán)境發(fā)生改變，不再是之前的“拆東補西”，實現(xiàn)企業(yè)自身的穩(wěn)增長是重中之重。

會議研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制

據(jù)央行官網(wǎng)消息，8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、交易商協(xié)會等相關部門負責同志，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負責人參加會議。

會議認為，黨的十九大以來，有關部門和地方貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，落實城市主體責任，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)調控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)健康發(fā)展。

會議指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

會議強調，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行，防范化解房地產(chǎn)金融風險，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成“租購并舉”住房制度等進行了研究。

解讀：房企融資環(huán)境改變，不再“拆東補西”

“本次的座談會有著非同尋常的意義，釋放了四大信號。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認向經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，一是“房住不炒”在任何時刻都成立，只不過是當前存在炒房現(xiàn)象，等炒房現(xiàn)象褪去后，房住不炒的提及將會減弱。但未來5-10年內，房住不炒或仍持續(xù)提出。

二是不以房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟再次提出。“這句話在2019年7月中央政治局會議首次提出，今年上半年會議中，多次提到房住不炒，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，但鮮少提及不以房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟，進入7月，接連兩次的房產(chǎn)座談會均提到不以房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟，表明疫后房地產(chǎn)市場的復蘇速度政府滿意，在目前開發(fā)經(jīng)營指標能夠自行恢復下，下半年的政策環(huán)境較上半年有收緊的信號，但不會全面收緊。穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)調控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)調控'穩(wěn)'是調控的方向。”

第三，此次會議釋放出的重大信號是房企融資端，對重點房地產(chǎn)企業(yè)形成資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

王小嬙說，正如這段時間甚傳相關部門融資的三大紅線，會議對融資管理未出臺相關細則，但也證明“三條紅線”并不是空穴來風。此前有市場傳聞稱，為控制房企有息債務規(guī)模，有關部門設置出“三道紅線”：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。再根據(jù)房企觸線情況不同，分檔設定有息負債增速閾值。

而此次會議未提及“三道紅線”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，“之前市場傳聞的三條線明顯對融資平穩(wěn)企業(yè)不利，預計真實性不大。整體看，房地產(chǎn)融資目前依然處于高位，市場也以平穩(wěn)為主。”

上半年，國內貨幣環(huán)境寬松，房地產(chǎn)行業(yè)的資金穩(wěn)步恢復，2020年1-7月，房地產(chǎn)到位資金增速回正（0.8%），國內貸款增速在6月率先回正。

王小嬙表示，在企業(yè)迅速走出疫情陰霾之下，本次會議釋放出下半年的房企融資環(huán)境較上半年有所收緊。其次，會議強調市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行，防范化解房地產(chǎn)金融風險。這也代表房企融資的環(huán)境發(fā)生改變，不再是之前的“拆東補西”，實現(xiàn)企業(yè)自身的穩(wěn)增長才是重中之重。

第四，王小嬙認為，租賃市場的發(fā)展仍受到政策的支持，租賃市場的發(fā)展也是長效機制的一部分。“租購并舉”的住房制度未來仍會推進。

上周房企境內融資規(guī)模環(huán)比大漲近9成

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)顯示，上周房企境內外融資金額環(huán)比前一周提升15.6%。其中，境外債市不穩(wěn)定性進一步彰顯，境外債券規(guī)模環(huán)比大幅下降。上周境外債券融資規(guī)模環(huán)比下降71.4%，境內債市上周發(fā)債規(guī)模大幅提升，房企新發(fā)行境內債券規(guī)模環(huán)比大幅上漲87.8%。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達261億，在年內處于高位。年內房企累計已經(jīng)發(fā)行債券811支合計融資額高達6242億。張大偉認為，“特別是最近幾天，房企密集發(fā)布大額融資，整體看，7月來，房企融資刷新了歷史同期記錄。房企融資井噴是出現(xiàn)增加融資規(guī)則的主要原因，避免房企過度融資，出現(xiàn)金融風險。”

“會議內容只提及了形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。”張大偉認為，“對于執(zhí)行的影響需要觀察，一方面哪些房企在政策關注范圍，融資管理規(guī)則的具體內容暫時未公開。因為非全行業(yè)監(jiān)管，這就出現(xiàn)了房企之間很可能出現(xiàn)更多合作的可能性。整體看，政策的影響要根據(jù)具體規(guī)定的制定與執(zhí)行判斷。”