繼部分房企試點(diǎn)“三條紅線”融資新規(guī)后，近日監(jiān)管機(jī)構(gòu)又開始對(duì)房地產(chǎn)信托展開摸底排查。

日前，銀保監(jiān)會(huì)信托部向各地銀保監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于開展新一輪房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)專項(xiàng)排查的通知》，要求繼續(xù)嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模，強(qiáng)化房地產(chǎn)信托穿透監(jiān)管，嚴(yán)禁為資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供通道。

據(jù)悉，此次專項(xiàng)排查主要針對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的持續(xù)合規(guī)監(jiān)管情況、風(fēng)險(xiǎn)防范化解情況及落實(shí)整改問責(zé)情況，銀保監(jiān)會(huì)要求各銀保監(jiān)局于11月30日前將排查情況上報(bào)。

“今年一些地產(chǎn)項(xiàng)目因資金問題影響到房地產(chǎn)信托兌付，部分產(chǎn)品逾期后至今仍未能實(shí)現(xiàn)兌付。此次監(jiān)管部門摸底，應(yīng)該是為摸查當(dāng)前房地產(chǎn)信托市場(chǎng)真實(shí)情況，為后續(xù)監(jiān)管做準(zhǔn)備。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波指出。

林波補(bǔ)充稱，由于此次專項(xiàng)排查是在部分房企試點(diǎn)融資新規(guī)后展開的，考慮到這一背景，此次監(jiān)管部門在對(duì)房地產(chǎn)信托情況專項(xiàng)排查后，會(huì)否出臺(tái)新的監(jiān)管措施值得關(guān)注。

房地產(chǎn)信托逾期現(xiàn)象有所增加

受融資收緊、企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善等多重因素影響，今年房地產(chǎn)信托逾期、違約現(xiàn)象，較去年略有增加。

一家坐標(biāo)河北的中小型開發(fā)商眾美房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，曾為石家莊市裕華區(qū)一個(gè)商辦類項(xiàng)目進(jìn)行融資，向某信托公司展開4億元信托貸款，該信托于今年8月30日到期。但自今年3月1日起，該信托出現(xiàn)部分利息逾期的情況。至今年7月31日，該筆信托貸款本金余額2.3億元，其中包括應(yīng)付未付本金約6000萬元。

上述房地產(chǎn)信托債權(quán)資產(chǎn)，自八月底在北京金融資產(chǎn)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓債權(quán)至今已兩個(gè)多月，目前仍無人接盤。

“該房地產(chǎn)信托債權(quán)資產(chǎn)現(xiàn)在還在轉(zhuǎn)讓，已有一些人前來咨詢，目前暫無投資人投標(biāo)。關(guān)于項(xiàng)目及資產(chǎn)抵押、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告相關(guān)情況，進(jìn)行登記后可從信托公司那里進(jìn)一步了解到。”北京金融資產(chǎn)交易所一位工作人員告訴財(cái)聯(lián)社記者。

林波指出，類似河北眾美房地產(chǎn)的房地產(chǎn)信托違約，在今年并非個(gè)例。不過，由于地產(chǎn)信托項(xiàng)目抵押物較為充分，一些項(xiàng)目雖然逾期，但其資產(chǎn)價(jià)值經(jīng)評(píng)估后仍然可以對(duì)債權(quán)人權(quán)益進(jìn)行補(bǔ)償。

“通過對(duì)債權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行重組，即與債權(quán)人達(dá)成協(xié)議，或由項(xiàng)目所在地區(qū)相關(guān)政府部門與第三方機(jī)構(gòu)協(xié)商等方式，往往可以找到新的投資人，以解決房地產(chǎn)信托兌付問題。即使有違約或逾期，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)可控的。”林波表示。

用益信托工作室首席分析師李旸也表示，“今年一些房地產(chǎn)信托項(xiàng)目到期兌付時(shí)，出現(xiàn)展期、違約情況，信托業(yè)自身已暴露出一些風(fēng)險(xiǎn)和問題。近期對(duì)房地產(chǎn)信托的專項(xiàng)排查，應(yīng)是對(duì)房地產(chǎn)信托運(yùn)營(yíng)及風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行排摸。”

“之所以對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行專項(xiàng)排查，是因?yàn)樾磐性谌谫Y過程中，各地不同項(xiàng)目存在差異。房地產(chǎn)信托發(fā)行的規(guī)范要求是明確的，但各地監(jiān)管在展開具體實(shí)施時(shí)，很可能出現(xiàn)時(shí)松時(shí)緊，因人、因機(jī)構(gòu)而異的情形�，F(xiàn)實(shí)執(zhí)行中難免會(huì)出現(xiàn)一些房企或信托公司具有一定資源優(yōu)勢(shì)，使得個(gè)別信托在發(fā)行時(shí)出現(xiàn)尺度稍許不一樣的情況。如果監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行中不能統(tǒng)一，就會(huì)積累潛在風(fēng)險(xiǎn)。”李旸指出。

百?gòu)?qiáng)房企信托融資規(guī)模占比提升

“此前在其它融資途徑受阻情況下，不少房企會(huì)加大房地產(chǎn)信托融資力度，來彌補(bǔ)資金需求不足。”一家浙江房企證券事務(wù)代表向記者表示，由于房企補(bǔ)充投資運(yùn)營(yíng)資金需求量較大，往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)信托融資額有所上升。

據(jù)用益信托對(duì)今年房地產(chǎn)信托發(fā)行情況的統(tǒng)計(jì)，今年1-9月房地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模中，五礦信托和光大信托分別以754億元和659億元的發(fā)行規(guī)模，居第一和第二名，中融信托、中誠(chéng)信托和民生信托，分別以509億元、490億元和384億元，分別排在第三、四、五名。

值得注意的是，2019年房地產(chǎn)集合信托業(yè)務(wù)規(guī)模占比為去年全年各類集合信托中最大投向集合信托，占所有集合信托發(fā)行規(guī)模的36.2%。但今年1-9月，信托投向?yàn)榉康禺a(chǎn)方向的集合信托占集合信托發(fā)行總規(guī)模的比例有所下降，占比為30.94%，位列各類集合信托第二，發(fā)行規(guī)模僅次于信托投向?yàn)榻鹑诘募�合信托�?/p>

另據(jù)用益信托監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，57家信托公司共發(fā)行5473只房地產(chǎn)信托，成立房地產(chǎn)信托項(xiàng)目1314個(gè)，總規(guī)模6697.59億元，單個(gè)項(xiàng)目平均規(guī)模約5.09億元。57家信托公司與合作開發(fā)商展開的業(yè)務(wù)總額中，信托公司與百?gòu)?qiáng)房企合作的規(guī)模占總規(guī)模的比例達(dá)到46.75%，而去年全年為33%，較去年全年提升近14個(gè)百分點(diǎn)，其中與信托公司合作的開發(fā)商融資額排名靠前的依次為恒大、融創(chuàng)、陽光城、龍光、世茂、萬達(dá)、佳源創(chuàng)盛等。

不過多家房企管理層告訴記者，在“三條紅線”融資新規(guī)下，未來房地產(chǎn)信托融資規(guī)�？焖偕仙�的概率較低。

北京一家中型房企助理總裁指出，此次對(duì)房企融資的監(jiān)管幾乎是全方位的，其穿透性很強(qiáng)。新規(guī)也對(duì)房企總?cè)谫Y額度及增減情況，做出相應(yīng)規(guī)定。

“‘三條紅線’并非不讓企業(yè)融資了，而是一個(gè)動(dòng)態(tài)管理，要求企業(yè)根據(jù)自身情況，通過控制負(fù)債規(guī)模，來控制融資規(guī)模，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。從試點(diǎn)房企向監(jiān)管部門提交的表格來看，不僅要提交表內(nèi)融資信息，表外融資也要上報(bào)，像房地產(chǎn)信托這樣的融資，也需要提交。由于不少企業(yè)負(fù)債率偏高，降負(fù)債恐怕是很多公司接下來不得不采取的措施。”上述中型房企助理總裁表示。

一家浙江上市房企證券事務(wù)代表也向記者表示，未來通過加大信托融資，以彌補(bǔ)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金不足的操作空間相對(duì)有限。

“融資新規(guī)使得房企融資總額幾乎被限定的背景下，房企加大房地產(chǎn)信托融資也會(huì)加大踩紅線幾率，因此預(yù)計(jì)信托融資規(guī)模快速上升可能性不大，但也不排除有個(gè)別企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)確有困難，通過加大信托融資來緩解資金壓力的可能。”上述浙江房企證券事務(wù)代表說。