以“三道紅線”為核心內(nèi)容的房企融資新規(guī)已然開始攪動整個行業(yè)，甚至被房企大佬視為一項將要改變行業(yè)邏輯的監(jiān)管政策。“金九銀十”本是房企銷售旺季，但今年8月中下旬以來，房地產(chǎn)圈人心浮動，這始于8月20日住建部與央行召開的重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，在官方關(guān)于座談會的通報中，首次提及“重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”（下稱“房企融資新規(guī)”）。

“十一”假期過后，一周之內(nèi)，央行官員兩度提及房企融資新規(guī)，央行金融市場司副司長彭立峰直言，新規(guī)的目的之一是“矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為”。盡管有房企表示仍未看到正式文件，但這以“三道紅線”為核心內(nèi)容的房企融資新規(guī)已然開始攪動整個行業(yè)，甚至被房企大佬視為一項將要改變行業(yè)邏輯的監(jiān)管政策。

“三道紅線”

房企融資新規(guī)的提法在8月20日首次進入公眾視野后，央行副行長潘功勝曾介紹，它是房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。

房地產(chǎn)金融審慎管理自2018年2月央行工作會議提出后，被監(jiān)管層在不同場合反復(fù)提及，但始終沒有言明具體內(nèi)容。而據(jù)潘功勝在10月21日透露，房地產(chǎn)貸款集中度、居民債務(wù)收入比、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險權(quán)重這三項宏觀審慎政策工具的文件已制定完畢，將尋找合適時間窗口逐步實施。

房企融資新規(guī)的醞釀時間近兩年，內(nèi)容尚未正式發(fā)布，但其已被市場解讀為“三道紅線”，即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不小于1。根據(jù)“踩線”條數(shù)，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，“紅檔”房企為“三道紅線”均踩，依此類推，“綠檔”房企沒有踩中任何一條“紅線”，四檔房企的年度有息負債增速上限也被依次設(shè)定為0、5%、10%和15%，“紅檔”房企將不能新增有息負債。

房企融資新規(guī)的提法首次出現(xiàn)時正是上市房企密集召開中期業(yè)績會的時段，盡管一些房企管理層表示，“細則沒有出臺”“尚未看到正式文件”，但仍將財務(wù)指標(biāo)與“三道紅線”對標(biāo)。有上市房企管理層人士告訴《中國新聞周刊》，公司并未參加座談會，但“三道紅線”在業(yè)內(nèi)流傳后，公司內(nèi)部就要求今年各項財務(wù)指標(biāo)按照“紅線”的要求控制，“還沒聽說如果不能在一定時間內(nèi)達標(biāo)會面臨怎樣的處罰”。

根據(jù)央行官員在9月與10月的兩次表態(tài)，房企融資新規(guī)的適用范圍將“穩(wěn)步擴大”。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴《中國新聞周刊》，新規(guī)未來應(yīng)該適用于銷售額位列前二百、前五百這樣的“重點房企”，“即使沒有‘紅線’約束，一些小開發(fā)商現(xiàn)在融資已經(jīng)很難。”而有參加座談會的房企已經(jīng)給出“達標(biāo)”時間表，融創(chuàng)中國管理層就表示，爭取三年達到要求。

對標(biāo)“三道紅線”，房企的“達標(biāo)”情況如何？據(jù)中證鵬元對201家發(fā)債樣本房企進行統(tǒng)計，從2019年底數(shù)據(jù)來看，樣本房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比三項指標(biāo)的中位數(shù)分別為70%、71.4%和1.29，可見“三道紅線”劃定的標(biāo)準(zhǔn)基本上與這201家房企中位水平相當(dāng)，這也意味其中至少半數(shù)房企無法做到“不踩紅線”。

“在‘三道紅線’的監(jiān)管要求下，比較危險的是那些負債率高，且擁有大量持有型資產(chǎn)的民營房企。”前述上市房企管理層人士告訴《中國新聞周刊》，國資委一直對央企的資產(chǎn)負債率設(shè)有紅線，如果踩線就會在年度考核中被扣分，影響企業(yè)評級，因此公司財務(wù)一直較為穩(wěn)健。

“中海、華潤等央企房地產(chǎn)公司的融資成本甚至與理財產(chǎn)品利率相當(dāng)，可以低至3%、4%，利率由市場根據(jù)對風(fēng)險的判斷確定，相比之下，一些頭部民營房企的融資成本高達13%～15%。”他說，“說明這些企業(yè)在不斷加杠桿，如果金融機構(gòu)繼續(xù)對其放貸，利率越來越高，債務(wù)越滾越多，是一種惡性循環(huán)。”

“過去對于房地產(chǎn)金融的一些監(jiān)管說好聽點是模糊不清，說難聽點就是規(guī)則可以隨意改動，這次算是對哪些房企的融資將會受限有了明確指標(biāo)。”前述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“如果‘紅檔’房企不能新增有息負債，所受影響比較大。”

龍湖集團管理層在今年的中期業(yè)績會上就表示，今年國家在很多動作上把以前的一些窗口指導(dǎo)慢慢形成一個可以操作的、清晰的指導(dǎo)依據(jù)。

“靴子”落地，房企融資所受影響在9月便已顯現(xiàn)。同策研究院于10月12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，40家典型上市房企9月融資總額為402.14億元，環(huán)比下降51.41%，為今年以來月度最低水平。表面上看，房企能借到的錢變少了，但深層次改變的是整個行業(yè)的游戲規(guī)則。

終結(jié)地產(chǎn)金融紅利

“一些地方的房地產(chǎn)價格開始反彈，金融資源有可能再次向高風(fēng)險領(lǐng)域集中。”今年8月，銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》撰文提醒稱，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。

“我們幾年前就覺得應(yīng)該是這種趨勢，只是不能確定什么時候政府會來公布這樣的政策。” 9月末，萬科董事會主席郁亮在談及“三道紅線”時表示，因為房地產(chǎn)業(yè)里金融的比重越來越高，金融資源被過多占用，這對經(jīng)濟而言不是好事，到一定程度，國家一定會采取措施。不到一個月之后，郁亮再度談及“三道紅線”時稱，這反映出國家不希望房。