10月房地產(chǎn)信托繼9月短暫回暖后大幅下挫，募集規(guī)模減少60.47%。業(yè)內(nèi)認為監(jiān)管持續(xù)趨嚴是房地產(chǎn)信托驟降的重要原因之一。在國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊的同時，眾多房企開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)境外融資。

對于未來和房地產(chǎn)信托，業(yè)內(nèi)人士認為，在監(jiān)管收縮的影響下，募集規(guī)模下滑的可能性依舊存在。而房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級也尚需時日。

房地產(chǎn)類信托募集規(guī)模環(huán)比大減60.47%

房地產(chǎn)信托在9月短暫的回暖之后繼續(xù)下行。用益信托數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)類信托募集規(guī)模為281.72億元，環(huán)比大幅減少60.47%。從同比數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)類信托的募集規(guī)模也下滑明顯，同比減少了33.50%。

與此同時，同策研究院數(shù)據(jù)也顯示，今年10月，40家典型上市房企融資總額僅235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80%，其中，信托貸款融資金額僅16.05億元，環(huán)比下跌86.99%。對于融資金額下滑，同策研究院研究員陳朦朦認為，這是前期政策監(jiān)管作用初現(xiàn)，市場出現(xiàn)了反應(yīng)。

對此，用益信托研究員喻智分析認為，受到國慶長假的影響，10月集合信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模有所下滑。而最為重要的是，房地產(chǎn)信托再度收緊，監(jiān)管趨嚴是影響集合信托市場的重要因素。

值得關(guān)注的是，國慶長假之后，多張針對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的罰單出現(xiàn)。在此背景下，不少信托公司的合規(guī)短板也逐漸暴露。

據(jù)悉，10月份以來，已先后有5家信托公司接到6張罰單。在案由上，涉事信托公司以業(yè)務(wù)違規(guī)為主，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是信托受到行政處罰的最集中區(qū)域。比如10月9日，對五礦信托因為盡職管理不到位，導(dǎo)致信托資金用于收購?fù)恋�，罰款30萬元。

房地產(chǎn)類信托收益率跌破8%

隨著規(guī)模的減少，房地產(chǎn)信托收益率也在下滑。用益信托數(shù)據(jù)顯示，10月，房地產(chǎn)類信托收益率為7.98%，已經(jīng)跌破8%，環(huán)比下降0.06個百分點。而在7月房地產(chǎn)類信托收益率為8.27%，較6月下滑0.04%。當月在所有的信托產(chǎn)品中，只有投向房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品收益率出現(xiàn)下降。

從目前來看，房地產(chǎn)類信托的資金多投向經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。在10月成立披露產(chǎn)品投向地區(qū)的212款房地產(chǎn)類集合信托中，江蘇省以37款的產(chǎn)品數(shù)量位居首位，其余排名靠前的是廣東省、浙江省、四川省、上海市等。

近年來，房地產(chǎn)信托余額占比持續(xù)升高，占比已接近15％，如果加上與房地產(chǎn)息息相關(guān)的建筑業(yè)等行業(yè)，占比將達到20％以上。用益信托數(shù)據(jù)顯示，從新增房地產(chǎn)信托占比看，也是呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢，已達到20％左右。上述數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)信托是當前信托公司較為核心的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，更多資金流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

最為明顯的是，自2018年以來，房地產(chǎn)信托行情持續(xù)火爆。為此，7月初，銀保監(jiān)會針對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司開展約談警示。這也成為房地產(chǎn)信托的一個階段的分水嶺，因為監(jiān)管持續(xù)發(fā)力，集合信托產(chǎn)品發(fā)行市場“驟冷”。7月房地產(chǎn)類信托募集規(guī)模環(huán)比減少近兩成。此后，房地產(chǎn)信托結(jié)束了此前高歌猛進的行情。

未來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)仍將下滑？

房地產(chǎn)信托作為高報酬率、風險可控的信托業(yè)務(wù)，在信托公司收入中占較大比重。房地產(chǎn)信托受到嚴監(jiān)管后，對于房地產(chǎn)信托依賴性較高的部分信托公司，所受到的沖擊也較大。

而對于高杠桿的房企來說，繼銀行貸款、公司債等融資渠道收緊之后，信托也關(guān)下閘門，不得不開始尋找新的融資途徑，轉(zhuǎn)戰(zhàn)境外融資市場成為方向之一。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月，超30家典型房企在境內(nèi)外齊發(fā)債，其中，有13家房企的美元債融資計劃總計接近50億美元。

而截至11月12日，11月房企計劃及已經(jīng)發(fā)布美元融資金額接近30億美元。融資成本居高不下。11月12日，德信中國擬發(fā)行1億美元額外優(yōu)先票據(jù)，利率12.875%。11月4日，佳兆業(yè)發(fā)布公告表示，擬發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為11.95%。

與此同時，陳朦朦認為，在如今境內(nèi)融資渠道緊縮的態(tài)勢下，海外融資作為各大房企長期主要的融資途徑之一，其分量必將加重。

對于未來和房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，用益信托研究員喻智預(yù)計，在監(jiān)管收縮的影響下，房地產(chǎn)類信托募集規(guī)模下滑的可能性依舊存在。目前，信托公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整主要涉及消費金融信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)等。但是信托公司在房地產(chǎn)投資基金以及資產(chǎn)證券化方面對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行轉(zhuǎn)型升級尚需時間。