作為金融化傾向較強(qiáng)，但仍為城鎮(zhèn)化提供強(qiáng)勁動能的行業(yè)，房地產(chǎn)的走勢攪動著各方的敏感情緒。隨著全國兩會進(jìn)入尾聲，今年地產(chǎn)的發(fā)展基調(diào)也漸漸明晰。調(diào)控會松動嗎？一線樓市如何走？新時期房企的機(jī)會在哪里？

政府工作報告的簡短表述，撥開了上述問題的迷霧。“房住不炒”仍將是地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健基調(diào)，在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ)上，今年要著力解決大城市住房突出問題、規(guī)范發(fā)展長租房市場，緩解新市民、青年人的住房困難。

多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，兩會相關(guān)表述再次確認(rèn)了住房的民生屬性。與此同時，城鎮(zhèn)化將繼續(xù)成為中國經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要動力，城市群和都市圈將成為新一輪發(fā)展主體，城市更新、住房租賃，也在“十四五”新時期迎來發(fā)展機(jī)遇。

實際上，從2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議首提“房住不炒”至今，此輪樓市調(diào)控已走過四年多時間。幾年間，房地產(chǎn)調(diào)控政策愈發(fā)精細(xì)化，熱點城市趨高的房價漲幅被壓制住，開發(fā)商“躺著賺錢”的日子也一去不復(fù)返。

寄希望于調(diào)控松動“賭一把”的心態(tài)，已在房企身上漸漸消失。一位房企副董事長對第一財經(jīng)坦言，房子作為滿足基本居住需求的載體，首先應(yīng)該解決國民的居住需要，滿足其幸福感、獲得感、安全感，不應(yīng)該作為投資品被過度金融化。

“房住不炒”仍是頂層設(shè)計

驚蟄已過，房地產(chǎn)市場卻未見“去寒轉(zhuǎn)暖”的跡象。

3月8日，據(jù)海南省人民政府網(wǎng)站信息，2021年海南將全面清理整治房企和中介違法違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊規(guī)避限購政策騙購、變相漲價、違規(guī)銷售等行為。重點對在建、在售以及群眾投訴舉報較多的商品住宅項目開展排查整治。

無錫市則對土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，競拍公司需承諾除該競拍主體公司外，無“母公司及母公司其他下屬控股子公司”，或“我公司下屬控股子公司”參與競拍。簡言之，無錫將嚴(yán)禁馬甲公司參拍，違者將一年內(nèi)禁入無錫土地市場。

再往前，杭州法拍房限購，嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸；上海實施住房限售，對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓；無錫規(guī)范二手房信息發(fā)布行為，建立二手住房價格信息發(fā)布機(jī)制。

三月伊始，熱點城市的調(diào)控政策便接踵而至。若從年初算起，據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，各地房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控已近百次。從土地市場、信貸政策、到加碼限售，樓市調(diào)控的顆粒度越來越精細(xì)，“房住不炒”的長效預(yù)期也愈發(fā)穩(wěn)固。

備受市場關(guān)注的全國兩會，再給房地產(chǎn)市場注入一針“穩(wěn)定劑”。今年政府工作報告再次強(qiáng)調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

祈福集團(tuán)副董事長孟麗紅在接受第一財經(jīng)采訪時稱，國家一直強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，堅持租購并舉、因城施策，完善長租房政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。“十四五”規(guī)劃提出要“推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。

因此，房子作為滿足基本居住需求的載體，首先應(yīng)解決國民的居住需要，滿足居民的幸福感、獲得感、安全感，不應(yīng)該作為投資品被過度金融化。房企在打造地產(chǎn)項目時，要“配套先行”，充分考慮居住者的各類需求。

值得注意的是，一線城市住宅價格居高不下，嚴(yán)重影響了居民的消費和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新能力，新市民和青年人的生活品質(zhì)得不到保證，生活的幸福感低。這是戴德梁行在研報中發(fā)表的觀點。

針對上述問題，今年政府工作報告稱，要解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供給、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

從各地調(diào)控動作，到兩會相關(guān)定調(diào)，均印證了針對大城市的樓市監(jiān)管不會松動。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地供應(yīng)兩集中、融資三道紅線、房貸“五類分檔”，都是在源頭上增加供應(yīng)的同時，控制房價過快上漲。

3月2日，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)，但去年投向房地產(chǎn)的貸款增速第一次降到了平均貸款增速之下，這個成績來之不易。

盡管如此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域。預(yù)計未來房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并上升為長效機(jī)制，有序引導(dǎo)企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率逐漸回歸到“安全線”以內(nèi)，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的政策底線。

在李宇嘉看來，“房住不炒”依然是頂層設(shè)計，不可動搖的制度之綱，“三穩(wěn)”是政策的出發(fā)點和落腳點，也是各地“一城一策”長效機(jī)制的目標(biāo)。2021年房地產(chǎn)調(diào)控將保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

新型城鎮(zhèn)化機(jī)遇在都市圈

雖然地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不動搖，但從我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程看，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍有空間。

戴德梁行表示，截至2019年，我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)到60.6%，過去十年中，中國平均每年有1786.5萬人從農(nóng)村進(jìn)入到城市。十四五期間，城鎮(zhèn)化進(jìn)程雖然將會放緩，但按照城市發(fā)展規(guī)律，要達(dá)到城市化率70%的穩(wěn)定比例，仍有增長空間。

“在此前提下，城市更新，跨省域的城市群、都市圈、城市帶的有序發(fā)展將會更加重要。對房地產(chǎn)市場而言，農(nóng)村人口進(jìn)駐到城市會增加住宅市場的需求，激發(fā)消費，從而利好區(qū)域零售物業(yè)市場。”該機(jī)構(gòu)認(rèn)為。

貝殼研究院也稱，城鎮(zhèn)人口保持增長，將帶來住房需求的增長。人口加快向京津冀、粵港澳、長三角、成渝等核心城市群流動，房地產(chǎn)市場份額同步向核心城市群集聚，這些區(qū)域有較強(qiáng)的住房需求支撐，市場表現(xiàn)將優(yōu)于其他。

房企人士也對未來發(fā)展心存希望。孟麗紅告訴第一財經(jīng)，居住需求必然會拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條，如基建、商業(yè)、學(xué)校等各個鏈條的需求，從而拉動內(nèi)需，加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。

“十四五期間是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展由‘高速增長’階段轉(zhuǎn)向‘高質(zhì)量’發(fā)展階段，這也會刺激房地產(chǎn)向‘高質(zhì)量’的新趨勢邁進(jìn)，人們買的不僅僅是房子本身，更看重的是與之相匹配的生活品質(zhì)和生活方式。”她表示。

對房企而言，隨著新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，企業(yè)對高能級城市住宅用地爭奪激烈，地價上漲壓力較大。同時，政府提出大城市完善住房保障體系和增加租賃住房，房企的盈利模式、業(yè)務(wù)布局也會迎來相應(yīng)的調(diào)整和機(jī)遇。

貝殼研究院表示，租賃住房用地供給增加，將倒逼房企從開發(fā)延伸到運(yùn)營。未來在各城市建設(shè)用地供應(yīng)計劃中，將加大租賃住房用地供給，推動房企重點提升項目運(yùn)營能力，打通租賃住房項目定位、開發(fā)、運(yùn)營的全產(chǎn)業(yè)鏈條。

光大證券也稱，未來房企將從“產(chǎn)銷模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從“買地造房賣房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運(yùn)營”轉(zhuǎn)變。 優(yōu)秀開發(fā)商逐步切入存量運(yùn)營和生活服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，探索“空間建造”和“生活服務(wù)”統(tǒng)一發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)。