財(cái)聯(lián)社（北京，記者 李潔）訊，距離自然資源部發(fā)布住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控文件，要求重點(diǎn)城市供地實(shí)現(xiàn)“兩集中”近一個(gè)月后，部分城市陸續(xù)公布了宅地集中出讓細(xì)則。

3月31日晚間，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)與市住建委聯(lián)合發(fā)布了2021年度第一批次商品住宅用地出讓公告，本次共推出30宗地塊，土地面積約169公頃，建筑規(guī)模約345萬平方米，起拍價(jià)總額高達(dá)1035.81億元。

“北京此次集中供地在區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)均衡化發(fā)展、土地供應(yīng)規(guī)模及土地出讓方式上都做出了綜合性考量，真正落地實(shí)施了房地聯(lián)動(dòng)、一地一策機(jī)制，從供、銷兩端實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)引導(dǎo)。該舉措將在一定程度遏制非理性拿地行為。”中指研究院北京公司研究副總監(jiān)李益峰表示。

除北京外，廣州、天津、無錫也公布了2021年土地招拍掛首批集中供地名單，據(jù)財(cái)聯(lián)社記者不完全統(tǒng)計(jì)，上述四個(gè)城市首批集中供地的掛牌起始價(jià)約為2668億元。業(yè)內(nèi)人士表示，上海、深圳等地的集中供地名單也在準(zhǔn)備中，預(yù)計(jì)不久后將公布。

北京公布首批集中供地名單

備受關(guān)注的“集中供地”政策，開始在幾個(gè)熱點(diǎn)城市陸續(xù)落地。

北京規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于北京市2021年度商品住宅用地供應(yīng)時(shí)序安排的公告》顯示，2021年北京將于3月、7月、11月左右，分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。

而北京本年度第一批集中供地的名單，也一并發(fā)布。據(jù)悉，北京首批供地共計(jì)30宗住宅用地，其中29宗掛牌，1宗招標(biāo)；除招標(biāo)的住宅用地外，其余地塊將全部在5月8日現(xiàn)場集中競價(jià)。

“從供應(yīng)數(shù)量上，2018年到2020年這幾年，北京每年供應(yīng)的經(jīng)營性地塊大概65宗左右，而今年一季度就供應(yīng)了31宗經(jīng)營性用地，占去年供應(yīng)量的近一半。此外，今年的土地供應(yīng)分三次集中推出，預(yù)計(jì)今年的宅地塊供應(yīng)量將高于去年。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，北京今年首批計(jì)劃出讓住宅用地主要分布在朝陽區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)，這三個(gè)區(qū)計(jì)劃出讓規(guī)劃建筑面積在全市占比，分別為25.3%、19.0%、15.3%。

從北京此次集中供地的地塊性質(zhì)來看，公租房的供應(yīng)量明顯上升，此次供應(yīng)的土地中，有一半將采用競配建“公共租賃住房”面積的交易方式。

“房地產(chǎn)調(diào)控是系統(tǒng)工程，從‘三道紅線’控制企業(yè)負(fù)債，再到土地集中供應(yīng)，都對(duì)房企資金提出更高的要求。調(diào)控同時(shí)在幾方面發(fā)力，房企將面臨不小的考驗(yàn)。”一家總部在北京的房企高層告訴財(cái)聯(lián)社記者。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，此次集中供地中47%的地塊起始樓面價(jià)高于均值，是否會(huì)帶來樓面價(jià)格上漲，值得關(guān)注。

從計(jì)劃來看，北京掛牌29宗住宅用地綜合住宅部分樓面價(jià)為3.3萬元/平方米；而2020年全年北京住宅用地平均成交樓面價(jià)，約2.8萬元/平米。

對(duì)此，合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，這與首批推出的地塊當(dāng)中，優(yōu)質(zhì)地塊較多有關(guān)。

“其中一些優(yōu)質(zhì)地塊，此前就引發(fā)了眾多房企相當(dāng)高的關(guān)注度，因而預(yù)計(jì)這些地塊成交的溢價(jià)率不會(huì)很低。但總體來講，土地市場的熱度會(huì)因?yàn)榧�中供地而有所降低和分散�?rdquo;郭毅在接受記者采訪時(shí)說。

在王小嬙看來，北京本次的土地集中供應(yīng)呼應(yīng)了土地精準(zhǔn)分類調(diào)控，促使開發(fā)商理性拿地。“房企結(jié)合自身財(cái)務(wù)狀況謹(jǐn)慎拿地，一方面縮小了優(yōu)質(zhì)地塊競爭的激烈度，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。其次，本次供應(yīng)的地塊區(qū)位相對(duì)優(yōu)越，也彌補(bǔ)了北京主城區(qū)內(nèi)新房項(xiàng)目稀缺的局面。”王小嬙說。

李益峰認(rèn)為，北京的此次集中供地，綜合運(yùn)用了設(shè)定地價(jià)上限、競共有產(chǎn)權(quán)份額、競建高品質(zhì)住宅、競建人才公租房、競企業(yè)自持房屋比例等一系列土地出讓方式，意在落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

“這標(biāo)志著北京房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控向精細(xì)化管控發(fā)展，將對(duì)土地市場和商品房市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。”李益峰補(bǔ)充道。

高杠桿企業(yè)將面臨拿地壓力

據(jù)悉，被要求實(shí)行集中供地的22個(gè)城市里，有4個(gè)是一線城市，18個(gè)是重點(diǎn)二線城市。

記者了解到，目前多個(gè)城市在推進(jìn)集中供地計(jì)劃相關(guān)安排，已有五個(gè)城市明確公布了今年首批集中供地的出讓細(xì)則，其中四個(gè)城市公布了首批集中供地掛牌起始價(jià)。

除北京外，天津市規(guī)劃和自然資源局也在3月31日晚間公布了“兩集中”首批供地文件。文件顯示，天津2021年計(jì)劃分3、6、9月三批掛牌。此次集中掛牌58宗住宅用地，擬出讓土地面積合計(jì)約375.5萬平方米，掛牌起始總價(jià)約502.9億元。首批58宗地塊將于5月10日至14日五天期間，依次成交。

而首個(gè)落實(shí)集中供地新政的城市是廣州。3月26日廣州市規(guī)劃和自然資源局公布了國有土地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告，廣州將轉(zhuǎn)讓48宗土地使用權(quán)，總用地面積超393萬平方米，掛牌總價(jià)超901億元，競價(jià)開始時(shí)間為4月26日。

繼廣州之后，3月29日，無錫發(fā)布了首批集中出讓土地名單，共16幅地塊，共計(jì)94.93萬平方米，土地出讓金起始總價(jià)約227.731億元，將于4月28日以掛牌方式出讓。

此外，杭州市規(guī)劃和自然資源局也在3月27日發(fā)布了今年第一批國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓信息預(yù)告，共57宗住宅地塊，出讓面積約4533畝，合計(jì)總建筑面積約757萬平方米。杭州擬定于4月、6月、12月，分三次集中發(fā)布住宅用地出讓公告、集中組織住宅用地出讓。

就集中供地對(duì)房企的影響，大發(fā)地產(chǎn)董事長葛一暘認(rèn)為，集中供地是對(duì)企業(yè)綜合能力的一次全面PK。萬科董事會(huì)主席郁亮則在業(yè)績會(huì)上表示，這對(duì)房企資金的彈性提出了很高要求，如果房企在資金方面彈性不足，在面對(duì)集中供地時(shí)會(huì)遇到很大壓力。

保利置業(yè)董事總經(jīng)理王健指出，由于供地較集中，房企短期之內(nèi)要調(diào)動(dòng)較大資金，儲(chǔ)備相應(yīng)的銀行信貸，這將對(duì)房企財(cái)務(wù)及綜合實(shí)力提出考驗(yàn)。

不過，也有房企高層表示，集中供地政策對(duì)整個(gè)行業(yè)是一個(gè)利好，一方面加大了土地供應(yīng)量，并且土地市場信息得以充分披露，可以令房企對(duì)當(dāng)?shù)厥袌鲎龀龈鼫?zhǔn)確的判斷。

“集中供地政策對(duì)高杠桿公司或中小公司可能會(huì)有一些壓力，對(duì)優(yōu)質(zhì)房企來說，應(yīng)該是利好。”龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績會(huì)上說。

多位房企高層認(rèn)為，22個(gè)城市推行集中供地，將影響企業(yè)的供貨節(jié)奏。在22個(gè)城市里布局較多，或者單個(gè)城市占比較高的房企，影響會(huì)較大，而對(duì)于集團(tuán)化、全國化布局的企業(yè)，影響相對(duì)較小。

集中供地規(guī)則之下，房企將如何應(yīng)對(duì)？對(duì)此，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)表示，將加強(qiáng)拿地前對(duì)市場、地塊的研判力度，以減少在人力、對(duì)資金方面的壓力。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，面對(duì)一二線城市拿地高門檻、高成本以及集中供地政策的推進(jìn)，房企間通過合作模式開拓市場的頻率將加大，獨(dú)立拿地開發(fā)的難度則會(huì)進(jìn)一步提高。