為落實“房住不炒”，尚未出臺的房地產稅法被寄予厚望，將是樓市調控政策工具之一。

不過多位財稅專家對第一財經分析，房地產稅法短期難以出臺，但個人住房房產稅試點有望擴圍，為房地產稅立法探路。而新一輪房產稅試點，將與此前上海、重慶試點有所不同。

房產稅試點從暫停到重啟

印證上述觀點的是，近期，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉(xiāng)建設部、稅務總局負責同志召開了房地產稅改革試點工作座談會。這次會議聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

此前官方對于房地產稅的公開表述從未提及“試點”二字，而是多次重申房地產稅堅持“立法先行”原則，即房地產稅開征前提是完成立法。

多位財稅專家分析，在堅持房地產稅立法先行原則下，房地產稅改革試點實質上就是現(xiàn)有房產稅試點擴圍。從對個人住房征稅角度來看，正在立法中的房地產稅跟現(xiàn)行的房產稅沒有實質性差異。

尚未出臺的房地產稅仍在起草完善中，它將合并現(xiàn)有的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。1986年施行的房產稅對個人所有非營業(yè)用的房產免稅，因此個人住房房產稅實質上并未開征。

但為了引導居民理性購房，合理調節(jié)收入分配，2011年國務院允許重慶和上海對個人住房征收房產稅改革試點，至今這一試點已有十年。2013年官方曾表態(tài)繼續(xù)擴大房產稅試點范圍，但隨著當年底中央文件首次提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”后，房產稅試點擴圍被房地產稅立法先行所取代。

武漢大學財稅與法律研究中心主任熊偉對第一財經分析，財政部上述會議釋放一大信號，就是未來很可能在部分城市推行房產稅試點。房產稅在部分城市的試點，仍然是《房產稅暫行條例》前提下的舉措，是深化改革的探索過程�！斗慨a稅暫行條例》是國務院制定的行政法規(guī)，基于改革的需要，國務院授權特定城市試點房產稅改革，總結經驗后再提請立法機關制定法律，符合改革的邏輯，與稅收法定原則也沒有根本沖突。

“選擇部分地方試點，可以積累立法經驗，突破各種技術性障礙，觀察社會效果，打破既得利益的掣肘，我認為值得一試。”熊偉說。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文對第一財經分析，最近一段時間財政部多次提出要積極穩(wěn)妥推進房地產稅立法和改革，結合上述座談會，未來很可能在部分城市再推出房產稅試點，為房地產稅立法積累經驗。

北京國家會計學院教授李旭紅認為，由于房產稅作為地方稅種的核心屬性，從稅制的設計上應需要適當下放地方稅權，由地方根據(jù)其經濟發(fā)展的情況來決定房地產稅的減免面積及設定低稅率等。同時，既然是地方稅的屬性，也就為分步實施留下了空間。從我國區(qū)域經濟發(fā)展的情況來看，地區(qū)間的差異是存在的。因此，選擇一些區(qū)域試點對于穩(wěn)妥推進房地產稅的立法也是具有積極意義的。

熊偉認為，為了滿足新的部分地方房產稅試點合法性要求，建議由全國人大授權國務院，允許其批準省級政府針對個人所有非營業(yè)房產進行房產稅征收改革試點。有了這項授權，國務院允許地方政府試點房產稅改革不再是轉授權，且不用修改《房產稅暫行條例》。

當然，業(yè)內也不排除另外一種可能性，即房地產稅在完成立法后，再選擇部分城市開展房地產稅試點。

新試點應有不同

房產稅試點已有十年的重慶和上海，取得了一定的成效。盡管一些學者在測算房產稅試點對當?shù)胤績r影響方面結果不同，但多數(shù)認為對房價影響較小。

上海和重慶對個人住房試點征收房產稅的具體方案有差異，但兩者也有一些共同點。比如，兩地房產稅征稅對象范圍較小，上海只對新購住房征稅，不涉及存量住房；而重慶只對獨棟別墅、高檔住房和多套房征稅；兩地房產稅稅率均不高，上海分為0.4%和0.6%兩檔，重慶有0.5%、1%、1.2%三檔。

多位財稅專家認為，新時代房產稅試點，應該落實“房住不炒”要求，總結前期試點經驗，進一步優(yōu)化地方試點方案，比如征稅范圍適當擴大、考慮按照房產評估價計稅、稅率適當提高等。

熊偉告訴第一財經，個人住房房產稅征稅，首先要考慮老百姓基本的居住需要，這部分房產不宜課稅，這樣可以解除大部分普通家庭對房產稅試點的顧慮，不用擔心增加負擔。借此次改革之機，可以對房地產市場進行系統(tǒng)性改革，所有房產都應該納入考慮對象，量能課稅，公平負擔，包括小產權房，不能視而不見。具體的地方房產稅試點方案應該充分吸取民意，改革方案由地方人大審議通過，報審批機關備案。

上海財經大學教授范子英告訴第一財經，目前房產稅試點對房價影響不大，主要是稅率較低。我們用上海住房登記數(shù)據(jù)做過一個研究，當房產稅稅率提高到7%，差不多能抵消房價上漲幅度。

熊偉建議，房產稅稅率方面可以考慮低一些，房產稅試點暫時不是為了增加地方財政收入，而是為了傳遞政府抑制房地產投機的決心。同時房產稅試點要著眼于規(guī)則建設，克服各種技術性障礙，為下一步的全面改革積累經驗。

目前上海重慶兩地房產稅計稅依據(jù)房產成交價格，而非市場價格。而財政部此前明確，房地產稅立法一大要點是按照評估值征收房地產稅，而非房產原值（購房成交價格）。

房地產評估價值征稅，主要參考同類房產市場成交價做出相應估算，更能真實反映房屋價值。部分專家建議，新一輪房產稅試點可以考慮按照房屋評估價來征稅。

事實上，上海和重慶房產稅試點方案也均明確，試點初期或條件不成熟時暫時以房屋成交價來作為計稅依據(jù)，待條件成熟后將參照房地產市場價格確定的評估值來計稅。

來源：第一財經